Acción contra la especulación

El único final de un criminal inmobiliario: el alcalde de Castro Urdiales ingresa en prisión

2010-02-18T21:32:00.004+01:00

Fernando Muguruza, alcalde del municipio cantabro de Castro Urdiales, ha sido detenido y trasladado a prisión porque el juez instructor ve indicios de que puede destruir pruebas sobre un presunto delito urbanístico y cree que existe riesgo de "reiteración delictiva".

Muguruza, expulsado del Partido Regionalista de Cantabria y declarado tránsfuga, tiene retiradas como medida cautelar desde octubre las competencias de urbanismo del Ayuntamiento a petición de los vecinos de La Loma. El expediente urbanístico de La Loma comprende cuatro áreas de desarrollo.

En dos de ellas se han concedido licencias para cien chalés y 46 viviendas. Otras dos áreas estaban en proceso de desarrollo, pero el juez lo paralizó, con lo que no se pueden conceder licencias.

Su ingreso en prisión deja a Castro Urdiales, tercer municipio en población de Cantabria, con un gobierno en minoría compuesto por nueve concejales. Seis de ellos están imputados en distintos delitos. La oposición parece incapaz de ponerse de acuerdo para presentar una moción de censura.

- Leído en el diario El País

¡Caen más estafadores y especuladores inmobiliarios! Intervenida Immochan, la inmobiliaria de Alcampo

2010-02-17T21:11:00.006+01:00

Un juez intervino ayer Immochán, la inmobiliaria de la multinacional francesa Alcampo, para forzarle a pagar 20,2 millones de euros (más otros seis millones por intereses y costas) a Llanera. Inmochán debe pagar esa cantidad por un hipermercado que encargó a Llanera y que ésta es incapaz de levantar, al menos a corto plazo. Y no lo puede construir, entre otras cosas, porque la operación en la que se integraba, el polémico PAI (Plan de Acción Integrada) de Nou Mil·leni (que preveía hacer 13.000 viviendas en Catarroja), se halla suspendido por el Tribunal Superior de Justicia valenciano.

La constitución de la administración judicial sobre Inmochán fue ordenada por el juez de lo Mercantil número 2 de Valencia en cumplimiento de una sentencia previa (del 1 de julio de 2009) que estableció la obligación de la empresa de raíz francesa de seguir pagando por el hipermercado a pesar de las dudas que pudieran existir sobre la capacidad de Llanera para edificarlo.

Llanera, con sede en Xàtiva, fue la primera gran inmobiliaria española en suspender pagos. Lo hizo en octubre de 2007, cuando el pinchazo de la gigantesca burbuja del sector sólo empezaba a intuirse. Después de aquello, Inmochán intentó romper el contrato que la unía a Llanera desde finales de 2006 y llegó a denunciarla por estafa.

Batalla judicial

La filial de Alcampo (Auchan, en francés) acusó a Llanera de no disponer del suelo sobre el que se había comprometido a levantar el hipermercado, y de saber de antemano que sus problemas financieros hacían muy difícil que pudiera cumplir con su parte del acuerdo.

Al margen de aquella denuncia, que aún no se ha resuelto, Inmochán intentó dejar de pagar a Llanera alegando la existencia de una cláusula de salvaguarda en el contrato entre ambas. En ella se señalaba que, en el caso de que a finales de 2008 no se hubiera reparcelado el suelo del macroproyecto de Nou Mil·leni (y eso no había ocurrido) Inmochán podría exigir a otra inmobiliaria de la familia Gallego (dueños de Llanera) que le comprase su participación en el proyecto. La justicia lo rechazó. Y rechazó también la querella por prevaricación que Inmochán presentó contra el juez que instruyó la suspensión de pagos (concurso de acreedores) de Llanera. La empresa valenciana salió de la suspensión a finales de 2009.

- Leído en el diario El País.

Si los propietarios no bajan precios entre un 30% y un 40% no venderán su casa

2010-02-01T22:01:00.000+01:00

Eduardo Molet hace balance tras la celebración del I Salón Inmobiliario de Segunda Mano, que se celebró los días 22 y 23 de enero en el Palacio de Congresos de Madrid

El Salón Inmobiliario de Segunda Mano, que se celebró los pasados días 22 y 23 de enero en Madrid, cerró su primera edición con un balance positivo. A falta de conocer en próximas fechas el número de operaciones de compraventa que se puedan cerrar en el marco del salón inmobiliario, la organización cifra en más de 4.000 los visitantes que acudieron al salón inmobiliario.

El impulsor de esta feria de particulares, Eduardo Molet, afirma que el número de visitantes ha superado las expectativas de asistencia. “En el Salón finalmente se exhibieron cerca de 1.700 viviendas de particulares, y esperábamos una afluencia de público de unos 1.000 visitantes. Los 4.000 que acudieron indica que no es la demanda de vivienda la que está en crisis, sino la oferta”.

Afirma Eduardo Molet que una de las principales conclusiones que se pueden extraer de este salón inmobiliario es que si los propietarios no bajan sus pretensiones de venta entre un 30% y un 40%, difícilmente podrán vender su casa. “Aunque son muchos los que se resisten a rebajar sus pretensiones, sí que es cierto que son cada vez más los que lo hacen. Y los que más se ajusten al mercado, más rápido y en mejores condiciones venderán su propiedad”.

Es gracias a este cambio de tendencia que en los últimos ocho meses la situación del sector inmobiliario, aún inmerso en una profunda crisis, está mejorando. Según Eduardo Molet, “nos han traslado de la UCI a planta. Después de ver lo ocurrido en el salón inmobiliario que hemos organizado y las largas colas de visitantes e interesados en comprar vivienda, lo que debemos hacer desde nuestro sector es reconducir la oferta”.

Cambia el perfil de comprador

Otra importante conclusión que extrae la organización de este I Salón Inmobiliario de Segunda Mano, es que se confirma que la demanda ha cambiado en los últimos años.

Antes los compradores eran jóvenes parejas que querían acceder a la primera vivienda y jóvenes profesionales con un buenos salarios que podían comprar pisos de una o dos habitaciones. Precisamente aquellos a los que ahora los bancos no dan créditos. En la actualidad, la demanda es de pisos de 3 y 4 habitaciones, adquiridos por personas de entre 40 y 50 años, solventes y con liquidez, que no necesitan mucha financiación, y a los que las entidades financieras sí conceden créditos.

- Leído en Libertad Digital

El sector inmobiliario adeuda 325.000 millones a las entidades financieras

2010-01-19T19:11:00.000+01:00

El sector inmobiliario adeuda un importe aproximado de 325.000 millones de euros a las entidades financieras, la mitad del cual está asociado a la compra de suelo, según ha asegurado hoy el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.

En unas jornadas organizadas por la patronal promotora madrileña Asprima, González explicó que se trata de una "carga financiera tremenda" que las entidades no van a poder "olvidar", algo que daría a las promotoras la posibilidad hacer "borrón y cuenta nueva" y empezar de nuevo a construir.

"El sistema financiero no es un chicle", dijo el presidente de la AHE, aludiendo al sobre-endeudamiento de las promotoras inmobiliarias que "constriñe" la capacidad de actuar del sector financiero, hasta el punto de que perjudica el rating de las entidades.

- Leído en El Economista

La vivienda en España sigue sobrevalorada un 55%

2010-01-04T13:26:00.001+01:00

El precio de la vivienda en España continúa sobrevalorado en un 55%, según el semanario británico The Economist, que ha creado un índice de medición del valor razonable que deberían presentar los pisos, basado en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres.

El método se basa en un criterio similar al de la relación precio beneficio de las acciones (PER). Cuando el precio de la vivienda dividido entre los ingresos del alquiler se sitúan por encima de su media histórica, estaríamos ante un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y viceversa: cuando esta ratio se sitúa por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada.

The Economist concluye en su reportaje que algunos mercados ya se están estabilizando, después de los precios hayan caído lo suficiente como para corregir los excesos de la burbuja inmobiliaria global. Sin embargo, otros permanecen sobrevalorados y, al mismo tiempo, los precios siguen cayendo, como en Francia, España e Irlanda.

Respecto al caso español, el semanario británico ha aplicado su método de análisis a las cifras publicadas desde 1975, que dan una sobrevaloración del 55%. En cambio, apunta que, si la media de la tasa de alquiler se calcula desde 1990 en adelante, el mercado español estaría sobrevalorado en un 24%, similar al registro de Irlanda.

The Economist también aclara que este método de valoración no es perfecto, ya que el precio del alquiler no tiene en cuenta las modificaciones que experimentan los tipos de interés reales. Así, recuerda que España e Irlanda han disfrutado durante un largo período de tiempo de un mayor precio 'justo', que ha motivado asimismo una prolongada tendencia al alza.

El índice de análisis arroja, además, una conclusión destacada. Así, confirma que la crisis de la vivienda en EEUU ha situado los precios por debajo de su media histórica. Basándose en el índice nacional Case-Shiller -no en el de las diez mayores ciudades-, los precios de las casas habrían caído un 3% por debajo de su valor teórico en el tercer trimestre de 2009.

En cambio, la corrección de los precios de la vivienda no se ha generalizado. En Reino Unido, los precios siguen subiendo y la vivienda todavía seguiría sobrevalorada en un 28%. Por ello, el semanario afirma que el sector inmobiliario, al margen de en algunos mercados concretos -como EEUU- parece estar lejos aún de tocar fondo.

- Leído en The Economist

La constructora de los Figueras, Edifica, entra en concurso de acreedores

2009-12-16T20:24:00.002+01:00

Edifica, la constructora controlada por la familia Figueras, presentó ayer concurso voluntario de acreedores con unas deudas de 10 millones de euros, correspondientes básicamente a suministros de sus proveedores.

La firma es la antigua área de construcción del grupo Habitat, que Bruno Figueras segregó junto con la división hotelera antes de acometer la ampliación de capital que dio entrada a accionistas minoritarios para financiar la compra de Ferrovial Inmobiliaria.

Fuentes judiciales explicaron que Edifica atribuye el concurso a problemas puntuales de tesorería por retrasos de pagos de sus clientes y prevé mantener la actividad y presentar un convenio anticipado de acreedores.

Edifica no ha logrado superar el colapso de Habitat, su principal cliente, y la paralización del sector de la construcción. La firma, que tiene un centenar de trabajadores y opera en Madrid y Catalunya, llegó a facturar 53 millones de euros en el 2007, su primer año de su actividad.

- Leído

La ex ministra Antonia Trujillo afirma que el precio de la vivienda aún ha de desplomarse entre un 30% y un 50%

2009-11-07T09:40:00.004+01:00

MADRID.- María Antonia Trujillo, actual diputada por Cáceres y presidenta de la Comisión de Medio Ambiente, Agricultura y Pesca del Congreso, ostenta el privilegio de haber sido la primera ministra de Vivienda de la democracia, encargada de la resurrección de un Ministerio desahuciado desde 1977. Es ideóloga de la mayoría de iniciativas hoy vigentes en la materia: Ley de Suelo, Código Técnico de la Edificación (CTE), Sociedad Pública de Alquiler (SPA)..., de las que habla sin tapujos.

A Trujillo le tocó fraguar una de las promesas electorales 'estrella' de José Luis Rodríguez Zapatero hechas en su camino hacia La Moncloa: el Ministerio de Vivienda. Actualmente, su vida sigue muy ligada a la vivienda. Coordina un grupo nacional de expertos que prepara el documento 'La Política de Vivienda para el XXI' para la Fundación Ortega y Gasset.

Muchos la conocerán como 'la ministra de los minipisos' y otros como 'la de las zapatillas Kelyfinder. Su propuesta de VPO de 30 metros cuadrados -superficie similar a la de su actual despacho- le hizo ganarse más portadas de periódicos de las que hubiera deseado. Dos años después de que el presidente del Gobierno prescindiera de ella, se muestra muy orgullosa de todas y cada una de las decisiones que tomó al frente de esta cartera y presume de ser la artífice de que gran parte de la política actual de Vivienda en marcha lleva su sello.

Pregunta.- Del 'boom', en su etapa, a la crisis del ladrillo, ¿por qué?
Respuesta.- El gran problema de este país ha sido la demanda especulativa. Había una etapa expansiva que tenía que explotar. Se arañó hasta la última peseta con decisiones erráticas que en su día yo ya denuncié. ¿Culpables?, todos; ¿inocentes?, ninguno. Para que se acabe con el 'stock', la vivienda debería bajar entre un 30% y un 50%.

P.- ¿Se pudo hacer algo más por evitar la actual situación?
R.- El Gobierno podría haber hecho muchas más cosas. La decisión política en vivienda mueve el mercado. Durante mi etapa, se aprobaron medidas muy significativas como el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Suelo. Pero la repercusión de estas normas ha sido menor por la crisis financiera y porque en España ya tenemos suelo transformado para 20 años y viviendas para los próximos 10. Cuando yo planteo que se equilibre la deducción por alquiler y compra se rechaza en 2004 y ahora parece buena. Ya es muy tarde.

P.- ¿Quizá no supo hacer llegar su mensaje y el de su Ministerio?
R.- Lo que pasó es que yo resultaba peligrosa porque se pensó que iba a poner en riesgo la economía española cuando realmente ésta ya estaba en peligro. Con la creación del Ministerio de Vivienda, algunos creyeron que se iba a poner el país patas arriba. Se miraba todo con tanto temor que nadie quiso ver lo que iba a pasar en el futuro. La racionalidad no imperó.

P.- Pero su política tampoco caló demasiado bien en la sociedad.
R.- Cuando la gente piensa que tiene derecho a una vivienda y que se la tienen que pagar el resto de los contribuyentes esto jamás puede funcionar. Las casas no se dan: se compran o se alquilan. ¿Por qué los padres en lugar de pagar un Máster a sus hijos les facilitan la entrada para un piso? ¿Por qué los bancos en lugar de financiar la inteligencia financian el ladrillo? Y de aquellos barros, hoy tenemos estos lodos.

P.- ¿Se arrepiente de algo, por ejemplo, de los minipisos?
R.- No. Al contrario, me da pena que no se hayan podido ejecutar como me hubiera gustado. El debate de los minipisos fue necesario. ¿Quién no ha pasado por una vivienda de 30 metros? A mí, ahora mismo, me encantaría vivir en una en Madrid. De hecho, muchos compañeros diputados, incluso del PP, tienen minipisos. Me tomo muy bien que se me conozca como la ministra de los minipisos. Logré sacar la vivienda a la calle.

P.- ¿Conoce a algún joven que siga teniendo las zapatillas Kelyfinder que les regaló su Ministerio y que tantas críticas suscitó?
R.- Sin duda, aquella fue la mejor campaña mediática que se ha hecho en este país. Detrás de las kelyfinder había un proyecto, una plataforma tecnológica del Consejo de la Juventud donde se aunaban todas las políticas de vivienda de Ayuntamientos, CCAA, empresas privadas, etc. que el Ministerio de Vivienda financió. Queríamos enganchar a los jóvenes con un producto y éste fue unas zapatillas que, por cierto, se hicieron en La Rioja y no se las llevaron a China.

P.- ¿Qué opinión le merece el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012?
R.- De nuevo no tiene nada. No hay más que comparar el decreto anterior con el actual. Nuestro país no necesita un plan continuista como es éste. Habría que haber hecho uno excepcional para una situación económica excepcional. Hablar de rehabilitación, renovación urbana, eficiencia energética, ayudas al alquiler, viviendas universitarias,... pero si todo esto ya lo hice yo en el Plan 2005-2008.

P.- Habla de ayudas al alquiler y se abordaron tras su marcha con la Renta Básica de Emancipación.
R.- Eso no es cierto. Las subvenciones al arrendamiento se introdujeron en el mes de julio de 2004 en un Plan de Choque que aprobamos nada más llegar al Gobierno. Cuando llega mi sucesora, Carme Chacón, y habla de la RBE me causa sorpresa. Era una medida que ya existía y la abonaban y abonan las comunidades. Si queremos llamar a los platos como en los restaurantes de cinco estrellas, se lo podemos llamar, pero son ayudas al alquiler y ya estaban en julio de 2004.

P.- ¿Por qué la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), otra herencia suya, sigue sin funcionar?
R.- Nuestro objetivo era que fuera un referente, pero eso no gustó nada desde el principio porque el alquiler en nuestro país no da dinero. Ahora la cosa ha cambiado, hay mucha más oferta de alquiler que antes y debería comenzar a dar buenos resultados. La verdad, da un poco pena ver medidas que pusiste en marcha y que no se cumplan los objetivos.

P.-¿Cuál fue su mayor acierto?
R.- Las estadísticas. Que por primera vez en este país existiera información sobre qué pasaba en el mercado inmobiliario. Información y transparencia. Hasta ese momento, todos los días aparecía una empresa privada con cifras de todo tipo y yo puse coto. Firmé el convenio para que la estadística fuera única y estuviera centralizada. Ése es uno de los mejores aciertos de mi gestión. Ni la Ley de Suelo, ni el CTE, ni las políticas de alquiler en el Plan Estatal.

P.- ¿Qué recuerdo tiene de Solbes?
R.- Solbes tenía siempre la última palabra. Por ejemplo, para decir «no» a la deducción al alquiler. Desde el punto de vista presupuestario, muy bien: pasamos de 600 millones de euros a más de 1.000. Ahora bien, otras medidas fiscales que en mi opinión se tenían que haber adoptado no se adoptaron. Por ejemplo, ahora todos los medios hablan del IVA del 4% para la VPO que yo ya planteé en 2004. La respuesta entonces fue que eso no se podía hacer.

P.- Califique el trabajo de la actual ministra del ramo, Beatriz Corredor.
R.- No opino.

P.- Un consejo que le daría.
R.- Ninguno. Ahora es más fácil y mejor momento para ser ministra.

P.- Si Zapatero le volviera a llamar para dirigir el Ministerio de Vivienda, ¿cuál sería su respuesta?
R.- Esto es imposible desde el punto de vista político. Es inviable. Pero si eso ocurriera, no me veo en una cosa en la que ya he estado. Ni por supuesto dirigiendo la misma política. No me veo ni el mismo Ministerio en el que estaba ni el Gobierno. Ahora tengo otras satisfacciones y otras apetencias. Todos somos prescindibles.

Leído en el diario El Mundo

Imputada la cúpula de la inmobiliaria Lábaro por un presunto desfalco

2009-10-27T22:22:00.002+01:00

La cúpula directiva y los principales accionistas de la inmobiliaria Lábaro se enfrentan a una denuncia por un posible desfalco en la compañía antes de que ésta presentara el concurso de acreedores el pasado 4 de abril.

La denuncia ha sido ya admitida a trámite por el juzgado de instrucción número 20 de Madrid, procediendo a la apertura de diligencias y a la citación como imputados del presidente de la compañía, Julio Mateo; del consejero delegado, José Bosch; de su predecesor en este cargo, Rafael de los Reyes Román; y de uno de los principales accionistas, Ignacio Barco, socio de referencia de Domingo Díaz de Mera, antiguo accionista de Colonial.

La denuncia la ha presentado Manuel Wescenlán, ex director general de Lábaro y accionista todavía de la compañía con una participación del 5,6% del capital. El juez está investigando en concreto la compra a terceros por parte de Julio Mateo e Ignacio Barco, entre otros, de terrenos situados en Galicia para revenderlos poco después a Lábaro por más del doble, utilizando para ello sociedades interpuestas. De esta manera, el presidente de Lábaro e Ignacio Barco trataban de obtener jugosas plusvalías personales a costa de la sociedad.

Sociedades interpuestas

De acuerdo con la denuncia, a la que ha tenido acceso elEconomista, ambos compraron por ejemplo terrenos en Orense en la primavera de 2007 a dos sociedades denominadas Maexpa y Finprame a través de varias de sus empresas: una vinculada a Julio Mateo, Rentoy Desarrollos Urbanísticos, y otras dos a Barco y Díaz de Mera, Sadia y Señorío de la Alcarría, participando además en menor porcentaje otras sociedades accionistas de Lábaro.

Mateo y Barco pactaron pagar por los terrenos 27,5 millones de euros, aunque tan sólo adelantaron como señal 2,75 millones, un 10% del total. Posteriormente, acordaron que Lábaro pagaría a las sociedades vinculadas a ellos 22,25 millones y a los propietarios iniciales de los terrenos otros 24,75 millones. Es decir, que el precio total se elevaba a 47 millones de euros, prácticamente el doble de lo pactado inicialmente y con un desembolso mínimo por su parte.

Precios excesivos

Y algo parecido pudo ocurrir también en la Costa Brava, en la localidad gerundense de Begur. Lábaro acordó comprar el 20 de diciembre de 2006 unos terrenos por casi 17 millones de euros, lo que según la denuncia, resulta "totalmente desproporcionado".

Este suelo no tiene calificación de uso residencial, sino hotelero y, según la denuncia de su ex director general, "existen tasaciones oficiales de las dos fincas, coetáneas con la celebración de los contratos en las que se valora cada una de ellas en 2,4 y 1,18 millones de euros respectivamente". El juez está investigando ahora por qué Lábaro acordó pagar hasta cinco veces más del precio real en el que estaba tasado el suelo y si alguien obtuvo algún beneficio a cambio.

En la localidad madrileña de Rivas, el ex consejero delegado de Lábaro, Rafael de los Reyes Román, que estuvo en su puesto hasta septiembre de 2008, firmó asimismo en marzo del año anterior un contrato con la sociedad Ledgrin House, por el que Lábaro se subrogaba en los derechos y obligaciones que ésta tenía como compradora de unas naves industriales adquiridas a la firma Rivas Futura.

El precio total de esa compraventa se elevó a 8,4 millones de euros, que se pagarían en tres plazos. El problema es que cuando Lábaro firmó el contrato pagó 2,4 millones a Ledgrin, una sociedad opaca y sin solvencia que, según los denunciantes, sólo había abonado a Rivas Futura 338.165 euros, exclusivamente un 3,99% del precio total pactado, con lo que la compra de los derechos queda en entredicho al no haberse cumplido las condiciones pactadas.

"Hasta tal punto Lábaro es consciente de que no ha adquirido ningún derecho sobre inmuebles en esta operación que, en el listado de acreedores que presenta junto a la solicitud de concurso, no se incluye a Rivas Futura", se asegura en la denuncia. Es decir, Lábaro desembolsó casi dos millones y medio de euros y se quedó sin las naves industriales.

Otra de las operaciones presuntamente sospechosas es la venta de un terreno en Madrid que efectuó Lábaro a una sociedad llamada Naesgo el 28 de marzo de 2007. La administradora única de esa compañía es Natalia Escalera Gómez, la mujer del presidente de Lábaro. La finca contaba con una hipoteca a favor de Caixa Catalunya de cinco millones de euros. Según la denuncia, Naesgo pagó directamente 1,4 millones de euros, "quedando el resto del precio a expensas de cancelar la hipoteca". Al final esa deuda con Caixa Catalunya se zanjó, pero no lo hizo quien correspondía, Naesgo, sino que fue el grupo Lábaro el que saldó esa hipoteca.

Todas las operaciones que cuestiona la denuncia admitida a trámite se realizaron entre finales de 2006 y finales de 2007, es decir, se efectuaron cuando el boom inmobiliario estaba tocando a su fin y el mercado empezaba a estar malherido por el frenazo del sector residencial. Entre mediados de 2006 y de 2007, el mercado inmobiliario vivía una fiebre de compras. A esta tendencia, el grupo Lábaro quiso sumarse al abrir las puertas a socios que aportasen activos. Esa operación finalmente no se llevó a cabo. Y es que la crisis empezaba a tocar la puerta de las cuentas del grupo. Para finales de 2007, en la denuncia se advierte de los problemas económicos que ya atravesaba el grupo Lábaro, con impagos a terceros de casi 30 millones.

-Leído en El Economista

Proinsa entra en quiebra tras largos años de estafa inmobiliaria

2009-09-21T10:23:00.003+02:00

Proinsa, la promotora inmobiliaria del grupo Martínez Núñez, ha comunicado al Juzgado de lo Mercantil número 4 de Madrid su intención de negociar un plan de pagos con sus acreedores, a los que debe más de 300 millones de euros, antes de formalizar su petición para ser declarada insolvente.

Proinsa, que forma parte del mismo grupo que la constructora Teconsa, ya en concurso de acreedores, se ha acogido a las nuevas posibilidades que ofrece la Ley Concursal, que da un plazo de tres meses para negociar un convenio anticipado de pagos con los acreedores, con el objetivo de agilizar el procedimiento posterior de insolvencia.

La empresa, con promociones en Madrid, Castilla-La Mancha, Galicia, Cantabria y Andalucía, se decidió por esa solución después de que algunos acreedores hubieran solicitado el concurso necesario, que en el caso de estimarse supondría la pérdida de las facultades de gestión por parte de los administradores.

Proinsa no ha llegado a presentar la cuenta de resultados correspondiente a 2008, aunque de la información de años anteriores se desprende que la promotora se enfrentaba a vencimientos de créditos bancarios por importe de 313,4 millones de euros a partir de este año.

En el presente ejercicio tenía que haber abonado a la banca 103,7 millones de euros, mientras que para 2010 afrontaba vencimientos de 39 millones de euros y para los años siguientes, 170,6 millones.

Proinsa forma parte de un grupo fuertemente tocado por la crisis del sector del ladrillo, ya que la constructora Teconsa presentó el 1 de septiembre la solicitud de concurso voluntario de acreedores, después de que acreedores asesorados por IURE Abogados pidieran el concurso necesario.

-Leído en diario El Economista

Reyal Urbis: La estrepitosa caída de un gigante especulador

2009-09-21T09:58:00.003+02:00

Las entidades financieras se preparan para otro gran concurso de acreedores, la antigua suspensión de pagos. A Real Urbis, según fuentes del sector, le ha llegado el turno. Desde que se iniciara la crisis y hasta ahora, la inmobiliaria presidida por Rafael Santamaría ha sobrevivido gracias a la mediación del grupo Santander con el resto de las entidades acreedoras de la promotora. El grupo liderado por Emilio Botín ha salido en reiteradas ocasiones en su auxilio por las relaciones históricas que le unen a la sociedad.

La Reyal de Rafael Santamaría se hizo en 2005 con Urbis, cuyo accionista mayoritario era Banesto. Desde que arrancara la crisis, Reyal ha tenido que refinanciar en dos ocasiones su deuda de más de 4.800 millones de euros ante la imposibilidad de hacer frente a sus pagos. No se vende ni un sólo piso y la empresa no ha logrado liquidez con el plan de desinversión de activos planteado por la banca acreedora. Y eso que el grupo, a través de Banesto, ha comprado a la inmobiliaria pisos por valor de 400 millones de euros para que eludiera el temido concurso de acreedores. Los bancos siempre intentan buscar soluciones antes de forzar la declaración de concurso voluntario por las enormes provisiones que les obliga a realizar y que ocasionan un daño ostensible a su cuenta de resultados.

En estas negociaciones, la intermediación del Santander con el resto de los acreedores ha sido clave para garantizar la continuidad de la sociedad. Caja Madrid, Banco Sabadell y Morgan Stanley, Royal Bank of Scotland y Barclays son algunas de las 39 entidades acreedoras de la inmobiliaria. Entre ellas, no siembre ha existido quórum para pactar nuevas condiciones para la amortización de los créditos pendientes, pero el papel del Santander había logrado hasta ahora aunar posturas.

Sin embargo, en este caso el Santander ha decidido tirar la toalla. Ya no intervendrá en el proceso de negociación con los acreedores y se sumará a la posición de la mayoría. Según fuentes cercanas a la negociación, el grupo presidido por Emilio Botín desconfía del equipo directivo de la empresa que no se esfuerza por cumplir el plan de viabilidad diseñado por los acreedores. Y tampoco ve una salida a corto plazo para los miles de pisos de la promotora ya que el mercado no presenta síntomas de mejora.

Las negociaciones entre Reyal y los acreedores se prolongarán hasta octubre. Pero si el Santander ya no protege a la inmobiliaria, previsiblemente asistiremos a otro concurso de acreedores.

- Leído en diario El Mundo

¿Por qué la vivienda aún no ha tocado fondo?

2009-07-24T09:24:00.001+02:00

Posiblemente constructores, promotores, especuladores y alguna que otra entidad financiera mostrará su sorpresa ante el titular de esta noticia y replique: “Pero si la vivienda ya ha caído un 20%. Ya no puede caer más”. Sin embargo, muchos ciudadanos de a pie, aquellos que fueron expulsados del mercado de la vivienda cuando los precios alcanzaron precios estratosféricos, pensarán que las caídas vividas hasta la fecha desde máximos no son suficientes y que todavía queda recorrido a la baja. Opinión que, por otra parte, comparten numerosos expertos, algunos de los cuales han llegado a señalar que la vivienda seguirá cayendo con fuerza durante los dos o tres próximos años.

Pero, ¿por qué la vivienda aún no ha tocado fondo en España? El estratega Barry Ritholtz, autor de Bailout Nation, enumeraba recientemente en uno de los post de su blog The Big Picture, siete razones por las que el precio de la vivienda aún no ha tocado suelo en Estados Unidos, algunas de las cuales se pueden aplicar perfectamente al caso español.

Precios: La vivienda ha caído entre un 13% y un 18% desde los máximos históricos. Pese a ello, los precios siguen siendo elevados. Standard & Poor’s auguraba a finales de junio caídas del 20% este año, del 10% en 2010 y del 5% en 2011, mientras que el columnista de El Confidencial S. McCoy habla de descensos de hasta un 50% en 2011. No son los únicos que todavía observan un recorrido a la baja. PricewaterhouseCoopers aseguraba hace casi dos meses que todavía falta bastante para que los precios toquen suelo y fijaba 2012 como fecha de referencia, mientras que las nuevas normas de provisiones del Banco de España reflejan implícitamente que la vivienda puede llegar a caer el 30%. ¿Cuándo volverán a subir los precios? Es difícil de establecer.

Empleo y salarios: La tasa de desempleo seguirá subiendo previsiblemente en los próximos trimestres. Las estimaciones para España van desde una tasa de desempleo entre el 17,7% y el 18,8% para 2009 y entre el 18,95 y el 25% para 2010, según diferentes organismos y entidades. Esto significa que cada vez un mayor número de potenciales compradores de viviendas quedará al margen del mercado. Además, hay otro factor que jugará en contra de la demanda: los salarios, que han permanecido estancados en la última década en términos reales, mermando la capacidad de ahorro de muchas familias e impulsado a muchas de ellas a aplazar la decisión de compra. En consecuencia, un mayor desempleo y el estancamiento de los ingresos familiares, impedirá una recuperación de la demanda en el corto plazo.

Impagos y embargos: La tasa de morosidad de las entidades financieras ha cogido velocidad de crucero a medida que aumentan los impagos de las cuotas hipotecarias y los embargos, lo que se traducirá en presiones a la baja de los precios. La Asociación General de Consumidores -Asgeco Confederación- prevé que las ejecuciones hipotecarias seguirán aumentando progresivamente en paralelo a los ratios de morosidad hasta superar los 84.000 embargos en 2009. De cumplirse estas proyecciones, se registraría un aumento en torno al 40% respecto a los procedimientos registrados en 2008. En total, 58.686, según datos del Consejo General del Poder General (CGPJ).

Stock: El número de viviendas sin vender no cesa de crecer, lo que pospondrá la recuperación del mercado durante un largo periodo de tiempo, hasta que la oferta y la demanda vuelvan a cruzarse. Dado el alcance de la actividad especulativa en torno al sector durante los años del boom -2002-2006- y el número de ejecuciones hipotecarias a la vista, esas viviendas sin venden podrían aumentar aún más, lo que presionaría aún más a la baja los precios.

La patronal de promotores y constructores de España (APCE) estima que la cifra podría alcanzar los 800.000 inmuebles al cierre de este año y que habrá stock hasta 2015. "Especuladores, constructoras y entidades financieras cuentan entre sus activos con numerosas propiedades que no quieren sacar todavía al mercado", coinciden en señalar varios expertos. Una afirmación que desde bancos y cajas desmienten tajantemente.

Factor psicológico: El concepto de invertir y tener una vivienda en propiedad ha sufrido un importante shock tras el colapso del mercado inmobiliario. Históricamente, España ha sido un país donde ha primado la propiedad sobre el alquiler a diferencia de otros países europeos: Alemania, Francia o Reino Unido, por poner varios ejemplos. La significativa caída de los alquileres en el último año en casi todas las capitales españolas puede jugar un papel relevante en la decisión de compra, al menos, hasta que los precios toquen suelo.

Por otro lado, desde los máximos de 2007, los precios de las viviendas han perdido un tercio de su valor restando el atractivo de estos activos como inversión. Si las previsiones apuntan hacia descensos aún más acusados de los precios, la lógica lleva a pensar que se retrasen este tipo de operaciones en el tiempo.

Se endurecen las condiciones de financiación: Acceder a una hipoteca se ha complicado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera. El grifo del crédito se ha cerrado y apenas llega a familias y empresas. El aumento del desempleo, la mayor aversión al riesgo que quieren asumir las entidades financieras y el objetivo de mantener a raya la morosidad se ha traducido en la concesión de menor número de hipotecas, también influida por la menor demanda de este tipo de préstamos.

Reversión a la media: Ciertas variables financieras tienden a volver a sus valores medios en el largo plazo. Con la vivienda, según los expertos, estaría sucediendo lo mismo. La reversión a la media en los mercados bursátiles se produce con frecuencia cuando sucede un hecho excepcional. Cuando este acontecimiento pasa a formar parte del pasado, lo normal es que la cotización de las acciones vuelta a los niveles previos a dicho suceso, lo que se denomina reversión a la media. Tras el boom inmobiliario, los precios estarían ahora revirtiéndose hacia la media, sin embargo, según Ritholtz. "Casi todos los activos sobrevalorados no vuelven simplemente a su tendencia histórica sino que incluso suelen caer por debajo de la media. No veo por qué el caso de las viviendas puede ser diferente".

Éstas son sólo algunas de las razones que nos pueden permitir entender por qué los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. Sin embargo, ¿cómo sabremos que la caída ha llegado a su fin?

- Leído en Cotizalia.com

Josep Xicola, otro estafador desaparecido

2009-07-16T09:33:00.003+02:00

El propietario de Fincas Corral, Josep Xicola, está desaparecido, declarado insolvente y siendo investigado por los Mossos d'Esquadra a raíz de denuncias y requerimientos judiciales, ya que se le imputan delitos de toda clase: impagos de nóminas, compras de empresas insolventes para liquidar con fórmulas de dudosa legalidad, quedarse con los alquileres de sus clientes...

Xicola se hizo popular cuando anunció la compra de la immobiliaria el mes de agosto del año pasado. Según El Pais, en su despacho de la Rambla de Catalunya recibía a todo el mundo para contar sus ambiciososo planes. Cuando se hizo con Fincas Corral, los trabajadores llevaban meses sin cobrar. Les prometió que les iría pagando tras una reunión en la que mostró varias veces su asombro porque era agosto y había gente de vacaciones.

La desconfianza de los empleados se convirtió en desesperación cuando hasta Barcelona llegaron trabajadores de Nature Pack, un fabricante onubense de envases que Xicola había comprado. A pesar de que la sociedad tenía un plan de viabilidad, los empleados vieron cómo Xicola la desmantelaba. Las oficinas de Fincas Corral pronto se quedaron sin luz, teléfono e Internet. Y en vez de crecer, la red se adelgazaba. La historia se repetía.

Y no era la primera ni la segunda vez. Todo parecía legal. Pero fuentes que colaboraron con Xicola cuentan que se malvendía activos, agotaba los suministros de teléfono y luz hasta que dejaba de pagar o cobraba los alquileres que gestionaba sin dar la renta al propietario. Entonces desaparecía. Y en alguna ocasión, ni tan siquiera se había inscrito como administrador único en el Registro, con lo que se reclamaban las deudas a los antiguos propietarios.

Todo eso, y más, está en los juzgados. ¿Cuántas veces lo ha hecho? El propio Xicola se jactaba hace unos meses de haber adquirido 300 sociedades en apuros.

Realia se desploma en bolsa: se declara en concurso de acreedores

2009-06-23T09:35:00.005+02:00

Realia, otro gigante de la especulación inmobiliaria, se desploma en bolsa en estos momentos. ¿La razón? El juez ha admitido a trámite una petición a concurso de acreedores por parte de la compañía.

Actualmente sus accionistas mayoritarios son FCC y Caja Madrid.

Realia ha comunicado esta mañana a la CNMV que “presentará en plazo, escrito de oposición contra la Solicitud de Declaración de Concurso Necesario al entender que no concurre ninguno de los presupuestos establecidos en la Ley para la declaración de concurso”.

Por su parte, el banco Espirito Santo considera que “no es nada nuevo” la decisión de un juez de aceptar la petición por parte de un proveedor de Realia de iniciar el proceso para presentar la compañía a concurso de acreedores.

El proveedor, Instalaciones Feima, reclama el pago de 301.000 euros. “Cuando la noticia se filtró al mercado la compañía afirmó que no le había pagado a este proveedor porque pensaba que su acuerdo contractual no era válido”, dice el banco luso. Realia manifestó que el trabajo realizado no se ajustaba a sus estándares.

Dicho trabajo se llevó a cabo en una promoción de viviendas donde todos los trabajos se han pagado ya (exceptuando éste). La cifra solicitada es, además, bastante insignificante para Realia, que está pendiente de la refinanciación de 900 millones de deuda financiera a corto plazo”.

Begar, en situación de quiebra, paraliza toda su actividad

2009-06-12T17:29:00.003+02:00

Un grupo de acreedores ha presentado en el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Valladolid solicitud de concurso de acreedores contra el grupo de construcción Begar. La medida adquiere una enorme trascendencia al coincidir con la paralización efectiva de la actividad en este grupo de construcción, uno de los de mayor volumen y actividad en Castilla y León.

El Grupo Begar ha frenado toda actividad en sus diferentes obras y concesiones de obra. La Ciudad del Mayor, en el Polígono X, el inicio de las obras en el Paseo de Papalaguinda con cargo al Fondo Local, así como promociones inmobiliares en diferentes puntos de la provincia se encuentran este jueves paralizadas.

La empresa ve inviable, a fecha de hoy, continuar con su actividad promotora ante la enorme carga deudora que soporta y ante la imposibilidad de cerrar un acuerdo de financiación que acredite de forma efectiva su viabilidad.

La cúpula de la empresa Begar, propiedad del empresario José Luis Ulibarri, intentaba este jueves una 'última negociación' destinada a conseguir financiación extraordinaria con la que evitar la presentación voluntaria del concurso de acreedores.

La compañía matriz de Begar, fundado en 1980 en Ponferrada, Begar Construcciones y Contratas, tenía una deuda en 2007 -en junio del pasado año se presentaron las últimas cuentas de la compañía, correspondientes a ese año- a largo plazo de 9,4 millones y de 360,7 millones a corto plazo, según informaba recientemente el diario Cinco Días.

La empresa, que emplea a más de 1.000 personas, a día 1 de abril Begar aparecía en el Registro de Aceptaciones e Impagados (RAI) con 21 millones en impagos correspondientes a 1.805 pagarés devueltos.

Begar Construcciones y Contratas tiene su sede en Valladolid y centra su actividad fundamentalmente en Castilla y León. En 2007 el 60% de su obra contratada fue obra civil, ámbito en el que construye carreteras, obras ferroviarias, subestaciones eléctricas, aprovechamientos hidroeléctricos, parques eólicos... La compañía ha ejecutado varios tramos de Líneas de Alta Velocidad y obras en la Línea 10 de Metro de Madrid, según informaba el citado diario.

El grupo facturó 441 millones de euros hace dos años, de los que 177,5 millones fueron gracias a obras ejecutadas en Castilla y León y 115,69 millones en Madrid. José Luis Ulibarri ha sido imputado por el juez Garzón por su supuesta vinculación en el conocido como caso Gürtel.

Inquietud en los trabajadores de Diario de León

El hecho de que un grupo de acreedores haya presentado en el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Valladolid solicitud de concurso de acreedores contra el grupo de construcción Begar y la paralización de actividad podría conllevar en los próximos días la presentación de un concurso voluntario por parte de la empresa.

A fecha de hoy todo depende de que las conversaciones mantenidas en las últimas horas con diferentes entidades financieras conllevaran un acuerdo de financiación, aspecto que se presenta sumamente complejo. Ese concurso afectaría a todas las áreas de actuación del grupo, incluido el frente periodístico, donde Begar tiene presencia a través de periódicos impresos, radio y televisión. Varios trabajadores del Diario de León han expresado este jueves su inquietud ante la situación actual y sus posibles consecuencias.

Algo sigue oliendo mal en fincas corral

2009-05-20T21:18:00.003+02:00

Un grupo de ex-empleados denuncia a la compañía.

Josep Xicola, presidente de fincas Corral. El castillo de naipes que ha montado el empresario Josep Xicola alrededor de la empresa de intermediación inmobiliaria Fincas Corral se desmorona. A la compañía le han cortado las líneas de teléfono y su página web ha desaparecido de Internet. Tampoco existe la de Emcorr, la marca con la que el propio Xicola rebautizó la compañía que adquirió a Calixto Corral.

En los móviles de la compañía ya nadie contesta. Un grupo de ex empleados contratados por Xicola cuando adquirió Fincas Corral han decidido acudir a la policía y denunciar unos hechos que consideran como un delito de "estafa". Según explicó uno de estos empleados a elEconomista, "a nosotros nos contrató Xicola para lanzar una campaña de imagen en los medios de comunicación y convencer a la opinión pública de que todo era legal".

Sin embargo, "luego conocimos de primera mano el modo en que opera Xicola y decidimos denunciar los hechos a la policía". Posteriormente, "los Mossos d'Esquadra abrieron una investigación y nos reclamaron toda la información que teníamos al respecto, que entregamos en un disco de ordenador". Según los hechos denunciados, Xicola presuntamente ha tramado una estafa que consiste en la compra de empresas en crisis por un euro pero asumiendo la deuda que tiene acumulada. "

A cambio de realizar la operación, el empresario cobra al vendedor un 3% de la transacción, importe que tiene que ser abonado en efectivo y por adelantado a la venta", explican. Siempre según la versión de estos empleados, "Xicola ya ha realizado un centenar de operaciones de compra de empresas en crisis".

Don Piso y El CaseríoEl pasado jueves , los trabajadores de la empresa Nature Park viajaron de Huelva a Barcelona para manifestarse ante el despacho de Josep Xicola en el número 1 de Rambla Cataluña. Los trabajadores denuncian que Xicola había comprado la empresa a los anteriores propietarios por sólo un euro y que después, pese a que la empresa contaba con un plan de viabilidad apoyado por la Junta de Andalucía, el plan nunca se llegó a aplicar y ellos dejaron de percibir los salarios.

Según los propios trabajadores, ante las protestas y tras varias horas de negociación, Xicola aceptó firmarles unos pagarés que cubren los sueldos pendientes. La campaña de imagen que emprendió Xicola presuntamente tenía como objetivo acceder a la compra de grandes compañías en crisis como son la red de ventas inmobiliarias Don Piso o la fábrica de El Caserío que quiere cerrar la multinacional Kraft. Otra iniciativa de Xicola fue ofrecer al Gobierno y los ayuntamiento sus pisos para que fueran alquilados.

- Jordi Sacristán

¡Qué quiebren las inmobiliarias!

2009-05-19T08:44:00.001+02:00

Los promotores inmobiliarios, por lo visto, deben creerse que son una casta especial dentro del empresariado español para quienes no sirven las reglas de juego que se aplican en los demás sectores, por lo que quieren un trato especial. Según su visión, mientras en este país el año pasado desapareció la friolera de 100.400 empresas, a ellos, que han amasado fortunas astronómicas gracias a la intervención pública sobre el suelo, y en más de un caso también debido a la corrupción que la propia intervención propicia, ahora hay que salvarles de la quema.

Decepcionados en parte con las medidas que presentó Zapatero la semana pasada en el transcurso del Debate sobre el estado de la Nación, ahora amenazan a la banca con hacerles un agujero muy importante si no les ayudan. Pues bien, lo que habría que hacer es dejar a las inmobiliarias que quiebren para que purguen de una vez por todas los excesos que han cometido, que han llevado a la economía española a la situación en la que se encuentra actualmente.

Cada vez que los promotores hablan de quiebra me pregunto, bueno, si todas las empresas tienen reservas para afrontar los tiempos difíciles, ¿qué han hecho las constructoras con las suyas? Es más, si las inmobiliarias tienen tantos problemas, ¿por qué sus propietarios no se rascan el bolsillo, que lo tienen bien lleno después de tanto como han ganado durante la burbuja del sector, y recapitalizan sus compañías?

Esta es una de las grandes preguntas en torno a la crisis de la vivienda que permanecen sin respuesta... sin respuesta por parte de los promotores, por supuesto. Porque, desde luego, ninguno de ellos se va a morir de hambre ni va a vivir el resto de sus días en la indigencia, porque para eso han amasado sus fortunas comprando suelo, reteniéndolo varios años para que su precio subiera y después construyendo y vendiendo con márgenes de beneficio que superaban en muchos casos el 100% de todos los gastos.

Cuántas veces hemos visto cómo por cada dos pisos que se vendían, uno entero era todo beneficio para la inmobiliaria. Esos márgenes son impropios de una economía de mercado y sólo se producen donde la intervención pública restringe la oferta y provoca subidas artificiales de los precios, que en la crisis española, además, vinieron espoleadas por la política de dinero barato del Banco Central Europeo.

El resultado de todo ello fue que el precio de la vivienda se multiplicó por tres entre 1997 y 2007 mientras que los costes apenas crecieron, en conjunto, en torno al 30%. Esa diferencia entre precios y costes fue ganancia pura y dura de los promotores, a costa de que los españoles se endeudaran hasta las cejas con hipotecas que ahora muchos de ellos a duras penas pueden pagar. Entonces, ¿por qué no se encargan ahora ellos mismos de recapitalizar sus empresas, como harían y hacen otros muchos empresarios, en lugar de andar por un lado y por otro buscando quién les saque las castañas del fuego?

Lo mismo cabe decir respecto de los precios de la vivienda. Los promotores tratan por todos los medios de impedir que éste caiga para no perder dinero, negándose a entender que a lo largo de la vida de las empresas hay ocasiones en que se producen este tipo de situaciones. Por lo visto, ellos lo único que quieren es ganar siempre, y cuanto más mejor.

Sin embargo, no se dan cuenta de algunas cosas. Por ejemplo, que las familias no pueden afrontar precios de las casas nueve veces y media superiores a sus ingresos anuales –la relación óptima es de tres veces– porque les endeuda de por vida y sin capacidad de reacción cuando vienen mal dadas, como ocurre en estos momentos. Por ello ahora hay tantas resistencias a meterse en la adquisición de un piso a precios tan disparatados, porque los españoles, aunque con mucho dolor y sufrimiento, están aprendiendo la lección. Los promotores, en cambio, no.

Se resisten a asumir esas pérdidas y en lugar de hacer lo mismo que están haciendo los bancos y cajas de ahorros con los pisos embargados, esto es, ponerlos en el mercado con importantes descuentos, ellos quieren venderlos poco menos que a los precios de los momentos álgidos de la burbuja para no tener que asumir pérdidas.

Ahora bien, ellos, que argumentan que el sector debe volver a ser uno de los motores del crecimiento económico, se niegan a comprender que para que eso pueda tener lugar, los precios deben caer hasta volver a alcanzar esa relación de tres veces los ingresos anuales de una familia. Sólo así empezarán de nuevo a venderse pisos, porque en las circunstancias económicas actuales nadie se va a hipotecar hasta el cuello durante treinta años. Cuando los promotores entiendan y acepten esto, el sector empezará a remontar y, con él, la economía. Cuando lo hagan dependerá en cierto modo de ellos porque si siguen resistiéndose a bajar los precios, al final será la propia realidad quien lo imponga y de forma mucho más dura.

Así que, quien no esté dispuesto a rebajarlos y asumir pérdidas, a recapitalizar su empresa si hace falta, mejor que quiebre ya para que esos pisos y ese suelo que retiene salgan al mercado libre a los precios a los que deben salir. Por cierto, en esas amenazas acerca del agujero que pueden provocar a la banca deben tener en cuenta que la nueva ley concursal incluye la figura del empresario en quiebra, al que no se le permite volver a meterse en negocios mientras no liquide todas las deudas pendientes. Y muchos de ellos están metidos en otros sectores y otro tipo de actividades, además de la inmobiliaria. Así que menos lobos, caperucita.

Emilio J. González - Libertad Digital

Etapas de la burbuja inmobiliaria

2009-05-09T11:36:00.008+02:00

La burbuja inmobiliaria en España, al igual que cualquier burbuja de precios, tiene un ciclo de vida, un esquema "tipo" que, aunque contenga pequeñas variaciones, siempre sigue un mismo recorrido, y por supuesto, el mismo final.

En el esquema superior se observa el comportamiento "tipo" o etapas de una burbuja de precios, y, en el esquema inferior, se observa la evolucióin de precios de la vivienda en España desde el año 1985 hasta la actualidad.

La fase de "take off" (despegue de precios) tuvo lugar durante los años 80, y la fase de "First sell off" (final de la primera fase de ventas) llegó sobre el año 1990. Con la crisis posterior de principio de la década de los 90, hubo una caída en el precio de la vivienda, caída que se conoce como la fase de "bear trap" (trampa de oso, o trampa bajista).

Sin embargo, inmediatamente después el precio de la vivienda siguió subiendo, inflado por inversores institucionales y corporaciones que invierten cada vez más y más dinero.

De aquí, llegamos al año 2000, donde el precio de la vivienda se dispara, principalmente porque el público general se lanza a la compra de vivienda, al ver que su precio se revaloriza año tras año.

Algunas corporaciones (entidades financieras y empresas privadas) aunque tarde, también invierten cantidades millonarias en la construcción, en muchas ocasiones mucho más de lo recomendable, cegados por el dinero fácil, la cultura del pelotazo y el ladrillazo.

Las fases de atención de los medios, entusiasmo, avaricia, engaño, y el establecimiento de la vivienda como "nuevo paradigma económico" se suceden matemáticamente. Todas estas fases anteriores están contenidas en al zona de inversión de dinero del público general.

Finalmente, llegamos a finales del 2006: explota la burbuja inmobiliaria en España. (entramos en la fase de explosión). Poco después entramos en una crisis económica y crediticia sin precedentes, agravando el problema. Entidades financieras, empresas privadas y familias que tenían invertido gran parte de su capital en activos inmobiliarios se dan cuenta de que el precio de la vivienda ha tocado techo.

Las fases siguientes se suceden: negación, fase que actualmente acabamos de superar (ya nadie niega que la burbuja inmobiliaria haya explotado, ni que el precio de la vivienda baje muchísimo). Es más, ya se hablan en los medios de rebajas y caídas de precios que podrían llegar hasta el 50% en algunas zonas.

Lo que queda por llegar

Nos dirigimos a una "bull trap" (trampa de toro, o trampa alcista), donde, el precio de la vivienda se estancará brevemente e incluso subirá ligeramente, para después entrar en las fases de miedo, capitulación y desesperación, donde la vivienda pierde valor rápidamente.

Después de que la fase de desesperación haya acabado, y muy probablemente coincida con una mejora sustancial en nuestra economía, el precio de la vivienda volverá a subir, lentamente, hacia su precio real.

Promociones Habitat tiene una deuda de 1.137 millones

2009-03-31T09:06:00.002+02:00

Promociones Habitat ha presentado el informe de los administradores sobre el proceso concursal, que ha revelado que la compañía tiene en este momento 1.137 millones de déficit patrimonial, pese a lo cual el grupo continúa funcionando y prepara el convenio de acreedores tras el verano.

Según el informe, hay unos 1.400 acreedores, pero la compañía, que tiene en caja cerca de 100 millones, ha vendido 500 viviendas y otras unidades registrales desde que se presentó el concurso y prevé vender otras 500 antes del verano. Estas ventas son reales porque, según ha señalado el juez responsable del concurso, no se están llevando a cabo las denominadas "daciones" a cambio de deuda con la banca acreedora.

En una comparecencia sin precedentes en España, el magistrado José María Fernández Feijó, titular del juzgado mercantil número 3 de Barcelona, ha presentado públicamente el informe de proceso concursal de Promociones Habitat y otras siete filiales del grupo, en presencia del propio Bruno Figueras, presidente de Habitat. "Estamos muy satisfechos con el trabajo que está realizando el juez, y estamos trabajando para preparar un convenio que garantice la continuidad de la compañía", ha manifestado Figueras. Fernández Feijoo, por su parte, también ha elogiado la colaboración que la administración judicial ha encontrado en la dirección de Habitat, y ha calificado su actuación como "modélica".

La segunda suspensión más importante

El informe de los administradores concursales sobre la inmobiliaria, que ha sufrido la segunda suspensión de pagos más importante del sector en España, después de la de Martinsa-Fadesa, en la valoración de activos inmobiliarios sólo recorta el valor del suelo y propiedades de Habitat en 420 millones respecto a la que presentó la compañía cuando fue a concurso. El grupo, en el 2008, ha seguido con importantes pérdidas, que suman 1.099 millones, y con un volumen de negocio que se ha colocado en 396 millones, con una caída del 48%, en línea con lo que ha bajado el mercado inmobiliario.

Del informe se desprende que el grupo asumió un endeudamiento excesivo cuando compró Ferrovial Inmobiliaria, por la que señala que pagó un sobreprecio del 10,7%. Promociones Habitat se encuentra con unos fondos negativos de 1.119 millones, con unos activos que se han rebajado hasta 1.670 millones y un pasivo que ha aumentado hasta los 2.807 millones, a causa en buena parte a que, tal y como marca la ley, se han incluido otros tipos de acreedores además de los bancarios, tales como las juntas de compensación.

De este pasivo, la mayoría, 2.060 millones, corresponden al crédito sindicado que le otorgaron 39 bancos a Habitat para comprar Ferrovial Inmobiliario y cuyas condiciones de refinanciación no pudo cumplir, lo que le llevó a presentar concurso voluntario el 28 de noviembre del pasado año.
El magistrado ha informado que a día de hoy "ningún acreedor ha pedido la revocación de la operación con Ferrovial", pero ha advertido que, en su opinión, cualquier tipo de "reintegración ha de ser para una fase final del concurso". Ahora los acreedores pueden presentar sus impugnaciones al informe y antes del 24 de junio habrá un informe definitivo tras el cual se iniciará entonces el trámite de convenio.

En su informe, dado el desfase patrimonial, la administración concursal advierte de la difícil viabilidad a largo plazo, y para garantizar la misma pide "un esfuerzo muy significativo por parte de los accionistas para aportar nuevos recursos propios", además de "una notable implicación de los acreedores, en los términos necesarios, para que la sociedad pudiera subsistir hasta que se produzca una recuperación del mercado inmobiliario".

-El Correo

El precio de la vivienda usada caerá un 40% en 2009

2009-03-30T12:24:00.000+02:00

El precio de la vivienda de segunda mano descenderá hasta un 40% este año como consecuencia de la caída a mínimos históricos de las ventas de este tipo de pisos, según un informe de Red de Expertos Inmobiliarios difundido hoy.

Según datos de esta firma, en los primeros meses del año se han vendido sólo una media de 9.000 pisos de segunda mano al mes, hecho que fundamentalmente atribuye a las severas restricciones y al endurecimiento en las condiciones para la concesión de crédito hipotecario.

Invertia.com

Vuelva usted mañana: los pisos se podrán comprar a mitad de precio

2009-03-17T08:31:00.003+01:00

Vuelva usted mañana si quiere comprar un piso. Esta es la filosofía que impera en la actualidad en el mercado residencial español. Según varios expertos del sector, si pretende adquirir una casa, es mejor que se espere porque habrá segundas y hasta terceras rebajas en los precios de las residencias durante este año. Unos descuentos que vendrán de la mano de las entidades financieras que se han quedado con promociones terminadas de las inmobiliarias que tenían deudas pendientes.

Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.

Todo apunta a que las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español. Para Richard Ellis estas sociedades financieras "pueden propiciar la revitalización del sector residencial, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones".

Los únicos compradores de pisos
Tal es el protagonismo adquirido por las entidades que casi se han convertido en los únicos compradores de pisos. "Los bancos son los que se están adjudicando, por el valor de las hipotecas o de las tasaciones, las viviendas de las constructoras y de los particulares que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias", explicó Montse Conde, responsable de Estudios y Consultoría de Colliers International.

Desde el año pasado se han visto rebajas en los precios de la vivienda; cuanto más tiempo pasaba, mayores eran. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, el precio medio de las casas nuevas libres se situó en 2.018 euros el metro cuadrado, lo que supone una bajada del 3,2% respecto a 2007.

Sin embargo, otras entidades barajan otros porcentajes. Por ejemplo, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) calcula que el descenso fue del 10%, mientras que la sociedad de tasación Tinsa calcula que la caída fue de 8,8%.

También las consultoras inmobiliarias manejan otras cifras. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva bajó entre un 8% y 10% el año pasado, mientras que el piso usado descendió entre un 10% y 20%. "Aunque no hay datos fidedignos sobre la bajada de los precios durante 2008, podemos estimarla en el entorno del 15% al 20%", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle.

Diferencias entre comunicades y municipios
Como se puede apreciar, las horquillas sobre los descuentos varían bastante entre los cálculos de las firmas o entidades. También por comunidades autónomas y municipios los números difieren mucho, aunque hay un denominador común entre Richard Ellis, Aguirre Newman, Colliers International, Jones Lang LaSalle y Knight Frank.

Las cinco consultoras coinciden en que el precio de segunda residencia fue el que más descendió el año pasado, por lo que las zonas costeras turísticas fueron las más castigadas por la crisis del sector. Aguirre Newman calcula que esa caída alcanzó el 25% en algunas localidades. Murcia, Almería y Castellón son las regiones más afectadas, a juicio del director de Jones Lang LaSalle.
¿El motivo? "Tanto por la sobre oferta, como por la caída de la demanda extranjera", especificó Edward Farrelly, director de Research en España de Richard Ellis. Pero los pisos en zonas turísticas no son los únicos perjudicados del panorama desolador del sector.

A esta lista, en opinión del experto de Knight Frank, hay que añadir las casas en grandes desarrollos periféricos de grandes ciudades. "Aunque en estos casos con rebajas, las ventas se realizan", matizó.

Pese a ese reajuste del precio de las casas, las compraventas de vivienda nueva libre cayeron una media de casi un 33% en España. Ante estos datos, la pregunta que seguro que le viene a la cabeza es si esas rebajas son suficientes para que los inmuebles sean accesibles para la población.

La vivienda, "sigue siendo cara"
"La vivienda sigue siendo cara, ya que la fuerte escalada del euribor y las dificultades de financiación han situado la tasa de esfuerzo media en España en el año 2008 en el 46,1%, según datos del Banco de España, cifra muy superior a los niveles del 30% de 2004", argumentó Conde.
Los cincos expertos creen que la causa principal de que no se hayan vendido más residencias es la falta de financiación. "En el caso de primera vivienda, donde sigue existiendo una demanda clara, el principal problema está en la concesión de préstamos hipotecarios. Si hay financiación y el precio se adecua, hay ventas", indica el ejecutivo de Jones Lang LaSalle.

Según Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, las entidades exigen que los compradores paguen una entrada más elevada que en el pasado. Tampoco hay que olvidar la falta de confianza. "La gente no quiere embarcarse en comprar una vivienda ante la inestabilidad laboral existente", remarca Conde.
La caída de los precios no ha tocado fondo

Cerrado con poco éxito el ejercicio 2008, los potenciales compradores de viviendas siguen observando cualquier movimiento en las ofertas de venta para este año. En opinión de las cinco consultoras, la caída de los precios de las casas todavía no ha tocado fondo, de manera que la tendencia que reinará en 2009 serán más descensos.

"Existe mucha incertidumbre y no podemos hablar de recuperación ya que realmente no sabemos cuándo vamos a tocar fondo. Dicho esto, es evidente que todavía hay margen para que haya un mayor ajuste en los precios. Según avance el año surgirán oportunidades interesantes para el comprador", afirmó el ejecutivo de Richard Ellis.

¿Cuánto bajarán los precios? Esa es la pregunta del millón. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva podría caer hasta un 15 por ciento, mientras que en las casas de segunda mano ese porcentaje máximo podría alcanzar el 30 por ciento, depende del caso."Seguiremos con la tendencia bajista en el primer semestre del año y se estabilizará en el cuarto trimestre de 2009", prevé Ferrer-Bonsoms. Por su parte, Knight Frank pone cifras a esa filosofía reinante y augura que la corrección puede llegar hasta un 20 por ciento más.

La banca, la principal protagonista
En la temporada de rebajas en los precios de los pisos, la banca será la principal protagonista, pues las inmobiliarias no tienen mucho margen para reducir los precios de venta. "Las viviendas fáciles de vender son las procedentes de daciones en pago y ejecuciones en pago que tienen una bajada grande y unas condiciones de adquisición muy buenas" señaló el director de análisis de Knight Frank España.

Sin embargo, el ajuste del precio de la vivienda no es la única varita mágica que puede reactivar el mercado inmobiliario español. La clave está, según los cinco expertos, en los bancos y cajas de ahorros. Si una familia tiene suficiente financiación tiene capacidad para adquirir una vivienda. Una situación que es muy difícil encontrar en la actual crisis económica y financiera que afecta a todo el mundo. Por eso, según el experto de Aguirre Newman, el perfil del comprador tiende a ser "oportunista".

En el momento en el que la banca abra el grifo el sector volverá a reactivarse. "Harían falta dos cosas fundamentales para que se volvieran a cerrar más operaciones de compraventa de inmuebles. Una de ellas es estabilidad laboral y, la otra, financiación. Esto a marzo de 2009 parece una quimera", indicó el director de residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms.

En conclusión, el comprador que tiene recursos propios que prepare su cesta para ir a la próxima temporada de rebajas de 2009.

- Carmen Canfrán

Fincas Corral, Don Piso y El Caserío: entre la estafa y el crimen organizado

2009-03-16T09:38:00.009+01:00

El castillo de naipes que ha montado el empresario Josep Xicola alrededor de la empresa de intermediación inmobiliaria Fincas Corral se desmorona. A la compañía le han cortado las líneas de teléfono y su página web ha desaparecido de Internet. Tampoco existe la de Emcorr, la marca con la que el propio Xicola rebautizó la compañía que adquirió a Calixto Corral.

Según los hechos denunciados, Xicola presuntamente ha tramado una estafa que consiste en la compra de empresas en crisis por un euro pero asumiendo la deuda que tiene acumulada. "A cambio de realizar la operación, el empresario cobra al vendedor un 3% de la transacción, importe que tiene que ser abonado en efectivo y por adelantado a la venta", explican. Siempre según la versión de estos empleados, "Xicola ya ha realizado un centenar de operaciones de compra de empresas en crisis".

Don Piso y El Caserío

El pasado jueves , los trabajadores de la empresa Nature Park viajaron de Huelva a Barcelona para manifestarse ante el despacho de Josep Xicola en el número 1 de Rambla Cataluña. Los trabajadores denuncian que Xicola había comprado la empresa a los anteriores propietarios por sólo un euro y que después, pese a que la empresa contaba con un plan de viabilidad apoyado por la Junta de Andalucía, el plan nunca se llegó a aplicar y ellos dejaron de percibir los salarios.

Según los propios trabajadores, ante las protestas y tras varias horas de negociación, Xicola aceptó firmarles unos pagarés que cubren los sueldos pendientes.

La campaña de imagen que emprendió Xicola presuntamente tenía como objetivo acceder a la compra de grandes compañías en crisis como son la red de ventas inmobiliarias Don Piso o la fábrica de El Caserío que quiere cerrar la multinacional Kraft. Otra iniciativa de Xicola fue ofrecer al Gobierno y los ayuntamiento sus pisos para que fueran alquilados.

Jordi Sacristán

La promotora Urconsa y su participada Fonsana, en concurso de acreedores

2009-03-12T13:37:00.002+01:00

El juzgado de lo Mercantil número 4 de Madrid ha declarado en concurso voluntario de acreedores al grupo promotor Urconsa y a tres de sus sociedades, una de las cuales es la compañía de agua mineral madrileña Fonsana, propiedad al 100% de la inmobiliaria.

El auto alude al estado de "insolvencia inminente" de las empresas a partir de los documentos que ellas mismas han presentado. Según las referidas fuentes, el grupo suma una deuda de más de 300 millones de euros, de la aproximadamente un 90% corresponde a entidades financieras y el 10% restante a proveedores.

Para su administración concursal se ha designado al abogado José Eusebio Seco, y al auditor de cuentas Francisco Javier Ramos.

Cuanto más tarden en bajar los pisos, más se alargará la crisis

2009-03-12T09:27:00.004+01:00

Francisco García Paramés, el 'Buffett español', el gestor de fondos más famoso, exitoso, alabado, envidiado y criticado de nuestro país, nunca ha tenido pelos en la lengua: critica abiertamente la forma en que nos estamos enfrentando a la crisis sin atacar los verdaderos problemas, y la compara con la actitud de los países anglosajones. Con un track record imbatible a 15 años (supera a todos los fondos de renta variable de EEUU a ese plazo), Paramés sufrió en 2008 su peor ejercicio, con pérdidas superiores al 40% en algunos fondos de Bestinver. A pesar de ello, sigue confiando ciegamente en su filosofía de inversión value (invertir en empresas sólidas con valoraciones atractivas en mercado). Y se muestra positivo sobre la bolsa ahora que el pesimismo lo inunda todo.

¿En qué momento se encuentra la crisis?

El origen de todo lo que está sucediendo se encuentra en el sector inmobiliario norteamericano y en el exceso de endeudamiento. En EEUU, así como en Reino Unido, el ajuste inmobiliario está siendo muy rápido, porque los anglosajones tienden a resolver los problemas de inmediato. Los precios de la vivienda ya han caído un 50% en California o Florida, y Lennar (la mayor inmobiliaria de EEUU) está vendiendo propiedades con un descuento del 85%. Ya están más cerca del final que del principio.

¿Y en España?

Aquí no se asumen unas caídas de precios tan fuertes porque tenemos otra cultura más parecida a la de Japón, de no coger el toro por los cuernos. Y cuanto más tarde en bajar la vivienda, más se alargará la crisis. Hasta Solbes ha admitido que, hasta que no caigan los precios un 30%, no acabará la crisis. El problema de ajustar así los precios es que el sistema financiero sufre; en otros países ya ha sufrido, pero aquí ese ajuste no se ha producido y tiene que hacerse. Lo que no sabemos es el impacto que puede tener en las cuentas de los bancos.

¿Habrá nacionalizaciones de bancos en España? ¿Deberíamos abandonar el euro?

No sé si hay dinero para las nacionalizaciones. Creo que lo más probable es que nos acaben ayudando Francia y Alemania. Salirnos del euro es una posibilidad, pero la veo menos factible: somos un país muy importante para dejar la moneda única y, al mismo tiempo, suficientemente pequeño para poder ayudarnos.

¿Qué opina de las medidas tomadas por los Gobiernos para luchar contra la crisis?

Son irrelevantes, porque intentan mantener artificialmente precios que no son de mercado. Solucionar un problema de endeudamiento con más endeudamiento es absurdo. La clave es que se ajusten los precios de los activos a un nivel razonable. Mientras eso no ocurra, el gasto público no sirve de nada y, además, lo tienes que pagar: es pan para hoy y hambre para mañana. Las buenas noticias son el incremento del ahorro porque el crecimiento a largo plazo tiene que basarse en el ahorro. El ejemplo más claro es China, donde las tasas de ahorro rondan el 40% y existe una enorme aversión a la deuda. Allí la demanda interna está compensando la caída de las exportaciones con crecimientos del 5% y el 6% de la productividad.

Entonces, ¿qué consecuencias van a tener todos los planes de estímulo?

Como los Estados están sobreendeudados, la única forma de resolver el déficit es la inflación, darle a la máquina de imprimir billetes. Lo normal es salir de la crisis vía inflación, por eso el activo más peligroso en estos momentos son los bonos de los Estados. Ahora bien, considero que es inevitable que España entre en deflación, porque no hay otra alternativa para salir de la crisis que el ajuste a la baja de los factores de producción, la tierra y los salarios.

¿Cómo ve la situación del mercado?
Lo veo razonablemente bien. Después de 2008, el peor ejercicio desde 1931, lo normal es que venga un año bueno, aunque no el mejor de la Historia. En Bestinver vamos contra la corriente: somos negativos cuando todo el mundo está eufórico y ahora que se exagera el pesimismo, somos más positivos. Creo que se están exagerando las valoraciones negativas, y hay que volver a un punto medio.

¿Las valoraciones son realmente tan atractivas con el desplome actual de los beneficios empresariales?
No hablo de Bank of America ni de Citi, porque es imposible valorarlos. Pero las bolsas han caído un 40% precisamente para ajustarse al desplome de los beneficios. El problema son los bancos; sobre lo demás soy optimista. El ciclo negativo de las bolsas empezó en 1998, no en 2008. Entonces estábamos en PER 20 y ahora, después de caídas del 50%, estamos en PER 8, por lo que no veo que las bolsas se tengan que ajustar mucho más. No nos encontramos en la situación de Japón en los 90, cuando tenía que ajustarse desde un PER de 70 veces. Nosotros nunca hemos tenido tanta liquidez en las carteras como en 1998, ni hemos hecho tantas compras como ahora.

Pues hace falta que la bolsa suba bastante para que usted recupere lo perdido en 2008
Es cierto. El año pasado, la gestión value lo hizo mal después de seis años de batir al mercado; hasta Buffett perdió el 40% y las acciones de su holding están en niveles de hace 10 años. Pero para nosotros fue peor 1999, cuando perdimos el 10% y la bolsa subió un 11%. Y en 2000-2002 ocurrió justo lo contrario: que ganamos mucho cuando todo el mundo se hundía. Ahora, incluso después de rebajar las valoraciones de casi todas las compañías en cartera, el valor objetivo del fondo ha subido el 10%. La crisis no ha afectado a la valoración de nuestras carteras, que es lo esencial, salvo en algún caso aislado. Y el mercado siempre termina por reconocer el valor de las buenas compañías, así que las que están a PER 3 tienen que vivir un rebote muy fuerte por mucha crisis que haya. Hay que darles tiempo, es como la lluvia fina.

Pero hay gente muy enfadada con Bestinver...

Lo único que pedimos a los clientes es paciencia. El año pasado tuvimos un 20% de reembolsos, y un tercio fueron porque la gente necesitaba el dinero, no porque hubiera perdido la confianza. Personalmente, creo que quien ha decidido vender este año se ha equivocado. Por poner un ejemplo, el cliente que decide reembolsar 10.000 euros en Bestinver, en realidad está reembolsando 35.000, que es lo que en realidad vale su participación. Esto es la esencia y por eso hemos tenido pocos reembolsos. El que no se lo crea, mejor que no invierta con nosotros. Hay muchas personas que, en lugar de fijarse en el valor de las cosas, se fijan en el precio. Y hay gente que no está preparada para invertir en bolsa.Ya, pero es difícil entender cómo después de predecir públicamente la crisis, les ha pillado tan de llenoSe explica por un problema de liquidez brutal, no por una cuestión de fundamentales. La gente no distingue entre unos y otros valores, y lo vende todo. Por eso, los activos defensivos caen igual que los no defensivos. Cuando eso ocurre, quiere decir que algo no está bien. La gente ha vendido a cualquier precio porque necesitaba el dinero. Pero eso nos permite comprar ahora a precios de saldo; cuanto más hayan caído las valoraciones, mejor.

¿Se arrepiente de alguna inversión realizada?

Sí, nos equivocamos con el grupo de periódicos norteamericanos McClatchy, al no prever la rapidez con la que se iba a producir la transición del papel a Internet en los medios de comunicación.¿Qué valores le gustan más en estos momentos por valoración?Nos gustan mucho el grupo italiano CIR, controlado por Cofide (el holding de la familia Benedetti) y BMW, que es nuestra principal posición en cartera porque es la empresa de automóviles que más crece del mundo con una valoración ridícula. En España nos gusta Alba, porque el valor de sus participaciones es el triple de su cotización.

E.Sanz, E.Segovia - Cotizalia.com

El precio de la vivienda sufrirá un ajuste 'virulento' durante 2009 en España

2009-03-05T21:22:00.005+01:00

La vivienda seguirá bajando aún con más fuerza a lo largo del presente año. Los efectos "dramáticos" de la restricción del crédito hipotecario y la falta de confianza generada por el crecimiento del desempleo llevarán a un "reajuste muy fuerte" y "virulento" de los precios de la vivienda en España en 2009, según el estudio anual sobre la vivienda en Europa de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

A la mala situación económica nacional habrá que añadir el malestar económico que también padecen nuestros vecinos europeos. La escasez de compradores extranjeros "sólo podrá ayudar a deteriorar aún más el mercado de segunda residencia en aquellas zonas turísticas más emblemáticas del país".

El consultor y miembro de RICS en España, Amadeu Arderiu Calvo, explica que "tras el súbito pinchazo, en el 2008 la burbuja inmobiliaria se transformó en una gran bola de nieve que desde hace meses arrasa todo el sector residencial".

"Con un inmenso 'stock' de viviendas sin vender, que algunos cifran en un millón y medio de unidades, sin liquidez, con un sistema financiero débil y con una absoluta desconfianza en el sector, la actividad inmobiliaria residencial se ha detenido bruscamente. Además, hay grandes proyectos inacabados que salpican el paisaje de nuestro país", añade.

'Es posible que la gran bolsa de pisos en manos de bancos salga al mercado en algún momento con créditos ventajosos'

Ahora será necesario recurrir a la "ortodoxia empresarial" ante un exceso de capacidad, aunque "sin financiación será difícil reencontrar la demanda, y es posible que la gran bolsa de viviendas que actualmente está en manos de bancos, en algún momento salga al mercado pragmáticamente y con ventaja en el crédito".

En su opinión, se trata de "una cruel cura de humildad" para un sector que, a pesar de las reiteradas advertencias, no supo detener a tiempo "su huida hacia delante, con la colaboración de un crédito fácil y unas valoraciones complacientes, y que ahora debe luchar por recuperar la confianza".

Los precios en 2008 cayeron menos que en otros países europeos

De este modo, España no escapará este año del duro ajuste de los precios de la vivienda que experimentaron casi todos los países de Europa en 2008. Así, el informe destaca el moderado ajuste registrado en España el pasado año, con un descenso de los precios del 3%, frente a las caídas producidas en Estonia (-23%), Reino Unido (-16%), Francia (-10%) o Irlanda (-9%).

Las ventas han caído por primera vez desde hace una década en Italia

Ni siquiera se salvaron del "patinazo" en el sector residencial aquellos países que no participaron de forma alguna en el 'boom' inmobiliario que vivieron otros países como España. En Alemania o Austria, por ejemplo, la demanda se debilitó como consecuencia de la falta de crédito. De la misma manera, en Italia las ventas han caído y por primera vez desde hace una década, el crecimiento de las hipotecas fue negativo en 2008.

Una crisis del 'ladrillo' generalizada

Las perspectivas son "aún menos optimistas" en 2009. Según RICS, "la recuperación del mercado residencial europeo depende ahora de la habilidad de los gobiernos europeos para hacer frente a la escasez de créditos hipotecarios, así como de la escala y duración de la recesión económica".

El informe señala cómo los mercados en Gran Bretaña e Irlanda sufrieron los golpes más fuertes de los últimos tiempos en 2008, batiendo récords en el descenso de los precios de las casas. Si bien, "parece que los compradores están volviendo al mercado de la vivienda en busca de alguna ganga".

En el caso de los países del Este y Centro de Europa, 'la tempestad financiera está azotando bruscamente sus mercados'

En el caso de los países del Este y Centro de Europa, "la tempestad financiera está azotando bruscamente sus mercados". En Hungría, las transacciones cayeron entre un 10% y un 18% en el último año y los precios de las casas en Polonia descendieron en todas las principales ciudades durante 2008. "Una prolongada escasez de créditos hipotecarios podría provocar todavía más bajadas", añade el informe.

En Francia, la compraventa de viviendas usadas cayó un 30% y se espera que los precios se reduzcan en 2009 como consecuencia del pinchazo económico. A pesar de las medidas adoptadas por el Gobierno para incentivar la demanda y reducir los embargos de viviendas, RICS avisa de que "no habrá ningún signo de recuperación hasta 2010 como muy pronto".

En Holanda y Bélgica la nacionalización de las entidades de créditos más importantes, como Fortis, ha tenido un impacto muy grande en el mercado de la vivienda, pudiendo traducirse en una disminución de los precios de las casas.

-Europa Press

El stock de vivienda vacacional no se absorberá hasta dentro de 20 años

2009-03-03T08:47:00.002+01:00

El stock de vivienda vacacional no se absorberá hasta dentro de 20 años. Así lo afirmó ayer el consultor inmobiliario y profesor del Centro de Formación Garrigues José Barta a lo largo de la jornada Causas y soluciones a la crisis organizada por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE).Barta, en su charla acerca de la crisis inmobiliaria, hizo un recorrido por los distintos subsectores. Respecto a la segunda residencia turística, este consultor considera que “se ha desarrollado mucho y muy mal” y no espera que la caída de precios sea inferior al 50%.Respecto al desarrollo de la primera vivienda, el consultor consideró que “depende de las ubicaciones.

Por ejemplo: Valdeluz, en Guadalajara [promoción de Reyal Urbis], tiene un futuro muy negro. Es muy difícil que un particular se vaya a Valdeluz a comprar”. En todo caso, y dado el acopio masivo de viviendas por parte de la banca, prevé que “las entidades comenzarán a ajustar los precios y a dar facilidades de crédito”. Ahora bien, a este respecto, Barta también ha mencionado que “las entidades se quedan con activos inmobiliarios con un 30% de descuento pero luego las pretenden vender sólo con un 5%.

“Hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales”La deriva del subsector inmobiliario industrial también irá por barrios. Si bien la logística seguirá teniendo su importancia, “va a haber provincias que sufrirán la destrucción de su tejido industrial de manera irreversible”. Las oficinas, los centros comerciales, los locales comerciales y los hoteles “tampoco van a dar demasiadas alegrías”, se teme.

En el capítulo de las medidas a adoptar, José Barta apostó por elaborar una Ley para la insolvencia familiar y garantizar que el crédito llegue a familias y empresas, porque “es prioritario salvar el entramado productivo y social del país”. Concretamente, para mejorar la competitividad del maltrecho sector inmobiliario, propuso modificar la ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos y las normas tributarias, así como desarrollar instrumentos financieros como las Socimi que sean competitivas cara al exterior.

Además, señaló la conveniencia de anotar preventivamente los contratos de compraventa, recabar información de fianzas de alquileres de las Comunidades Autónomas o crear registros autonómicos de alquileres de segundas viviendas.Para finalizar su ponencia, José Barta recordó “la inmoralidad” de los precios que han llegado a alcanzar las primeras viviendas en este país y afirmó que “hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales” por los excesos cometidos en el sector inmobiliario-financiero los años de atrás.

A lo largo de la jornada, también se habló de la crisis del sector financiero, en un día marcado por el anuncio oficial de fusión entre Unicaja y Caja Castilla-La Mancha. El secretario de Estado de Economía, David Vegara, dio la bienvenida a la noticia si “sus consejos de administración la valoran positivamente” y si “va a defender mejor los intereses de ambas entidades”. Sobre si esta fusión va a abrir la veda de las fusiones, Vegara dijo que, de ocurrir, “el Gobierno seguirá “con el debido interés” los procesos.

“Está claro que las cosas han cambiado mucho. El acceso al mercado internacional es más complejo y el tamaño para acceder a esos mercados es ahora más relevante”.“El Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley para recapitalizar las entidades”Preguntado acerca de la recapitalización de las entidades financieras, Vegara advirtió que “el Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley que contempla la posibilidad de recapitalizar las entidades financieras”. Animó a mirar a los países de nuestro entorno. E insistió en que “estamos preparados porque hemos aprobado un Decreto-Ley que hasta el momento no ha sido necesario”.

En todo caso, si hubiera que llevar a cabo recapitalizaciones, se haría bajo el principio de “no discriminación”.Además, recordó que España cuenta con un Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) diferente al de otros países, que además de garantizar los depósitos puede "gestionar situaciones de la naturaleza que sean en el ámbito del sector privado", es decir, que puede usarse en caso de que una entidad lo necesite en tiempos de crisis.Precisamente, al FGD se refirió en la jornada de ayer un representante de la banca.

“El Fondo puede actuar sin necesidad de intervenir. Además, los fondos –de banca, cajas y cooperativas- pueden recibir anticipos sin límite por parte del Banco de España”, apuntó. Sobre la solvencia del sistema financiero español, aseveró que “en España en estos momentos no hay entidades insolventes” y defendió su sector al asegurar que “no se puede decir que los contribuyentes estén ayudando a los bancos”. Para finalizar, animó al Gobierno a que “comparta (no asuma) los riesgos…”

-Cotizalia.com

¡Al ladrón! Los constructores se dan a la fuga

2009-02-19T08:35:00.004+01:00

El sindicato UGT tramita, a través de su asesoría, las extinciones de contrato de los trabajadores de varias empresas del sector de la construcción cuyos titulares se encuentran en paradero desconocido.

Dicha organización, según su responsable en este sector, Carlos García, tiene constancia de al menos seis empresarios que no saben dónde localizar.

García explicó que se trata de empresas pequeñas, alguna de ellas con 18 trabajadores, que con su desaparición están perjudicando a sus operarios porque en tanto los juzgados no declaran la extinción de la relación laboral no pueden cobrar prestaciones por desempleo.

Según dijo, el trámite supone entre cinco y seis meses de demora.El responsable de construcción apuntó que ayer mismo la Inspección de Trabajo constató la falta de ocupación efectiva en una empresa del sector, con 15 trabajadores.

García insistió que las constructoras disponen de armas legales para enfrentarse a situaciones de crisis como el concurso de acreedores, en lugar de desaparecer.

Un caso

Entre los empresarios que se encuentran en paradero desconocido citó el de Miradores del Rato, del que sus empleados no tienen constancia desde el mes de julio pasado. Puso de manifiesto que esta persona fue detenida en diciembre del año 2006, acusado de un delito de explotación de trabajadores extranjeros, cuando regentaba otra empresa. García censuró que fuera tan fácil poder montar una nueva empresa en el mismo sector.

Advertencia: los precios de la vivienda pueden caer hasta un 80%

2009-02-16T08:37:00.004+01:00

Mercado de la vivienda: IRLANDA verá más que la demolición de construcción de viviendas durante la próxima década, a medida que la economía lucha por recuperarse de la caída del mercado de la vivienda y la aparición de "zombi" bancos, UCD economista Morgan Kelly dijo a la conferencia. En una presentación que atrajo a varios colectivos ingesta de aliento, el Sr. Kelly predijo que los precios de la vivienda caería un 80 por ciento de pico a través de en términos reales.

"Construcción, pero no de demolición, de la propiedad residencial y comercial se reducirá a cero en el futuro previsible", dijo. Bajos niveles de educación entre los empleados en la construcción - en caso de que los trabajadores llegaron a un máximo de alrededor de los números 280000 - significa el reciclaje no sería sencillo.

La recuperación será lenta: "Nos ha llevado 10 años llegar a esta situación - que con toda probabilidad, nos llevará 10 años para salir de ella." Sr. Kelly dijo que había sido calificado como muy prescient como resultado de sus advertencias en relación con la burbuja de los bienes, cuando en realidad él y un puñado de otros "aficionados" se limita a afirmar lo obvio.

No escatimar ruboriza, dijo economistas profesionales en el Banco Central y el Consejo Económico y Social, Instituto de Investigaciones de la "necesidad de mirar muy de cerca en sus análisis de la economía irlandesa y averiguar qué salió mal". Sr. Kelly dijo que Irlanda "capital de reputación" habían sido dañados por "chancers" como ex presidente de Anglo Irish Bank Seán Fitzpatrick, que habían sido instigados por "bufones" como el ex regulador financiero Neary Patrick, Ministro de Finanzas Brian Lenihan y el Taoiseach.

Al examinar los € 110 millones en préstamos a los desarrolladores, el Sr. Kelly dijo que una vivienda típica regional de colapso en los EE.UU. vieron bancos mantener una pérdida del 20 por ciento de estos préstamos, pero la estrechez del mercado irlandés aumentaba el riesgo de "sustancialmente mayores pérdidas "para los bancos irlandeses.

"Las garantías de Anglo y [irlandés] pasivos a nivel nacional tienen una fuerte posibilidad de ser llamado en los próximos 21 meses", dijo. La extensión de la garantía gubernamental a estas dos instituciones financieras era "extraordinariamente prudente" y podría producir pérdidas que el Estado no puede pagar. La crisis financiera mundial puede haber sido positivo para la economía irlandesa, ya que "nos dejó arrastrar aún más a nosotros mismos en nuestro agujero", dijo. "Si hubiera tomado un año o dos, habría terminado en un agujero en forma de Islandia, que no quiere decir que no vamos a terminar en uno".

Sr. Kelly dijo que el Gobierno debería abolir los derechos de timbre sobre la propiedad, compilar buen precio y la cantidad de estadísticas y restaurar la competitividad a través de los salarios del sector público un recorte del 10 por ciento. Un documento de TCD economista Patrick Honohan sobre la crisis bancaria argumentó que las inyecciones de capital en los bancos eran un requisito previo para la recuperación. El regulador financiero necesario para decidir ahora que los bancos habían importancia sistémica a la economía - en otras palabras, son "demasiado grandes para fracasar", y que son "zombie" bancos.

"El objetivo es evitar la continuación del funcionamiento de un subcapitalizada, propenso a errores banco con un deficiente modelo de negocio y las prácticas administrativas, una problemática base de clientes y una gestión comprometida frente a incentivos distorsionados," dijo el documento.

- The Irish Times

La vivienda caerá un 20% en el año 2009

2009-02-10T14:51:00.002+01:00

El precio de la vivienda caerá más de un 20% a lo largo del año 2009 con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes, según la empresa de tasación Tinsa.

En rueda de prensa para presentar el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie PDF ) del mes de enero, el director general de la tasadora, Luis Leirado, señaló que 2009 arrancó con un descenso de los precios del 10,1%.

Millón y medio de pisos sin vender

Es el primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado a finales de 2008, del 8,8%.

La razón de estos descensos es la caída de la compraventa de viviendas, lo que también ha provocado una acumulación de 930.000 pisos en ´stock´ al término del pasado año. Tinsa prevé que esta bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009.

La estafa de "Hipoval" y "Renew House" podría dejar sin casa a 600 familias valencianas

2009-02-10T14:33:00.003+01:00

Unas 600 personas de toda la Comunitat Valenciana corren el peligro de quedarse sin casa. Todas ellas pidieron en su día un préstamo a las financieras Hipoval y Renew House, asentadas en Valencia.

La supuesta estafa asciende a 10 millones de euros y el número de afectados alcanza ya el millar. Ambas entidades se dedicaban a simular préstamos y cobrar una cantidad mucho mayor que la de la escritura notarial, además de solicitar un inmueble como garantía de cobro, según ha publicado el diario Las Provincias.

La desesperada situación ha llevado a muchos de los estafados a situaciones límite. Una de las afectadas, una mujer que tuvo que vender su casa para hacer frente a los disparatados intereses exigidos por Hipoval, estuvo a punto de quitarse la vida.

La policía evitó la tragedia en Valencia, cuando la víctima se hallaba ya apostada ante las vías del tren. La supuesta estafa asciende en total a 10 millones de euros y el número de afectados alcanza ya el millar.

La mayoría de ellos lleva ya tiempo moviéndose y haciendo reuniones con el objetivo de crear una plataforma de perjudicados.

De momento van a seguir adelante con la acción judicial emprendida contra los tres integrantes de las empresas (dos notarios y un director de banco) que fueron arrestados el pasado 21 de enero y que están imputadas por el juzgado de Paterna.

Cualquier perjudicado por Hipoval o Renew House puede ponerse en contacto con la asociación a través del número gratuito 900 111 666.

Panero se reunía con los empresarios para "sondear" quién le ofrecía una mayor comisión

2009-02-10T10:08:00.003+01:00

"El Sr. Panero y el Sr. Martín se reúnen previamente a comer con cada uno de los empresarios que se presentan a los Concursos, para realizar un sondeo de cual es la empresa que les ofrece una mayor comisión". Así denuncia el dossier informativo que manejan en el juzgado sobre la supuesta trama de procedimientos irregulares dirigidos por el recién dimitido alcalde de Boadilla.

Según un dossier informativo que maneja el Juzgado sobre la presunta trama de corrupción y al que ha tenido acceso EcoDiario, tras esas comidas, y tras "cerrar el trato, envíanal empresario a una reunión con el Técnico Municipal que corresponda para realizar las bases del pliego de condiciones a su medida, de modo que el posterior informe técnico le resulte favorable en el proceso de adjudicación".

"En otros casos, dependiento de las características del técnico municipal, las directrices le vienen marcadas a través del concejal de su delegación, de modo más sutil", denuncia este informe sobre la supuesta irregularidad. En dicho documento también aparecen como presuntos "amigos implicados en sus negocios" además del empresario Francisco Correa, nombres de la categoría de José María Michavila, ex ministro de Justicia.

En dicho dossier también aparece citado Miguel Ignacio González Sánchez-Zorita, por entonces asesor de Alcaldía y posteriormente primer teniendo de alcalde del Ayuntamiento de Boadilla del Monte, que renunció a su cargo para desempeñar el puesto de Director General de Deportes de Castilla León. González Sánchez-Zorita supuestamente aparece vinculado en varios viajes a Andorra "portando maletines".

Nuevas detenciones en Valencia

Esta madrugada la Policía ha detenido en Valencia al responsable de la empresa Orange Market, Álvaro Pérez Alonso, por su presunta implicación en la supuesta red de corrupción ligada a cargos del PP, han informado fuentes de la investigación. Orange Market es la filial valenciana de Special Events, la sociedad dirigida por Francisco Correa, el principal imputado en la investigación que desarrolla el juez de la Audiencia Nacional Baltasar Garzón y que fue detenido el pasado viernes.

- Ecodiario

Seis personas detenidas por corrupción en la Comunidad de Madrid

2009-02-06T13:58:00.003+01:00

La Policía Judicial y agentes de la Fiscalía Anticorrupción han detenido a seis personas en una operación contra una presunta trama de corrupción vinculada presuntamente al municipio madrileño de Boadilla del Monte, localidad gobernada por el PP y cuyo alcalde es Arturo González Panero.

Uno de los detenidos es Francisco Correa, responsable de la empresa 'Especial Events', que durante años se ha dedicado a organizar actos del PP.

La operación ha sido desarrollada por orden del juez de la Audiencia Nacional Baltasar Garzón. Los detenidos han sido acusados de delitos de blanqueo, cohecho, fraude fiscal y asociación ilícita.

Los funcionarios que han acudido al Ayuntamiento de Boadilla del Monte por orden del juez han solicitado información sobre empresas que han tenido presuntamente relaciones económicas con el Consistorio, han informado fuentes del PP madrileño.

Los funcionarios municipales han facilitado a los agentes judiciales información acerca de varias empresas, entre las cuales al menos dos han tenido relaciones económicas con el Consistorio.

Se trata de una dedicada a la organización de viajes y otra es la organización de eventos mencionada, Espacial Events.

También se investiga una empresa radicada en Valencia.

Por su parte, el Ayuntamiento de Boadilla ha hecho público un comunicado en el que desmiente que se haya producido detención alguna de miembros de la Corporación, trabajadores municipales o militantes del PP.

"El Ayuntamiento sólo ha recibido un requerimiento por parte del Juzgado de Instrucción 5 de Madrid solicitando una información de procedimiento que el Consistorio ya ha entregado", dice la nota.

-Diario El Mundo

Detenido el alcalde de Castro Urdiales y su antecesor por prevaricación y malversación de fondos públicos

2009-02-04T15:59:00.003+01:00

La Guardia Civil ha detenido hoy al alcalde de Castro Urdiales (Cantabria), Fernando Muguruza, y a su antecesor, el actual concejal de Obras, Rufino Díaz Helguera, acusados de delitos de prevaricación, falsedad documental y malversación de fondos públicos, según han informado fuentes de la investigación. Los dos han quedado en libertad tras prestar declaración en el cuartel respecto a las presuntas irregularidades que el juzgado de Instrucción número 2 de la ciudad ha detectado en la construcción de una promoción de viviendas en una vaguada.

En relación con esos mismos hechos, también ha sido detenido en las últimas semanas el arquitecto Pedro Restegui, que trabajó para el Ayuntamiento tanto durante el último mandato como alcalde de Díaz Helguera, como al principio de la pasada legislatura con Muguruza, y que en la actualidad se encuentra en libertad bajo fianza. La investigación afectó además a dos promotores y a dos técnicos de la empresa Urdican, que también fueron arrestados bajo los cargos de estafa y delito contra la ordenación del territorio.

Rufino Díaz Helguera fue alcalde de Castro Urdiales con el PSOE hasta las elecciones de 2003, cuando fue desplazado por un gobierno de coalición encabezado por Fernando Muguruza, entonces en el Partido Regionalista. Ninguno de los dos pertenece en la actualidad a sus anteriores partidos: Díaz Helguera fue expulsado del PSOE por promover una moción de censura contra Muguruza con el apoyo de dos tránsfugas, y a Fernando Muguruza el PRC le retiró el carné por postularse como alcalde en 2007 cuando el partido había llegado a un acuerdo para apoyar a la candidata más votada, la socialista María Jesús Esteban. En la actualidad, los dos gobiernan en coalición con el apoyo del PP, Muguruza como concejal no adscrito y Díaz Helguera como cabeza de lista de la agrupación Acuerdo por Castro.

Los precios de la vivienda de segunda mano registran caídas de hasta el 40%

2009-01-29T12:12:00.002+01:00

La crisis del sector inmobiliario español está obligando a muchos particulares y profesionales a realizar "importantes ajustes" en el precio de las viviendas para encarar el actual entorno inmobiliario. Según el informe que publica hoy Facilísimo, estos descensos superan en algunos casos el 40%, en especial en el mercado de segunda mano.

Así, el descenso de la demanda está obligando a los vendedores particulares a realizar grandes descuentos en el precio de todo tipo de inmuebles: pisos céntricos, chalets individuales a las afueras, fincas con gran cantidad de terreno o incluso viviendas de lujo.

Nuevas por hasta un 25% menos

Pero, tal y como indica el índice de precios del portal inmobiliario, también las promociones de obra nueva están comenzando a notar un "importante ajuste en sus precios", y se pueden encontrar promociones a un precio un 25% inferior al inicial. De hecho, el informe señala que "muchas promociones de viviendas a estrenar cuestan menos que un inmueble similar de segunda mano".

El director general de Facilisimo, Juanra Doral, aseguró que hay casos en los que se venden casas de obra nueva a un precio "muy cercano a su precio de coste". "No creo que asistamos ya, salvo casos excepcionales, a grandes bajadas, puesto que los costes financieros que se están acumulando impiden el descenso del precio mínimo de venta", indicó.

En este contexto, los promotores citados por el informe aseguran que la poca actividad que existe en el mercado inmobiliario no se debe ya a los precios, sino a la falta crédito concedido por los bancos.

En este sentido, un portavoz de Realia indica que esta situación ha provocado un cambio de actitud por parte del cliente, ya que hasta mediados del año pasado la mayoría de ellos daba la señal de la vivienda y posteriormente pedía o se subrogaba a la hipoteca. "Ahora, en cambio, suelen asegurarse antes de que obtendrán financiación", comentó. Por su parte, Oscar Ochoa, Director del Departamento de Promociones del Grupo Gilmar, asegura que una gran parte de las operaciones realizadas por la compañía en los últimos meses se efectuaron con ahorro propio.

Efectos en cadena del 'caso Nozar'

2009-01-29T10:39:00.002+01:00

El virtual concurso necesario de acreedores de Nozar amenaza con dañar aún más la situación del golpeado sector inmobiliario español. Especialmente a las cotizadas de las que Nozar es accionista. Colonial (9%), Afirma (9%) y Aisa (6%) se verán afectadas directamente el que podría convertirse en el segundo mayor concurso de acreedores de la historia de España, tras Martinsa-Fadesa. Indirectamente, Nozar puede arrastrar a otras compañías, entre las que se cuentan no sólo inmobiliarias, tal que Reyal Urbis, sino también entidades financieras.

Los problemas de Nozar, dueño del 9,33% de Afirma, ha pillado a la inmobiliaria cotizada presidida por Félix Abánades en medio de una ampliación de capital complicada, pese al apoyo hecho público por Amancio Ortega. Fuentes cercanas a la compañía no se cuenta con que ni Bañuelos (ex presidente de Astroc) ni Nozaleda acudan a la ampliación”. “Cualquier día nos encontramos con que la participación de Nozar en Afirma está en manos de algún banco”. Nozar pignoró el 98% del capital del complejo de esquí del pirineo leridano Boí Taüll en 2007 para garantizar dos operaciones inmobiliarias realizadas con Colonial. Operación por la que Nozaleda debe abonar ahora 135,69 millones de euros so pena de perder el complejo sito en el pirineo leridano.

Teniendo en cuenta que la deuda vence el próximo sábado, 31 de enero, la eventualidad de un concurso de acreedores casi se solaparía con la negociación en curso entre ambas inmobiliarias. A finales de año, Nozaleda ya no pudo afrontar el pago de 200 millones de euros a la inmobiliaria Reyal Urbis, lo que provocó que tuviera que pagar una indemnización de más de 70 millones de euros a la compañía presidida por Rafael Santamaría.

El peor de los escenarios posibles: un concurso necesario con indicios de culpabilidad

De confirmarse el concurso, Nozaleda podría verse envuelto en el peor de los escenarios posibles. A saber: un concurso necesario -que no voluntario- y con presuntos indicios de culpabilidad, lo que conlleva consecuencias muy serias para el consejo de administración de la concursada. Así lo aseguran Osorio y Asociados, representantes legal es de Avalatransa, la compañía que ha solicitado el concurso de Nozar. Según portavoces del bufete, “cualquier negociación de Nozar con cualquier empresa en los dos años anteriores al concurso va a estar en revisión. Y si se ha dedicado a negociar con los acreedores profesionales [como Colonial o Reyal Urbis], podría incurrir en una posible culpabilidad del concurso. Además, está la figura par conditio creditorum, que defiende que en igualdad de condiciones todos los acreedores tienen el mismo derecho a cobrar”.

Pero los abogados de Avalatransa van más allá y plantean incluso la posible existencia de operaciones sospechosas como compraventas con cajas de ahorro que camuflan en realidad daciones en pago. Es el caso de una operación con la Inmaculada de Zaragoza sobre unas parcelas en Zaragoza Alta Velocidad (ZAV), donde se iba a levantar la Torre Nozar; y otra con Cajastur sobre unos terrenos sitos en Llanes. Precisamente ayer, cuando trascendió que el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid había admitido a trámite la solicitud de concurso necesario de Nozar, la prensa asturiana destacaba que “Cajastur inyecta liquidez a Nozar con la compra por 41 millones de La Talá”.

Nozar defenderá que no está en situación de concurso

Ayer, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid admitió a trámite la solicitud de concurso necesario de acreedores de Nozar presentada contra ella por Avalatransa. Además de entidades financieras, numerosos proveedores llevan meses sin cobrar. La inmobiliaria cuenta ahora con un plazo de cinco días para oponerse a la solicitud de concurso. Entonces se celebrará una vista oral con todos los interesados y el juez decretará el concurso de acreedores (figura que se corresponde con la antigua suspensión de pagos) o el archivo del caso, si Nozar puede argumentar que puede pagar.

Avalatransa reclamaba en un principio a la compañía controlada por la familia Nozaleda una deuda por importe de 312.621 euros, y aseguraba que trataba de cobrar esta cantidad desde marzo de 2007. Posteriormente, la firma presentó una ampliación de la demanda en la que señalaba que, además de la deuda contraída con esta sociedad, la inmobiliaria tenía un préstamo impagado por importe de 2,11 millones de euros que venció el pasado 2 de enero.

Por su parte, Nozar precisó que su saldo pendiente con la empresa denunciante se limitaba a 23.425,24 euros, frente a los más de 300.000 euros reclamados por Avalantransa. Además, desveló que sobre esta sociedad pesa un embargo de la Seguridad Social de 79.426,01 euros.

La compañía presidida por Luis Nozaleda defenderá ante juez que su situación económica y financiera no requiere la declaración del concurso, indicaron fuentes de la inmobiliaria. Las mismas fuentes detallaron que la empresa "está en condiciones de afrontar sus pagos" y que ha conseguido rebajar su astronómica deuda que, según Avalatransa, asciende a 4.000 millones de euros.

Cotizalia.com

Nozar se convierte en la segunda mayor suspensión de pagos de la historia

2009-01-28T10:57:00.002+01:00

El titular del juzgado Mercantil número 2 de Madrid ha admitido a trámite la declaración de insolvencia presentada contra la inmobiliaria Nozar. El concurso de acreedores -antigua suspensión de pagos- ha sido instado por uno de sus acreedores, Avalatransa, que argumenta sucesivos impagos de facturas por parte de la inmobiliaria.

Nozar tiene ahora cinco días para oponerse a la solicitud de concurso. Después de que envíe sus alegaciones, se celebrará una vista oral con todos los interesados y se decretará el concurso de acreedores o, en caso de que Nozar pueda argumentar que puede pagar a los acreedores, el archivo. Si la inmobiliaria no alega nada en ese plazo, el concurso comenzará inmediatamente.

La deuda de la compañía controlada por la familia Nozaleda asciende, según el acreedor, a más de 4.000 millones de euros. Entre los impagados se encuentran principalmente entidades financieras, pero también todo tipo de pequeños proveedores que llevan meses sin cobrar.

De este modo, la insolvencia de Nozar se convierte en la segunda mayor de la historia en España, sólo superada por la de otra inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, y por encima de la otra compañía del sector, Hábitat.

En su escrito, presentado ante el juez el pasado 24 de noviembre, Avalatransa se quejaba de que la "huida hacia adelante" que ha emprendido la inmobiliaria "provoca que la bola crediticia se acreciente día a día, de forma que cuando llegue el inevitable concurso nada quedará para los innumerables acreedores ordinarios". También denunció que Nozar estaba "liquidando ruinosamente su patrimonio" en beneficio de determinados acreedores.

Esta es la segunda vez que se solicita el concurso de acreedores de Nozar. El primer requerimiento se presentó, también por parte de Avalatransa, el pasado mes de marzo. En aquella ocasión, el juez Antonio Martínez-Romillo (que ahora trabaja en otro juzgado) consideró el concurso necesario «insuficientemente acreditado».

Cristina Caballero

Constructora San José renegocia su deuda de 1.200 millones para eludir la suspensión de pagos

2009-01-22T13:11:00.003+01:00

La constructora San José y los nueve bancos con los que renegocia su deuda de 1.200 millones de euros (200.000 millones de pesetas) se han dado un mes de plazo para cerrar un acuerdo que, de no prosperar, situaría al grupo pontevedrés al borde de la suspensión de pagos.

La compañía que preside Jacinto Rey inició en noviembre las conversaciones con las entidades financieras que le prestaron 1.200 millones de euros hace año y medio para adquirir la inmobiliaria Parquesol. El proyecto era fusionar ambas compañías y aprovechar la cotización en Bolsa de la firma vallisoletana para lanzar al parqué al grupo con sede en Pontevedra. Al final no fue posible ni lo uno ni lo otro. La crisis del sector inmobiliario y el descalabro bursátil dieron al traste con el proyecto y han provocado el ingreso de la constructora en la lista de las diez inmobiliarias más acuciadas por sus deudas.

Jacinto Rey esperaba cerrar un acuerdo con sus acreedores (Barclays, Banesto, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Sabadell, Caixa Galicia, Caixa Geral de Depósitos, Banco Caixa Geral y Caixanova), a principios de diciembre. Pero fuentes próximas a las conversaciones aseguraron ayer que estas «siguen abiertas y podrían prolongarse al menos otro mes más». Pese a la buena voluntad expresada inicialmente por las financieras, las garantías que la constructora está poniendo sobre la mesa no han recibido el visto bueno de la totalidad de los actores en la negociación.

El desplome de Parquesol y de la actividad constructora en España provocaron que San José replegase su conglomerado empresarial (hace una semana la matriz del grupo absorbió a cuatro de sus seis filiales inmobiliarias: las que operaban en Galicia, Levante, Cataluña y Madrid) y lanzase un nuevo plan estratégico tutelado por Miguel Zorita, el último fichaje de Jacinto Rey para pilotar su grupo y el cuarto consejero delegado de Parquesol en menos de un año.

Lo difícil ahora es ofrecer a los bancos acreedores garantías fiables. Porque los activos de la constructora están «muy justos», decían ayer fuentes del sector, y el valor de Parquesol cae en picado. Las bolsas de suelo del grupo en España y en otros países, así como sus promociones residenciales valen hoy menos que hace un año. Respecto a Parquesol, en julio del 2007 Jacinto Rey pagó los títulos de esta inmobiliaria a 23 euros, y la ecuación de canje planteada para la integración de la compañía vallisoletana en el grupo San José proponía un valor de 26 euros por acción. En enero del 2008, Parquesol se cotizaba a 20,51 euros. Y el martes pasado a 6,99 euros. El 100% de la firma fue valorado hace un año para su venta por encima de los 917 millones de euros. Hoy vale menos de 285. Sus resultados en septiembre fueron un 97% peores que hace un año.

Esperando el concurso eólico

Para intentar salvar la crisis, San José busca oxígeno en el negocio de la energía y fuera de España. En Argentina, el grupo está optando a importantes paquetes de adjudicaciones de obra pública. San José trabaja en Buenos Aires, donde la constructora gallega implantó, desarrolló y todavía gestiona la marca Auchan. Y en la India, junto a un socio local, la firma de Jacinto Rey está concursando para construir una autopista valorada en 200 millones de euros. Otra parte del aliento financiero lo persigue en Galicia. Jacinto Rey ha pedido en el concurso eólico de la Consellería de Industria 733 megavatios en solitario, a través de Enerxías Renovables de Galicia; y 554 más en alianza con Ence, Manuel Jove y Epifanio Campo, a través de la firma Inveravan Gestión de Inversiones.

Confort suspende pagos con una deuda de 34 millones

2009-01-20T11:51:00.001+01:00

El grupo inmobiliario leridano Confort solicitó concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos) a finales del pasado mes de diciembre con una deuda de 34 millones de euros y un activo de más de 40 millones, según confirmó el abogado de la compañía. BBVA, Caixa Penedès, Banco Sabadell y Bancaja son los principales acreedores financieros de la inmobiliaria.

Las cuatro entidades financieras suman 25 de los 34 millones de deuda de Confort. El grupo, con tres promotoras y una constructora, atribuye a la actual crisis financiera, "que ha paralizado el crédito al sector de la construcción", su situación de insolvencia. La compañía, con sólo dos trabajadores, tiene dos promociones en marcha que tiene previsto acabar.

Por otra parte, el grupo constructor DHO y sus integrantes Obrum y Dico Obras y Construcciones se enfrentan a cuatro solicitudes de concurso necesario de acreedores que han presentado varios proveedores asesorados por el despacho Iure Madrid en los juzgados de Madrid. DHO acumula 13,57 millones de euros de impagados, en tanto que Obrum soporta deudas morosas por importe de 7,78 millones de euros.

Condenan a la promotora GSI a costear arreglos por 600.000 euros en doce chalés de Plentzia

2009-01-05T10:36:00.002+01:00

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha condenado a una promotora bilbaína a reparar las graves deficiencias constructivas de 12 adosados ubicados en el abanico de Plentzia. Las reparaciones tienen un coste superior a los 600.000 euros. El fallo también obliga a la empresa a indemnizar con 12.000 euros al conjunto de propietarios en concepto de daños morales por el calvario que han supuesto para ellos los defectos denunciados. Pese a que la victoria en los juzgados ha sido contundente, los vecinos temen que sus viviendas no lleguen a ser arregladas «nunca».

De hecho, la firma inmobiliaria ha incumplido el plazo de tres meses fijado por los magistrados para ejecutar las obras. Actualmente, los funcionarios judiciales investigan su patrimonio para proceder al inmediato embargo de los bienes. El objetivo es reunir el dinero suficiente para que una compañía ajena al pleito pueda resolver el desaguisado. Así lo autorizó el juez que supervisa la ejecución de la sentencia, a finales del pasado mes de octubre.

El «infierno» que padecen los vecinos de la urbanización Isuskiza comenzó en 2004. La empresa Plentzia Ría 2002, vinculada a la corporación inmobiliaria GSI, construyó 20 adosados en este barrio residencial. En la publicidad se aseguraba que eran de lujo y su precio fue «bastante elevado». Según los afectados, hay otras 110 viviendas promovidas por «el mismo grupo empresarial» que también presentan problemas y se encuentran en trámites judiciales.

Humedades y grietas

Los 20 chalés fueron los primeros en ser entregados. Nada más recibir las llaves y a la vista del estado de las casas, una docena de familias decidieron acudir a la Justicia. Los jueces han considerado como hechos probados las serias deficiencias que presenta la urbanización. En la sentencia de primera instancia, confirmada hace poco por el TSJPV, se señala como principal problema las humedades. «Las hay bajo las terrazas y escaleras por la defectuosa impermeabilización; también por la capilaridad del suelo en paredes, lo que ha provocado pinturas levantadas y recercos; y también se producen humedades por goterones». Asimismo, en varias viviendas el agua se cuela por el hueco de la chimenea, «al existir un incorrecto sellado». A todo ello se suma la existencia de fisuras.

Además de los problemas con las filtraciones y las grietas, los jueces han tenido en cuenta «la merma en las calidades». La promotora entregó una memoria de materiales y después la ejecución de la obra no se correspondió con lo prometido. En este sentido, el fallo constata diferencias en los acabados de los suelos, la carpintería y, sobre todo, en la fachada y el aislamiento acústico. Esta última deficiencia ha provocado «una intromisión inconsentida en la intimidad de los vecinos», lo que ha sido decisivo a la hora de obligar a la promotora a pagar una indemnización por daño moral.

La lista de desperfectos se completa, según la resolución judicial, con holguras en las puertas de casa que dejan pasar el aire, calderas que funcionan mal, malos olores, ausencia de rodapié en algunas zonas, cierres de jardín desplomados y barnizados deficientes. Todo ello provoca que muchos residentes hayan tenido que ausentarse frecuentemente de sus chalés.

Los magistrados concluyen que existe un daño moral «no tanto por la desilusión de no ver cumplidas las expectativas, sino por la falta de intención de la demandada de arreglar, una vez pagado el inmueble, las molestias de las humedades u olores, así como por el debilitamiento de la intimidad al oír lo que los vecinos hacen».

La indemnización de 12.000 euros, a repartir entre las doce familias, ha sido ya pagada por Plentzia Ría 2002. Sin embargo, lo que realmente esperan con impaciencia los afectados es que la firma tenga bienes para poder hacer frente a las costosas reparaciones.

España, la nueva casa de pobres de Europa

2008-12-18T11:11:00.001+01:00

El periódico alemán "Welt", uno de los diarios de referencia del país, publicaba este fin de semana y destacaba en la portada de su edición digital que los propios ciudadanos españoles tienen que volver a recoger aceitunas en los campos, dada la elevada tasa de paro del país. Apuntan que sólo en la región de Jaén hay más de 44.000 parados y que miles de africanos en situación irregular no tienen ninguna oportunidad de ganarse el sustento: "ahora son los españoles los que vuelven a los empleos del campo, los mismos que antes evitaban". Aseguran que en Jaén, la administración está repartiendo panfletos informativos en árabe y francés en los que se aconseja a los inmigrantes africanos buscar trabajo en otras regiones vecinas. Para colaborar les pagan el billete de autobús.

Ya a principios de noviembre, la prensa Alemana se hacía eco de la pésima situación económica que atraviesa España. El mismo periódico nos sorprendía con un titular impactante: "España, el nuevo hospicio de Europa". En el artículo se reflexionaba sobre la pobreza en Europa: "pensamos que solo afecta a Bulgaria o Rumanía. Nada más lejos de la realidad..." y continuaba "Durante muchos años, demasiados españoles han vivido en una burbuja. Ahora les amenaza la pobreza masiva". Con pocas líneas y muchos datos describían la situación: "200.000 personas han perdido su empleo en pocos meses mientras la tasa de paro de España se sitúa como la más alta de Europa", "Hay más de 180.000 familias (hipotecadas) cuyo patrimonio está amenazado", "solo en octubre, 6.200 personas al día se han quedado sin trabajo."

Según el periódico alemán, el modelo económico español era inviable: "demasiado tiempo asentados en la construcción y el turismo, en lugar de impulsar la investigación y el desarrollo." Dicen que "el país entero ha vivido en una burbuja, ignorando todos los peligros" y critican el boom de los créditos hipotecarios y la locura de contratarlos a interés variable. Para terminar, nos hacen un apunte inquietante: "El Corte Inglés prevé, por primera vez en su historia, una disminución de sus ventas".

Como el impacto de la crisis en España se está volviendo el centro de atención, esta lectora corresponsal está siendo interrogada a diario por varios alemanes: ¿Es cierto que los españoles financian su coche durante varios años? Sí… ¿Y es verdad que hay gente que paga las vacaciones a plazos? También… ¿Lo de pagar el televisor en seis meses es una leyenda urbana, no? Me temo que no… O los alemanes no nos entienden, o nosotros no entendemos a los alemanes. Lo cierto es que mientras la prensa española no para de informar sobre los efectos de la crisis en la industria automovilística alemana, la germana no deja de contarnos cómo de pobre es España, y que difícil que lo tienen.

Y es que como de costumbre, los problemas del vecino son más importantes que los propios.

- Clara Roglan

La Gran Depresión Ninja

2008-12-10T15:56:00.002+01:00

Cuando se habla de cifras de morosidad de hipotecas o de embargos sobre viviendas en EE.UU., hay que tener en cuenta la gran diversidad de criterios históricos y estadísticos que se han utilizado y se utilizan para cuantificar el problema. Por este motivo hay muchos datos que se comparan en el tiempo de forma errónea, dando lugar a conclusiones que nos van a distorsionar la estrategia correcta a seguir.

Hablando de las hipotecas sub-prime y del conflicto crediticio creado en los últimos tiempos, muchos analistas tratan de buscar paralelismos que arrojen algo de luz al negro panorama que tenemos por delante. Por eso es preciso matizar conceptos que a menudo se confunden.

Por ejemplo, en el siguiente gráfico vemos la evolución del coeficiente de morosidad de las hipotecas norteamericanas desde 1979 hasta hoy. Como veremos en él, la falta de pagos actualmente alcanza el 7%, pero debemos tener en cuenta que en plena burbuja inmobiliaria (segundo semestre 2005) era también significativa, cercana al 5%. Por lo tanto, aunque creemos que el techo de dicha cifra está aún lejos y que estamos en plena ascensión, es cuando menos curioso que nos encontremos en niveles "sólo" de un 2% por encima de los buenos tiempos.

Pero aquí podemos ya empezar a matizar: La National Delinquency Survey (NDS) ofrece también estadísticas de las "seriously delinquent mortgages" a 90 días, algo así como las "hipotecas seriamente morosas" (desafortunada definición), o sea las que van previsiblemente de cabeza al embargo y ya no son una simple morosidad temporal y puntual de 30 días. Y dentro de este grupo, aún distinguen entre hipotecas seriamente morosas prime y sub-prime. Mientras que las prime tuvieron un coeficiente de seria morosidad en pleno 2005 del 1,82%, hoy asciende ya hasta el 2,87%, o sea un incremento superior pero aún comparable al aumento del anterior gráfico. En cambio las sub-prime se han disparado hasta un 19,55%. O sea, que si ya se nos complican los ratios en los últimos años, si además intentamos comparar las cifras de las últimas décadas con las de la Great Depression de los años 30 (algo que muchos analistas están haciendo últimamente), los paralelismos que podamos encontrar serán fruto de comparaciones de cifras, clasificaciones y porcentajes muy dispares, tanto que van a derivar en análisis muy engañosos.

Tal y como podremos leer en el The Federal Response to Home Mortgage Distress, en el punto álgido de la depresión, aproximadamente la mitad de los hogares urbanos con hipotecas pendientes estaban en bancarrota. Pero lucharon lo indecible para salvar sus hipotecas y el resultado de embargos se consiguió contener en los niveles que muestra el siguiente gráfico, es decir alcanzando casi los 14 embargos anuales por cada 1.000 hipotecas.

Otro hecho de vital importancia que debemos saber antes de analizar las estadísticas, es que las hipotecas que se solían realizar en la época pre-crack del 29 y durante los siguientes años eran de sólo el 50% del valor del inmueble y de una duración de no más de 5 o 7 años. Por lo tanto los dramas sociales por aquellos hogares que fueron embargados hace casi 80 años, fueron muchísimo más traumáticos que la problemática que se le plantea a un Ninja (no income, no job, no assets) que entrega las llaves a un broker inmobiliario este año o el próximo. No son situaciones comparables.

En aquellos años un embargo supuso la pérdida de toda una vida económica y de esfuerzo por la adquisición de una vivienda. Hoy, en cambio, en muchos casos tan sólo supone haber pagado durante unos pocos años un alquiler algo caro en forma de cuota hipotecaria de diseño. Y muchos pensarán que por lo tanto el sufrimiento social actual va a ser menor, pero nos quedaríamos de nuevo sólo en un análisis muy superficial. El hecho de que el drama social sea menos cruento de momento, no significa necesariamente que la situación económica y financiera sea más leve. Ni mucho menos. Si un moroso tan sólo pierde unos miles de $ (o €) entregados a cuenta en cómodas cuotas, pagadas por una casa que compró sobre el papel a un precio superior a su valor actual, y con una situación laboral asfixiante, va a luchar muchísimo menos por salvar su casa del embargo de lo que lo hicieron los morosos en graves dificultades de los años 30.

Es decir, que lo que a simple vista nos puede parecer una ventaja cualitativa de nuestra situación actual respecto a la que vivieron en la Gran Depresión, es en realidad todo lo contrario. Y vamos a mencionar tan sólo algunos de los agravantes que nos llevan a esta conclusión:

Hoy la situación es de multicrisis y no sólo se están perdiendo cantidades astronómicas de dinero en la bolsa, como ocurrió en el crack del 29.

La burbuja crediticia y el abuso generalizado del crédito nos ha pillado a casi todos con un nivel de endeudamiento y apalancamiento jamás conocido, y no sólo a causa de las hipotecas.

La burbuja inmobiliaria está provocando que el gap entre el precio de compra y el de mercado sea también muchísimo mayor que el de la Gran Depresión.

Todo ello agravado por la absoluta temeridad de las entidades financieras al conceder hipotecas en porcentajes cercanos (o incluso superiores) al 100% de la tasación.

Irresponsabilidad de estas entidades financieras (agravado por los brokers hipotecarios en los EE.UU.) que han inventado hipotecas de diseño para vender más: Carencias de todo tipo con intereses muy variables, amortizaciones negativas (Neg-Am e Interest Only), y un largo y diabólico etc. Y lo que es peor, la mayoría de ellas estallarán en la cara de dichas entidades financieras a partir del 2009 hasta el 2011, cuando los maquillajes de diseño darán paso a la demacrada realidad del interés compuesto y la amortización, aunque esperemos que los mercados actuales hayan ya descontado una parte significativa.

Irresponsabilidad de todos los tomadores de esos créditos que estaban (alguno todavía está) inmersos en un bienestar del primer mundo que se está demostrando falso. En un entorno consumista muy superior al de los Felices años 20.

La Globalización actual hace que la interconexión de la fallida financiera alcance a todo el planeta, mientras que la Gran Depresión se extendió a Europa y a los actualmente llamados emergentes de forma mucho más suave y paulatina. La globalización amplifica y acelera el deterioro, y esperemos que también suceda lo mismo con la recuperación.

Por lo tanto, e incidiendo en la peligrosidad de que los hipotecados actuales tengan menos que perder que los de los años 30, se verá incrementada esta falsa huída hacia adelante. Se concedieron hipotecas a Ninjas que, lamentablemente, jamás debieron tener acceso a ser propietarios por su precariedad, y por otro lado los menos precarios gozaron de una escasa exigencia del Sistema para financiarlos. Esto también es muy grave ya que, debido a esa escasa exigencia, los hipotecados de moderada solvencia también van a abandonar el barco ante las dificultades sociales que esta crisis va a generar, puesto que su escasa inversión en la aventura inmobiliaria es una pérdida fácilmente asumible en favor de una recompra futura de otro inmueble a precios muy inferiores.

Nadie luchará en estas condiciones por salvar su hipoteca del embargo, como lo hicieron en la Gran Depresión. Y eso traslada de forma radical el problema de los hipotecados a la Banca (algo que sucedió en mucha menor medida en los años 30). Pero esta Banca, debido a la afectación extrema y globalizada que está sufriendo, a su vez lo traslada al Sistema Financiero, llevándose por delante la economía real existente. Y el Sistema, en peligro de extinción, lo ha trasladado a los Estados, a quienes les crecen los enanos en pleno desierto financiero y una economía real en caída libre. Llegados a este punto a nadie se le escapa en quién repercute papá Estado, evidenciando así que el análisis superficial de que el drama social y económico de la Great Depression fue mayor que el actual, es previsiblemente erróneo.

En definitiva, las comparaciones de la depresión actual con las anteriores (especialmente la de los años 30), son cuando menos, complejas y engañosas. Y no puedo más que sonreír tristemente cuando escucho a altisonantes eminencias del mundo económico proclamando que esta depresión está llegando a su fin porque históricamente ni siquiera en los años 30 existieron periodos recesivos superiores al par de años. Y esto sólo es cierto si consideramos los sub-ciclos de recesión técnica como un ciclo en sí mismo, obviando que la Great Depression como tal duró 10 años y sólo acabó con ella la II Guerra Mundial.

Y lo peor es que algunas de estas eminencias ni siquiera tienen intereses comerciales ni políticos para proclamar semejantes afirmaciones sino que simplemente son, a mi modo de ver, análisis erróneos basados en datos incomparables e inconexos. Ojalá viera en ellos mayor fundamento y rigor, nada me gustaría más.

La compraventa de viviendas de segunda mano ha caído un 70% en los últimos tres años

2008-12-09T11:22:00.003+01:00

Las transacciones de viviendas de segunda mano ha caído más de un 70% respecto al año 2005, un descenso "mucho mayor" que el que reflejan los últimos datos oficiales del Ministerio de Vivienda, según un informe de la Red de Expertos Inmobiliarios.

Si consideramos que hasta el verano de 2007 las ventas de vivienda de segunda mano no sufrieron un impacto significativo, este dato nos deja que, desde julio del 2007 (cuando la crisis inmobiliaria empezo) hasta ahora, la caida se situa en torno al 90%.

El presidente de la Red, Eduardo Molet, explicó que las últimas cifras publicadas por el Ministerio de Vivienda sobre transacciones inmobiliarias "confirman que el mercado está parado, pero no reflejan hasta qué punto".

De acuerdo con su informe, en los últimos cinco años, cuando se registraban de media unas 47.000 transacciones de pisos de segunda mano al mes, se incluían 6.000 transacciones que no eran compraventas -herencias, donaciones y permutas-. En la actualidad, las transacciones son unas 19.000 al mes, de las que 6.000 continúan siendo herencias, donaciones y permutas.

Detenido el constructor Nicolás Mateos por un delito de estafa urbanística

2008-12-04T16:15:00.001+01:00

Agentes del Cuerpo Nacional de Policía han detenido esta mañana al promotor y constructor murciano Luis Nicolás Mateos por un presunto delito de estafa.

El empresario, que promovía en Brasil el complejo Lagoa do Coelho, entre otros complejos urbanísticos, ha sido arrestado por orden de un juez de Murcia ante el que se presentaron denuncias de varios de sus clientes, que habrían adelantado miles de euros sin que las obras de sus viviendas se hayan iniciado.

Deuda de bancos y cajas en inmobiliarias en quiebra

2008-12-03T11:35:00.004+01:00

La crisis del ladrillo ha puesto sobre la mesa las cartas de la banca dentro del sector. Los últimos desplomes de las grandes inmobiliarias, como Martinsa-Fadesa, Tremón o Hábitat, ponen a Caja Madrid, La Caixa y Banco Popular en los primeros puestos de la lista de acreedores, con importes que superan los 1.000 millones de euros en el caso de las dos primeras y de más de 800 millones en Popular. Según los datos publicados, las cajas se llevan la peor parte con más de 68% de la deuda.

La semana pasada la agencia S&P rebajó la calificación de riesgo de la banca española, lastrado principalmente por el deterioro de su perfil financiero, entre otros motivos. Según indica la firma, este ajuste se enmarca dentro del batacazo del ladrillo y su “repercusión en otras áreas empresariales”. Las últimas suspensiones de grandes inmobiliarias como Tremón y Habitat han puesto su granito de arena y apuntan a un desgaste mayor dentro del negocio financiero.

En los primeros puestos del ranking de acreedores se encuentran las dos grandes cajas españolas. El colapso de Martinsa-Fadesa dejó un agujero de 1.000 millones en las cuentas de Caja Madrid. Su presidente, Miguel Blesa, ha recalcado que la entidad madrileña luchará por recuperar el dinero concedido a la compañía dirigida Fernando Martín. En total, de los 5.200 millones de deuda que acumulaba Martinsa-Fadesa, las cajas prestaron unos 3.600 millones de euros.

El incremento de la morosidad y el deterioro de los activos motivó que las agencias de calificación crediticia Moody´s y S&P recortasen los rating de la segunda caja de ahorros del país. “Los problemas de crédito se están acumulando como resultado de la elevada exposición de Caja Madrid a la brusca desaceleración del sector de los promotores inmobiliarios”, reconocía la firma en una nota. Así, los préstamos de a los promotores inmobiliarios representa, el 19% de la cartera, según S&P.

La caja que dirige Isidre Fainé se coloca por detrás de Caja Madrid en lo referido a deuda con el ladrillo. Martinsa-Fadesa, Tremón y Hábitat adeudan a la entidad catalana cerca de 1.010 millones de euros. El mayor reclamo proviene, al igual que Caja Madrid, de Martinsa con unos 700 millones y después, el de la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras con un importe superior a los 230 millones.

Otras de las cajas “salpidas” por los concursos de acreedores de las citadas compañías son Caixa Catalunya, con un importe cercano a los 420 millones y Caixa Galicia, con unos 340 millones de euros. Según los datos publicados, este tipo de entidades ocupan el 68% de los préstamos concedidos a Tremón, Martinsa-Fadesa, Hábitat o Aifos, lo que supone una cifra aproximada de más de 4.300 millones. Bancaja ofreció financiación de 280 millones y la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), con 190 millones.

POPULAR, EL BANCO MÁS AFECTADO

El banco que controla Ángel Ron es la entidad cotizada con mayor volumen de préstamos a dichas inmobiliarias. Unos 400 millones fueron cedidos a Martinsa Fadesa, 200 millones a Tremón, 160 a Hábitat y unos 106 millones a Aifos.

Importes menores ocupan los grandes bancos españoles: Santander concedió créditos a las tres primeras inmobiliarias por un valor total de 375 millones y BBVA por un cómputo de 450 millones de euros.

Ya es oficial: en 2011, pisos un 50% más baratos

2008-12-03T09:45:00.002+01:00

Pocos parecen recordar a día de hoy lo que fue la crisis inmobiliaria de principios de los noventa en España. Tras los excesos que trajo consigo la celebración simultánea de las Olimpiadas de Barcelona y la Exposición Universal de Sevilla, el Tío Paco tardó poco en llegar con una rebaja que supuso que, sólo en 1992, los precios de la vivienda cayeran un 6,7%, excepción que hasta ahora había confirmado el aforismo de que “la vivienda nunca pierde valor” con el que muchos se han autoconvencido de sus locuras inversoras a lo largo de los últimos años.

No recuerdan que los cinco años siguientes fueron de travesía en el desierto y, aunque nominalmente los precios repuntaron alrededor del 7%, en términos reales, es decir: ajustados a la inflación, su valor se contrajo alrededor de un 18%. Cierto. Para muchos, aún siendo las dos caras de la misma moneda, no son elementos exactamente comparables ya que la pérdida absoluta de riqueza se percibe de un modo muy distinto a su merma relativa que, incluso, se podría considerar en términos de coste de oportunidad. Una reflexión teórica interesante sobre la que algún día tendremos que volver.

Pero no es el objeto del artículo actual. El recuerdo de 1992, y del quinquenio de parálisis del ladrillo que le siguió, debería servir para poner en su justo sitio la primera crisis inmobiliaria del siglo XXI que hoy estamos padeciendo. La situación es esencialmente distinta a la de entonces, toda vez que la dimensión del problema es sustancialmente superior lo que exige una corrección más intensa en tiempo y forma. No hace falta irse por las ramas para darse cuenta que así es. Más allá de las evidencias macroeconómicas acerca del peso alcanzado por el sector en el modelo productivo español, basta con acudir a la realidad que se deriva de las fuerzas simultáneas de oferta y demanda en España.

En efecto. El stock que figura en el escaparate del residencial español es cercano a los dos millones de unidades, resultado de ese exceso de producción de los últimos años que asombraba a Europa, toda vez que nuestra tasa de propiedad es de las más altas de la región, y permitía sacar pecho a nuestros políticos, los mismos que ahora se sorprenden de su colapso. Por su parte, entre los compradores cunde el desánimo como nunca antes. Para los que buscan su primera vivienda, la ausencia de financiación y la incertidumbre sobre su futuro laboral, con un horizonte de 20% de paro a 18 meses vista (1 trabajador de cada 5 que se dice pronto), actúan como freno a la voluntad adquirente. Colas como las que se han formado ante el bluff sabido de antemano del Pocero de Fuenlabrada deberían servir no como anécdota digna de ser contada sino como signo de los tiempos que corren. Por lo que respecta a los inversores, son conscientes de que aún no ha llegado su hora. Cuando no se percibe ni potencial plusvalía, ni aparente rentabilidad, mejor mantenerse al margen.

Cualquier desequilibrio de oferta y demanda como el actual debería conducir, sin duda, a una rebaja sustancial de la variable de ajuste que es el precio. Y mientras que en los países que han vivido burbujas similares a la nuestra, éste ha sufrido caída de doble dígito, en nuestra nación la estadística oficial señala que hay un incremento nominal, siquiera mínima, año sobre año. Ojo, estamos hablando del agregado, no de operaciones singulares. ¿Qué está pasando? A mi juicio hay un cuadruple factor que a día de hoy está actuando como freno a la caída en el valor de la vivienda.

Por lo que respecta a la primera mano, la actuación precipitada de los bancos a la hora de hacerse con promociones en curso para evitar procesos concursales, están permitiendo trasladar el exceso de precio del promotor a la entidad financiera sin pasar por el mercado. Aunque ésta se haga con los activos al valor de su deuda, hasta que el bien no salga a la venta, ese menor precio de adquisición no se traslada al cliente final. Por otra parte, la aparición de la figura del concurso voluntario de acreedores permite que la actividad de la firma siga de una forma supervisada en manos de sus administradores por lo que, de cara a garantizar la actividad futura de la entidad, nadie se atreve a hacer ventas a pérdida que pongan aún más el riesgo el futuro patrimonial cuando se pueden instar las quitas que sean oportunas a los financiadores. Hasta que las mismas se aprueban, no se renegocia el nuevo margen y, por ende, no se repercute a los pisos. En lo que a la segunda mano se refiere, el sistema garantista español es sin duda un freno a la caída del precio de las casas. En la medida en que el hipotecado responde ante el acreedor con todos sus bienes presentes y futuros, su voluntad de pago es muy superior al de los ciudadanos de naciones donde el riesgo se limita a la garantía aportada. Por último, el proceso de liquidación de la propiedad es terminal, en el sentido de que la ciudadanía aguanta su estatus hasta que es insostenible, produciéndose entonces la liquidación por derribo de sus activos. A ese punto aún no hemos llegado. Aunque falta poco.

¿Cuánto puede durar esta situación? Ya hemos defendido desde estas líneas lo que hemos llamado la teoría de la avalancha que hace referencia a la aportación marginal, un copo de nieve, como desencadenante de un proceso destructivo de magnitud muy superior. Ahora mismo la clave está en la capacidad de aguante de las entidades financieras que sustituyen activos rentables como los créditos por bienes ilíquidos lo que restringe su capacidad de dar financiación adicional al mercado, incidiendo sobre la demanda. No hay rotación. Por otra parte, las entradas en mora de promotores suponen una merma paulatina de sus niveles de solvencia que, igualmente, les impide, si no quieren disparar sus niveles de apalancamiento, ser más activos en su acción prestamista. El crecimiento de las carteras de inmuebles de forma paralela al aumento de los impagos tiene un límite. Y habrá un momento, un piso más, un concurso adicional, en el que lo perentorio será limpiar el balance por el lado del activo con objeto de no poner en peligro la propia supervivencia, salvo recapitalizaciones dudosas impuestas por el regulador. No hay que olvidar que renunciar a un 25% de los ingresos del crédito promotor, al 5% de rentabilidad neta, a cambio de pisos, tiene para el conjunto del sector un impacto en el margen de intermediación del 10%, pérdida a añadir al deterioro natural del negocio consecuencia de la situación económica. Eso por no hablar del impacto que los créditos sin garantía real pueden tener sobre el balance. El momento del basta ya está mucho más cerca de lo que muchos piensan y, cuando se produzca, su paso a la Atila provocará que pocos se acuerden de la distinción entre bajada real y nominal en nuestro país.

¿Cómo de profunda será la caída? Bueno no hay que olvidar que el precio de la vivienda sobre la renta bruta de la unidad familiar se mantiene, según datos del Banco de España, en máximos de siete veces frente a la media histórica de cuatro. Suponiendo la reversión del ratio a dicha media, sólo por el lado del numerador podríamos justificar una reducción de alrededor del 40% en el precio de los pisos. Sin embargo, en un proceso como el que actualmente está viviendo nuestro país, de enorme dependencia exterior sin recursos de tipo de interés o de cambio para atraer capitales, cabe esperar un brusco ajuste de los salarios reales con objeto de ganar competitividad. Una reducción que algunos analistas sitúan en el 20%. La caída en el importe del denominador haría que la corrección tuviera que tener aún mayor profundidad pudiendo superar el 50% ajustados por la inflación. Ups. Si nos fuéramos a otro indicador de sobrevaloración como es el rendimiento del alquiler, el cálculo saldría bastante parejo.

Sin posibilidad de incremento de las rentas, el mayor retorno, que actualmente y según Credit Suisse, se sitúa en el 2%, tendría que venir por el lado del valor de la vivienda. Para que rendimiento doble, y al menos se acerque a los costes de financiación, el precio de las casas ha de reducirse a la mitad. Ojalá que este análisis fuera equivocado pero me da que no. Estuve el viernes desayunando con un banquero de pro con intereses notables en el sector. Y él fijaba el límite del ajuste en el 30% a dos años. Ya se lo dice McCoy. Se queda corto. O no. Debate abierto.

Cotizalia.com

Álvarez Cascos, el nuevo fracasado de la especulación inmobiliaria

2008-12-02T10:19:00.003+01:00

El estallido de la burbuja inmobiliaria se ha cobrado una nueva víctima. En esta ocasión no se trata de una gran empresa, sino de Cinqualium una pequeña compañía familiar, pero cuyo administrador único es el ex ministro de Fomento Francisco Álvarez Cascos, que acumula unos fondos propios negativos de casi 73.797 euros y unas pérdidas de más de 75.000 euros desde su creación.

Lo curioso es que el cese de la actividad se ha producido poco antes de que la Brigada de Investigación Tecnológica de la Policía Judicial detectara mensajes enviados presuntamente por el ex ministro el pasado mes de marzo, en plena campaña electoral, alertando sobre una posible suspensión de pagos de Sacyr.

El problema es que, al final, la tortilla se ha dado la vuelta y no ha sido la empresa que preside Luis del Rivero, sino la de Álvarez Cascos, la que se asoma al abismo. Según consta en sus últimas cuentas anuales, aprobadas el pasado mes de junio, la sociedad está "inactiva".

Pérdidas

Y lo que es peor es que "como consecuencia de las pérdidas acumuladas a 31 de diciembre de 2007, el patrimonio neto de la sociedad se ha visto reducido a menos de la mitad del capital social, lo que implica que la sociedad deberá disolverse o proceder a reducir o aumentar el capital en la medida suficiente".

Aunque la firma no aclara cuál ha sido la decisión final del ex ministro, las cuentas se han elaborado bajo el principio de "empresa en funcionamiento", por lo que todo indica que la intención de Álvarez Cascos pasa, al menos, por liquidar de forma definitiva la compañía, aunque la deje inactiva.

De hecho, la compañía ha decidido, siempre según sus propias memorias, cancelar el alquiler de la oficina desde la que operaba, dando de baja la fianza constituida. Cinqualium se constituyó en 2005, en pleno boom inmobiliario con un capital social de poco más de 3.000 euros. En enero de 2007, la compañía fue traspasada por sólo un euro a otra de las empresas de Cascos, que asumió desde entonces su control.

Pedralbes se suma al rosario de constructoras en suspensión de pagos

2008-12-01T13:58:00.002+01:00

El juez declara la insolvencia de la empresa, que despedirá a casi toda su plantilla, con una deuda de 154,6 millones.

El rosario de empresas vinculadas al sector inmobiliario en problemas económicos ha recibido hoy el ingreso de un nuevo miembro. El Juzgado de lo Mercantil número 6 de Barcelona ha declarado en concurso necesario de acreedores a la constructora Pedralbes, que acumula unas deudas por importe de 154,6 millones de euros y que tiene previsto despedir a la mayor parte de su plantilla.

En un auto fechado el 24 de noviembre, el juez Francisco Javier Alvares ha aceptado la solicitud de concurso necesario planteado por un pequeño acreedor asesorado por IURE Madrid, aunque ha decidido mantener las facultades de los gestores de Pedralbes para administrar el patrimonio de la compañía, siempre bajo la supervisión de los administradores concursales.

"No se considera, por el momento, que exista motivo alguno para aplicar el régimen de suspensión de facultades, toda vez que ello redundará en un mejor y eficaz desarrollo de la actividad empresarial" de la constructora, señala el juez, que nombra a Miquel Vilella y Olga Fomer como principales administradores.

Pedralbes, asesorada por el bufete Jausas, presentó concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos) el pasado 24 de octubre, días después de que un acreedor solicitara judicialmente que se le declarara insolvente; petición que ha prevalecido.

Sociedades participadas

La constructora, controlada por las familias Gómez-Llera y Ruiz Mirete, pidió que se le declarara insolvente a ella y a sus participadas Alfaida, Comfour, Copesa Gracia y Copesa por la falta de liquidez y la imposibilidad de acceder a créditos promotor para continuar con sus actividades.

Pedralbes cuenta con 273 trabajadores, de los que prevé despedir a 240 a través de un Expediente de Regulación de Empleo (ERE). Precisamente, el juez exige a la empresa que en el plazo de diez días le presente un listado de los trabajadores con los que contaba a fecha de presentación del concurso.

Además, pide a los administradores concursales que informen sobre la evolución de los concursos de las filiales "que pudieran tener trascendencia patrimonial" para Pedralbes con el fin de que sean acumulados al que tramita el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Barcelona.

Agencia EFE

Declarada insolvente la promotora inmobiliaria del grupo Dico

2008-12-01T11:01:00.002+01:00

Promodico, la promotora del grupo Dico, ha sido declarada insolvente por el Juzgado de lo Mercantil número 4 de Madrid.

La promotora cuenta con unos activos valorados en 455,5 millones de euros, que son inferiores en 102,5 millones a las deudas que acumula, fundamentalmente con bancos y cajas.

Así figura en el informe sobre la situación patrimonial de Promodico que han elaborado los administradores concursales, y que eleva a 558 millones de euros las deudas de la promotora inmobiliaria, frente a los 450 millones admitidos inicialmente por la empresa.

Caja Madrid es el principal acreedor de Promodico, con la que tiene unos importes pendientes de cobro de 40,6 millones de euros, seguida por el Banco Popular, con casi 37 millones. A continuación está la Caja de Ahorros del Mediterráneo, que tiene prestados 27,06 millones; Banco Pastor, con 25,9 millones; Caja Castilla La Mancha, con 25,4 millones y Caja Cantabria, con 25,18 millones.

Según el informe, los activos de Promodico sólo cubren el 83% de las deudas, pese a que los administradores concursales han elevado sustancialmente el valor de las empresas en las que participa la promotora, fundamentalmente en el extranjero (Brasil, Portugal y Polonia). En cambio, han rebajado entre un 8,7% y un 18,8% la valoración de los terrenos y solares, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde estén situados, al tiempo que han depreciado el valor de las promociones y edificios entre un 4% y un 12,5%.

La inmobiliaria Aifos en quiebra con una deuda de 850 millones

2008-11-24T10:15:00.002+01:00

La promotora inmobiliaria Aifos se enfrenta al concurso necesario de acreedores que ha instado ante el Juzgado número 1 de lo Mercantil de Málaga una de sus empresas acreedoras. La compañía soporta actualmente una deuda de unos 850 millones de euros, y entre sus principales acreedores se encuentran el Banco Popular (con unos 200 millones de euros), en Banco Pastor (unos 150 millones de euros), además de diversas cajas de ahorros, según fuentes jurídicas.

Asimismo, en la lista de acreedores de Aifos también destacan un conjunto de 96 particulares y empresas proveedores de la compañía, fundamentalmente de Málaga, Córdoba y Madrid, a las que, según las mismas fuentes, la empresa podría adeudar impagos desde hace dos años.

Gestión de Obras y Reformas SL decidió llegar a este punto

Precisamente ha sido una de estas empresas (Gestión de Obras y Reformas SL) la que la pasada semana decidió instar el concurso de acreedores.

La suspensión de pagos de Aifos sería así una de las mayores del sector en España, junto a las solicitadas por Martinsa-Fadesa y Tremón.

Pagarés de Tremón

La decisión de la empresa proveedora de Aifos de instar el concurso de la compañía podría haber derivado de la noticia de la presentación de concurso voluntario de acreedores de Tremón.

Según las mismas fuentes, dados los problemas de liquidez que Aifos atravesaba desde que se destapó su vinculación con el caso 'Malaya', la inmobiliaria habría optado por pagar a sus proveedores con pagarés que a su vez había recibido de Tremón.

Tremón compró hace unos años a Aifos unos suelos en la Costa de Sol. La operación se pago, una parte en efectivo, otra con subrogación hipotecaria y una tercera mediante la entrega de pagarés por importe total de 63 millones de euros y que vencían el pasado 17 de noviembre.

Segunda residencia y hoteles de lujo

Aifos, una de las primeras promotoras de Andalucía, es propiedad de Jesús Ruiz Casado, uno de los imputados por la 'Operación Malaya'.

Ruiz Casado y el entonces director general de Aifos Jenaro Briales fueron detenidos en julio de 2006 y quedaron en libertad en una semana tras pagar fianzas de 200.000 y 500.000 euros, respectivamente, en el marco de dicha operación que investiga una trama de corrupción en el Ayuntamiento de Marbella.

Aifos cuenta con una plantilla de unos 2.000 trabajadores y está especializada en viviendas de segunda residencia en la costa. Además de la rama de promoción residencial, también explota dos hoteles de cinco estrellas en Marbella, los 'Guadapín', y el Hotel Biblos de Mijas (Málaga).

El concurso necesario de acreedores (aquel que solicita un acreedor impagado) al que se enfrenta la compañía presenta, según la ley, mayores garantías para los acreedores y más dificultades para la sociedad concursada. Una de las diferencias con el concurso voluntario es que los acreedores instantes del procedimiento (quienes lo solicitan al juez) tienen un privilegio de cobro del 25% de su crédito.

Esta crisis es culpa de una cuadrilla de sinvergüenzas y de estúpidos

2008-11-23T12:22:00.004+01:00

«Soy un torero, he vuelto a la plaza después de retirarme». La vocación pedagógica de Leopoldo Abadía (Zaragoza, 1933) le ha convertido a sus 75 años en un gurú de la economía con miles de fieles seguidores. Desde su blog, donde ya acumula 1,6 millones de visitas de todo el mundo, este padre de 12 hijos y abuelo de 36 nietos se ha convertido en una referencia para entender la crisis y los efectos económicos que la rodean. Más de 350 medios de comunicación se han hecho eco de sus consejos y está preparando un libro. ¿La clave de su éxito? Explicar con claridad, de forma campechana pero certera, términos tan indigestos como hipotecas subprime o TAE. «Si te dicen que tu dinero está en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, significa en español que lo has perdido». Su nick (¡toma ya!) es LAP.

-Explíqueme por qué estamos en crisis, por favor.

-Le voy a explicar lo único que sé. En resumen, hace siete años la Reserva Federal americana redujo los intereses y eso condujo a que se dieran créditos a todo hijo de vecino sin solvencia y luego esos créditos se extendieron a todo el mundo y nos han enganchado. Esas hipotecas no se sostenían por sí solas, y encima dieron tantas que se les acabó el dinero; así que cogieron las hipotecas y las convirtieron en paqueticos que vendieron por todo el mundo. Al quedarse sin liquidez, se empezaron a prestar dinero unos a otros en el mercado interbancario. Y resulta que los intereses en ese mercado se miden por el euríbor, y al final lo suben y pasa que usted y yo pagamos más por la hipoteca. Aquí nos partíamos de risa viendo las tonterías económicas que hacían los americanos, y ahora nos hemos dejado de reír de pronto. Esto es el resumen muy resumido.

-¿La gente sabía aquí que su dinero dependía de lo que hacían en EE UU?

-Lo ignorábamos todos. Hasta los bancos y las cajas de ahorros del mundo. Que lo ignoremos nosotros, es lo normal. Que meta mi nómina en mi caja de toda la vida es lo habitual. Lo que no sé es que un segundo después esa nómina está en Oklahoma, y dos segundos después esa nómina está prestada a uno de estos individuos sin solvencia. Pero tampoco lo sabía el director de mi oficina ni el presidente de la caja.

-¿Quién lo sabía?

-Que no suene a farol. Lo que me sorprende mucho es que yo en enero me di cuenta cuando me puse a darle forma a todo esto copiando las informaciones de los periódicos. ¿Por qué lo sabía yo y oficialmente no lo sabía nadie? Es curioso... Llego a la conclusión de que lo sabía mucha gente.

-¿Alguien tuvo que orquestar ese sistema financiero?

-Lo empiezan a preparar los bancos americanos con lo que llaman unos productos financieros estructurados. Esto, ni usted ni yo sabemos lo que es, pero otra gente que sí debía saber lo que eran, tampoco lo sabían. Al final, los van comprando mucha gente y viene el problema. ¿Era algo orquestado? Ya lo matizaré en la conferencia, pero creo que ha sido una combinación de sinvergüenzas y estúpidos. Y prefiero al sinvergüenza, porque se puede convertir y ser bueno, pero el segundo no tiene solución.

-¿No ha recibido presiones por sus comentarios en el blog?

-Nadie. Todo el mundo es bueno...

-Incluso le invitan a dar charlas.

-Sí, pero de momento no me ha invitado ningún banco.

-¿Cómo empezó toda esta fama?

-Cada vez que me llaman famoso, siempre digo que le pongan 6 comillas a la derecha y otras 6 a la izquierda. Empecé hace años a hacer un diccionario para mí. Copiaba conceptos que veía en los periódicos y las explicaciones de lo que eran entre paréntesis. Por ejemplo, si ponía concurso de acreedores, y entre paréntesis antigua suspensión de pago; yo copiaba. Ahora tiene 600 vocablos. A finales de enero, puse el vocablo crisis 2007-2008. Era muy inocente y pensé que acabaría en el 2008. Pero en lugar de salirme 3 líneas, me salieron 10 páginas. Y lo puse como anexo al diccionario. Entonces se lo mandé a dos amigos, y ése fue mi fallo, del que estoy muy contento. Uno de ellos se lo mandó por correo a otros 3 amigos. Al cabo de unos días, un hijo mío me dijo que le había llegado a su correo. Y decía el mejor piropo que me han echado: 'no sabemos quién lo ha escrito, pero por el estilo seguro que es un joven universitario'. ¡A los 75 años!

-Y ahí se desató.

-Sí, porque mi hijo lo metió en un blog. Y ya llevamos 1.600.000 visitas. Hay visitas de Burundi. Y pienso: por favor, ¿a quién le importa lo que yo digo en Burundi? Pues por lo menos hay uno al que le interesa.

-¿Y no tiene la sensación de que esa terminología tan compleja a veces se emplea a propósito para que no entendamos nada?

-Lo peor es que al que habla no se le entienda y encima no quiera que se le entienda. Si yo te hablo de hipotecas subprime, seguramente no lo entiendes; si te hablo de hipotecas porquería, sí lo entiendes. Todo lo que no entiendas, la culpa es del otro, no es tuya.

-¿La clave es preguntar?

-Pregunte lo que no entienda y tal y como usted habla: dónde está mi dinero, cuánto le di y cuánto me dará por mi dinero. Porque si preguntas dónde está tu dinero, y te contesta que en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, tú piensas: '¡qué bien!'. Eso quiere decir, traducido al español, que lo has perdido.

-La gran pregunta: ¿cuánto durará?

-Durará mucho. Para saber el por qué es muy fácil. Hay que conocer la dimensión. Si la crisis fuese de 500 dólares, pues los ponías tú y yo, y resuelto. Si la crisis es de no sé cuántos miles de millones de dólares, pues a lo mejor yo no puedo poner mi parte. Cuando algún político español dice que la crisis financiera quedará finiquitada en dos meses, habría que decirle: ¡cállase, hombre! Mire, 2009 entero. Y el 1 de enero del 2010, siempre digo que me llamen. Así que ese día descolgaré el teléfono.

-¿Le parecen eficaces las medidas anticrisis que ha adoptado el Gobierno español? ¿Y las decisiones de la Cumbre de Washington?

-Todos los gobiernos están adoptando las mismas medidas. En la reunión del 14 de octubre, a la que por cierto no acudió el ministro de Economía, el Gobierno español adoptó una serie de medidas que se pueden resumir en tres. Primero, posibilidad de entrar en el capital de los bancos que lo están pasando mal; segundo, aval del Estado para cuando vayan a pedir dinero fuera, y tercero, que el Estado pueda comprar paquetitos de hipotecas sanas a los bancos. Da la impresión de que esta última medida no está funcionando.

-¿Y funcionarán?

-Me parece a mí que esto se le ha ocurrido a Gordon Brown. En teoría, son medidas correctas. Sobre la primera, el secretario de Estado de Economía dijo al día siguiente que no teníamos dinero. Luego, Miguel Sebastián, ministro de Industria, dijo que sí teníamos dinero y que acudiremos a los mercados exteriores. ¿Sabe cuánto cobran de intereses todos estos que sí tienen perras? Entre el 7% y el 14% anual. Igual al tercer año a lo mejor tengo que ir a otro fondo soberano para que me ayude a pagar el interés del primer fondo soberano. De fondo soberano en fondo soberano, vamos a acabar mal. Estas medidas, por ahora, no están funcionando nada bien.

-¿Algún miembro del Gobierno le ha pedido consejo?

-Nadie. Y tampoco lo harán. Y no les estoy esperando. Yo discurro como cualquier otro.

-¿Cuántas veces se ha topado con esa frase de 'estamos en ello', que tanto detesta, al analizar las declaraciones de los políticos y de los responsables económicos?

-Lo de 'estamos en ello' quiere decir: no tengo ni idea de qué tengo que hacer; vamos a ver si se resuelve solo. En estos momentos hay un desconcierto absoluto, y por eso creo que esta crisis es la más grave que ha habido nunca.

-¿Por qué apellida ninja a la crisis?

-Lo copié de un sitio donde un periodista decía que en América llamaban ninjas a las personas sin ingresos fijos, ni empleo ni propiedades. La clásica persona a la que tú no le dejarías ni tres euros. Pues estas fueron a las personas que buscaron los bancos. ¿Por qué? Pues porque había muchos y se les podía cobrar un poquito más por el mayor riesgo. No hace falta ser doctor en Economía para darse cuenta de que el negocio estaba sobre palitos.

-¿Se arriesga a darme soluciones?

-Por el tamaño salvaje de la crisis, corremos el peligro de quedarnos en el diagnóstico. Me ha dado por decir que en cuanto se acabe mi conferencia, prohibido hablar de crisis. Hay que pensar: en mi negocio voy a hacer esto y esto; y en mi familia voy a hacer esto y esto... Vamos a sacar adelante lo que podamos, si no nos quedaremos acurrucados en casa llorando.

Burbujas y burbujas con expansión crediticia

2008-11-21T10:37:00.004+01:00

Una crítica bastante habitual a la teoría de que los bajos tipos de interés generaron la burbuja inmobiliaria –como antes pudieron provocar las burbujas de las puntocom o de los junk bonds– es que nada impide que sin expansión crediticia también haya burbujas sobre el valor de los activos.

Y esto es completamente cierto. Una burbuja consiste, simplemente, en que el valor del activo se desvía de lo justificado según sus fundamentales. ¿Y cuáles son sus fundamentales? Pues básicamente el valor actual de los futuros flujos de caja libres que ese activo genere.

Por supuesto, los agentes del mercado pueden dar a los activos valoraciones del todo absurdas y, de hecho, esas valoraciones absurdas pueden realimentarse. Por ejemplo, si yo sé que Pedro está dispuesto a pagar 30 euros por una acción de Terra, yo puedo estar dispuesta a comprarla por 25 (para vendérsela a Pedro por 30), aun cuando crea que es un precio absurdo, muy desviado de sus fundamentales. Y si Pedro y yo compramos a precios inflados, otros agentes pueden creer que esa tendencia va a proseguir, comprando ellos, a su vez, a precios superiores a 30 e incitando a que otros hagan lo mismo.

Las burbujas, al final, son esquemas de compra piramidal de activos (o esquemas Ponzi, a la sazón el mismo en el que se basa el sistema público de pensiones). Cada sujeto compra sucesivamente un activo esperando que otro se subrogue en su posición pagando un precio más alto. Al final, claro, hay un último comprador que ya no encuentra un nuevo comprador para el activo inflado y se come las pérdidas: ha pagado 1000 por un activo que vale 10. El éxito para ganar en una burbuja consiste en no ser el último que vendas.

Sin embargo, hay una diferencia esencial en si la burbuja se financia sin expansión crediticia (es decir, con ahorro real) a si lo hace con expansión crediticia. En el primer caso, cada comprador adquiere el activo con su propio ahorro (o con el ahorro real que ha pedido prestado a otro), de modo que la burbuja simplemente actúa como un mecanismo redistribuidor de la renta. Las pérdidas que experimenta el último comprador son iguales a la suma de las ganancias que han obtenido los compradores anteriores. La burbuja es un juego de suma cero: de hecho, es un juego de apuestas. Consiste en pujar por que otros jugadores seguirán pujando. Nada más, ni hay creación ni destrucción de riqueza para el conjunto de la sociedad.

Las burbujas con expansión crediticia, sin embargo, se desarrollan de un modo distinto. En primer lugar, la expansión crediticia altera los valores fundamentales de los activos. Hemos dicho que el valor fundamental de un activo es el de descontar sus flujos futuros de caja libres. La reducción en los tipos de interés que promueve la expansión crediticia (arbitraje de tipos por el sistema bancario + monetización de activos ilíquidos por parte del banco central) por un lado eleva la cuantía de los flujos de caja esperados (el aumento simultáneo de consumo e inversión eleva las rentas que perciben los agentes y, por tanto, lo rendimientos esperados de todos los activos) y, por otro, reduce el tipo de interés que se aplica a su descuento (de modo que el valor presente de las rentas futuras aumenta). Dicho de otra manera, promueve un mal cálculo de los agentes y que auténticas burbujas especulativas se camuflen bajo la imagen de inversiones conservadoras (“la vivienda aun está barata, no hay nada más seguro que invertir en ella”). Y, por esta vía, distorsiona la estructura productiva (hace que el capital se destine a financiar inversiones que sólo son rentables por su valor inflado).

Y, en segundo lugar, permite que las burbujas no se financien con cargo al ahorro, sino a la expansión crediticia. Esta última consiste, básicamente, en utilizar los saldos monetarios y el ahorro bruto (donde se incluyen las cuotas de amortización del capital actual) para invertir a largo plazo o en activos muy arriesgados (como una burbuja). De esta manera, las burbuja son sólo ganan en intensidad (participan muchos más fondos en las pujas) y en duración (el ahorro real tiene un límite natural mucho más breve que crédito expandido), sino en potencial destructivo.

Las pujas sucesivas pueden estar simplemente respaldadas por el propio valor inflado del activo (por ejemplo, me hipoteco para comprar una casa que sigue subiendo de valor hasta el punto en que me rehipoteco sobre el valor incrementado para adquirir otra casa) y las pérdidas del comprador final pueden extenderse al resto de los agentes, ya que el impago de uno no sólo erosiona el ahorro del resto, sino que destruye su liquidez y su capital acumulado (al no poder amortizarlo).

La estructura productiva queda descompuesta ya que se han destruido formas de capital para crear otras que sólo eran adecuadas por su valor burbujeante. Una vez los valores de los activos vuelven a los fundamentales (pero no a los fundamentales que imperaban antes de la expansión crediticia, sino a unos peores, habida cuenta de la distorsión que se ha producido en la estructura productiva) se revela la destrucción neta de riqueza que se ha producido en la sociedad.

Así pues, la expansión crediticia tiende a generar burbujas, pero sobre todo tiende a amplificarlas y a modificar sus consecuencias (de juego de suma cero a juego destructivo).

La peor parte, sin embargo, sucede cuando el respaldo del dinero (es decir, del depósito de valor) depende de los activos sobre los que se practica una burbuja con expansión crediticia. En estos casos, la destrucción del valor de los activos (deflación) es previa a la destrucción del valor de las monedas (hiperinflación), a menos que haya una estabilización entre tanto.

Por tanto, tenemos tres escenarios: a) Un sistema de patrón oro sin arbitraje de plazos: aquí sólo son posibles las burbujas basadas en el ahorro real con resultado de suma cero. b) Un sistema de patrón oro con arbitraje de plazos (s. XIX): aquñi son posibles las burbujas destructivas, pero la moneda no tiene por qué sucumbir a la merma de valor de los activos. c) Un sistema de dinero fiduciario con arbitraje de plazos: Aquí son posibles las burbujas destructivas, tanto para los activos como para la moneda.

Desde 1973 estamos en este tercer escenario.

- Juan Ramón Rallo

Las promotoras elevan los descuentos en Urbe hasta el 58% para vender los pisos acabados

2008-11-19T09:41:00.001+01:00

La guerra por el comprador ya ha comenzado. A falta de un día para que la feria inmobiliaria Urbe y Desarrollo abra sus puertas, las promotoras ya han comenzado la lucha por las ofertas más llamativas. "Disfruta de descuentos de hasta el 58% en Bancaja Habitat", es el reclamo que, por ahora, ofrece el porcentaje más alto de descuento pero no es, ni mucho menos, el único.

Metrovacesa utilizará la misma agresiva campaña publicitaria que presentó en el Barcelona Meeting Point celebrado del 5 al 9 de este mes. Bajo un reclamo del 25% de descuento (que para Urbe podría subir hasta el 30%) añade: "descuento en tu casa por anulaciones de contrato".

Según explica la propia promotora, la estrategia de venta parte de que no quieren "cobrar dos veces una cantidad" por lo que el dinero entregado a cuenta que perdió el cliente porque el banco no le dio la hipoteca ahora se convierte en descuento directo para el nuevo comprador.

Edival, por su parte, irá al descuento expresado en un cantidad concreta: 15.000 euros por piso. La promotora llevará a Urbe tres promociones de renta libre en Quart de Poblet, Albal y Benicalap Sur, con precios que oscilan entre los 160.500 y los 185.000 euros. Los pisos en Paiporta los venderá por 132.000 euros. Edival también llevará a la feria una amplia oferta de vivienda protegida.

La VPP será protagonista en el certamen inmobiliario especialmente por el sorteo de 456 viviendas en Sociopolis que realizará la Generalitat. A las 10. 30 horas del próximo sábado se conocerán los agraciados de los 23 pisos para familias numerosas, 288 viviendas de precio general y 145 de precio concertado.

Grupo Secopsa también ha centralizado su oferta en las viviendas protegidas. De hecho, de las 307 viviendas que lleva a Urbe y Desarrollo 211 corresponden a viviendas protegidas de las que 124 son de alquiler con opción a compra. Mismo sistema utilizará Primer Grupo en sus promociones en Valencia, Manises, Pobla de Farnals, Bétera, Alzira, Bellreguard y Alcoy. Esta promotora e inmobiliaria pide una reserva de 6.000 a 10.000 euros, un alquiler variable (según vivienda) hasta durante tres años para luego firmar la venta.

Según varios promotores consultados por este periódico, las viviendas protegidas serán "un polo de atracción" muy importante para el certamen pero el objetivo es "vender el stock". Para ello las dos opciones que se presentarán en la feria será el alquiler con opción a compra y la venta de la vivienda con la subrogación del préstamo al promotor lo que permite al comprador obtener el 100% del precio de venta en la hipoteca.

Ambas opciones están destinadas a las viviendas que ya están terminadas pero, a pesar de que estas serán la mayoría, también habrá proyectos nuevos como el que presentará Alcaide Zaragozá junto a Grupo 90 de su vivienda plus, unos pisos de menos de 40 metros cuadrados a un precio de 59.000 euros que no ha variado a pesar de que la promotora ha vendido en los últimos cinco meses más de 600 unidades.

Tal y como ya ocurrió en la última edición de Urbe, también habrá promotores que niegan que su negocio tenga problemas. "Nuestra firma no se ve afectada por los procesos de reajuste que se dan en el sector de la construcción. Por un lado, porque hemos hecho bien los deberes y, por otro, porque la gente sigue teniendo que vivir y consideran que invertir en nuestras promociones es una inversión segura", manifiesta Juan Granell, director general de RealtoR, quien reconoce que en el sector en estos momentos más que crisis "hay pánico". Esta empresa valenciana con experiencia en la promoción y la construcción presentará en Urbe sus últimas promociones ubicadas próximas a la montaña de Cullera.

La promotora Atica presenta una promoción en la playa de la Malvarrosa que incluye un sistema de ahorro energético con el pretende cautivar al inversor que pueda pagar casi un millón de euros por uno de sus pisos.

La feria Urbe y Desarrollo empieza mañana y se celebra hasta el domingo. De los cuatro pabellones que ocupó el año pasado se pasa a uno sólo y de 223 expositores a unos 70. La entrada es gratuita aunque muchas de las promotoras ofrecen invitaciones para dos personas que no sirven más que como una estrategia publicitaria para conseguir que el posible comprador se acerque hasta la feria.

- JULIÁN LARRAZ

En España han existido cárteles y mafias de la vivienda que actuaban con absoluta impunidad

2008-11-13T14:47:00.004+01:00

Miloon Khotari Relator de la ONU (2000-2008) y autor del informe sobre el problema del acceso a la vivienda en España.

Sin paños calientes. Khotari pone el dedo en la llaga de los temas más candentes: la especulación, los elevados precios, las hipotecas inaccesibles y la corrupción. Con la crisis en plena efervescencia, visita Bilbao para concienciar del acceso a la vivienda para los más necesitados bilbao. El gurú para el acceso a la vivienda digna para los clases sociales más desfavorecidas y relator especial de la ONU, Miloon Kothari, ya recomendó en 2006 al Gobierno español que alertase a los ciudadanos e inversores de que el país "se enfrentaba a una grave crisis" inmobiliaria. Pero sus advertencias cayeron en saco roto.

Usted ya preveía una gran crisis de la vivienda. ¿Es visionario o era tan fácil de pronosticar?

Llevo varios años visitando muchas ciudades del mundo y comprobando la desconexión que hay entre las políticas de vivienda y las personas que viven en malas condiciones, inmigrantes, pobres, mujeres... Hay muy pocos gobiernos con políticas destinadas a ese 20% de la población con menos ingresos porque los planes estaban dirigidos a la obsesión por la propiedad, que en España es tremenda, y a apoyar el mercado. Las políticas no han controlado la especulación ni han regulado el mercado. Estaba muy claro que con estos desajustes, el problema de la vivienda iba a estallar. Se veía claramente que en el sector inmobiliario unas pocas personas se enriquecían y muchas se empobrecían con hipotecas altísimas. Porque además este proceso no sólo afectaba a los pobres sino también a las clases medias.

Estudió también el caso de Estados Unidos. Allí el problema es más acuciante después de las famosas hipotecas 'subprime'.

En Estados Unidos todavía estaba más claro que nos dirigíamos hacia una crisis de vivienda tremenda. Existía una burbuja de construcción que en algún momento iba a explotar. La ironía consiste en que mientras ocurría eso, cada vez más gobiernos ratificaban los Objetivos del Milenio. Por una parte, teníamos administraciones que llegaban a acuerdos en el ámbito global pero, en el ámbito nacional, los únicos pasos que daban era para apoyar el mercado.

En el caso español, usted ha sido muy beligerante y ha criticado reiteradamente la corrupción.

En España he visto más que en otros lugares, unos altos niveles de corrupción. Corrupción relacionada directamente con la tenencia de la tierra, de la propiedad y la vivienda. Reúnes los factores que hemos comentado antes, disparidad de ingresos, desconexión de políticas y enriquecimiento y como resultado da un aumento de los cárteles o las mafias de la vivienda que han actuado con una impunidad absoluta. Además estos cárteles tenían muy buenas conexiones con los políticos y era evidente que todo ello desembocaría en una crisis muy importante. Yo tenía claro que esto iba a ocurrir pero me ha sorprendido mucho la escala, la magnitud de la crisis.

Cuando habla de las mafias, ¿a quién está acusando?

Hay dos niveles de responsabilidades. Cuando tenemos bancos que están dando alegremente créditos a pesar de sus clientes se están sobreendeudando, ese es un nivel de responsabilidad. Además esos mismos bancos estaban prestando dinero de forma incondicional a promotores y constructoras para que pudieran especular en el mercado. Pero por otro lado, los partidos y los políticos no pusieron fin a estas prácticas ilícitas a través del Parlamento, y si no lo hacían, era porque se estaban beneficiando directa o indirectamente... los precios subían y la gente especulaba. Resulta, por ejemplo, muy sorprendente que en España haya una serie de familias poderosísimas que controlan el mercado inmobiliario. Y hablo sólo de la vivienda, me refiero también al control del suelo.

¿Ha cambiado el panorama inmobiliario con la crisis?

Se da la paradoja de que los gobiernos que decían que no tenían dinero para desarrollar políticas sociales de vivienda, en la crisis salen al rescate de los bancos. El sistema está dando dinero a los bancos para que sigan con sus asuntos sucios. Y parece que los políticos van a seguir ocultando estos negocios. Creo, personalmente, que las grandes compañías inversoras que durante muchos años han estado formalizando préstamos de forma irresponsable y los directivos de estos bancos, deberían ser juzgados. El llamamiento que yo hago es que la crisis sirva para que los gobiernos puedan implantar políticas donde primen los derechos humanos.

A pesar de este llamamiento, usted ya ha dado muchos tirones de oreja a los gobiernos. Le dijo a Zapatero que aunque la vivienda estaba garantizada en la Constitución, no cumplía este derecho.

Mis informes son constructivos. Hago muchas recomendaciones respecto a la vivienda protegida, a los desahucios, a lo que respecta a la violencia doméstica contra la mujer, recomiendo directrices pero no recrimino. Una de las razones por las que acepté venir a Bilbao es porque veo que en Euskadi existe la oportunidad de hacer un progreso muy interesante en materia de vivienda gracias al nuevo proyecto de ley. Mi intención en la charla que he pronunciado es que toda la sociedad civil se implique en la ley para que sea consistente.

¿Ha detectado un situación muy diferente en materia de vivienda en Euskadi con respecto al Estado español?

En Euskadi y en Catalunya se trabaja en leyes que garantizan el derecho a una vivienda y creo que estas dos comunidades tienen la oportunidad no sólo de sentar un ejemplo en el resto de España sino también en el resto del mundo.Porque este proyecto es un ejemplo de cómo un Gobierno puede trabajar codo a codo con la sociedad civil por el derecho a una vivienda digna. Este derecho es mucho más que todo el mundo pueda tener un techo, se trata de poder vivir en paz y con dignidad. En otros lugares esto es totalmente impensable.

Significa eso que está mejor posicionada para salir de esta crisis.

Sí, por supuesto. Las personas que deciden y diseñan estas políticas en Euskadi han sido sensibles durante bastante tiempo a estos problemas, por eso se hacen más viviendas de protección oficial sobre el total de inmuebles construidos. También creo que es muy importante la relación tan estrecha entre la sociedad civil y el Gobierno y eso se ve claramente en el Foro de vivienda de Euskadi. No quiere eso decir que no haya problemas pero sí que existe más concienciación. Aquí, los bancos tampoco han llevado a cabo políticas tan irresponsables. Y tal vez el sector financiero pueda apoyar programas de vivienda para personas con ingresos bajos.

Reivindica un stop a los desalojos, una especie de moratoria para frenar los desahucios.

Sí, por eso este proyecto de ley debería contemplar disposiciones sobre desahucios para que nadie pueda quedarse en la calle. Pediría que antes de formalizar un desahucio, de dejar a la gente sin techo porque, por ejemplo, no puede pagar su hipoteca, se realice un impacto del desahucio y del coste social y económico que representa.

Habla a menudo de cómo se ha urbanizado la pobreza, del apartheid urbano.

Sí, el apartheid urbano es la situación en la que se encuentran las personas con menos ingresos, separadas en guetos o barrios aún más pobres que antes. No hay mestizaje en las ciudades del mundo. Según algunos datos, de aquí a quince años cerca de 2.000 millones de personas vivirán en chabolas, el doble que en la actualidad.

Concha Lago

No hay que ayudar a los promotores

2008-11-12T10:11:00.003+01:00

Los inversores de Terra pagaron caro su error y nadie les dio ayudas con cargo a los presupuestos. Los promotores tampoco deben recibirlas, sobre todo, porque el precio de la vivienda tiene que volver a los patrones de racionalidad que abandonó hace años.

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en marzo del pasado año, las promotoras inmobiliarias han venido pidiendo ayuda para superar la crisis. Incluso han creado su propio grupo de presión a cuyo frente han puesto al ex director de la Oficina Económica de la Presidencia del Gobierno, David Taguas. Qué mejor persona para hacer lobby en Moncloa y sus aledaños que quien estuvo en la segunda mitad de la pasada legislatura al frente de la ventanilla por la que pasaban, o se veían obligadas a pasar, según los casos, las empresas que querían obtener alguna dádiva de Zapatero (o, por el contrario, pretendían que éste respetara la libertad de mercado).

Más recientemente, y visto que mucho éxito no estaban obteniendo, los promotores se lanzaron a una campaña pública para conseguir lo que no deben obtener con frases como "antes de bajar el precio de la vivienda un 40% se la doy al banco". O esta misma semana con esas declaraciones de Taguas en las que decía que para superar la crisis económica había que ayudar a las inmobiliarias, a esas empresas que tanto han hecho para que ahora estemos en la que estamos. Pues mire usted, no.

A las inmobiliarias no les preocupa solo la falta de financiación que sufren estos meses, consecuencia de la crisis, sino también la drástica caída que están experimentando los precios de la vivienda. Solo el pasado mes de octubre, el precio cayó el 10%. Pero es lógico que las cosas sean así, teniendo en cuenta las dimensiones que había alcanzado la burbuja inmobiliaria y los precios tan desorbitados que pedían los promotores por una casa. Aquello fue un exceso que enriqueció a muchos y ahora toca corregir, que es lo sano. La consultora Aguirre Newman estima que los precios de los pisos todavía deben bajar entre un 25% y un 31% y eso es lo que no quieren los constructores, en parte para no perder dinero, en parte para que los que construyan en el futuro no sean más baratos. Es decir, para tratar de mantener altos márgenes de beneficio que, en lo más alto de la burbuja, superaban el 100% de los costes (además del dinero que ganaban muchos de ellos teniendo el suelo en reserva durante varios años).

Desde esta óptica, ayudar ahora a los promotores sería un error. Es cierto que algunos de ellos pueden cerrar para no volver a abrir sus puertas, pero en su mayor parte han ganado bastante dinero en los últimos años como para poder recapitalizar su empresa sin que los españoles, que ya pagan muy caros los pisos adquiridos en el último decenio, tengan que acudir en su socorro con los impuestos que pagan. Además, cualquier ayuda que se preste en estos momentos a las inmobiliarias, en general sólo va a servir para que los precios no se corrijan cuando lo que tiene que ocurrir para que se reactive el sector es, precisamente, que se adecúe el precio de la vivienda a las verdaderas posibilidades de las familias que vayan a adquirir una.

Por mucho empleo que el sector haya creado en el pasado, lo que no puede pretender es un trato especial y diferencial en relación a otras empresas. Toda la economía española está sufriendo la crisis, no sólo un sector que ha tenido una contribución decisiva en la creación e intensidad de la misma y, sin embargo, nadie recibe ayudas. ¿Por qué ellos deberían? ¿Por el hecho de que en el pasado crearon mucho empleo? No nos llamemos a engaño, después de la burbuja, el sector ya no va a ser el mismo y aunque los puestos de trabajo se recuperen en parte, no lo harán, ni mucho menos, en su totalidad. Así es que la construcción, con toda probabilidad, ya no va a ser el motor del crecimiento que ha sido en los últimos años. Asimismo, los promotores deben entender que el riesgo forma parte intrínseca de la actividad empresarial y es la principal razón que justifica el beneficio de las empresas. Ellos, que han ganado dinero a espuertas, deberían asumir ahora esa otra parte de la actividad empresarial, la de los tiempos en los que vienen mal dadas.

Por mucho que hayan invertido en suelo y en promociones cuyo valor de mercado ahora dista mucho del que esperaban, deben entender que cuando se produce una burbuja, quien invierte en ella debe atenerse a las consecuencias. Los inversores de Terra pagaron caro su error y nadie les dio ayudas con cargo a los presupuestos. Los promotores tampoco deben recibirlas, sobre todo, porque el precio de la vivienda tiene que volver a los patrones de racionalidad que abandonó hace años para convertirse en juego de pura especulación de quienes vendían y de algunos que compraban. Y ya se sabe que la especulación siempre implica riesgo, aunque ahora no quieran afrontarlo.

Emilio J. González

Más de 25 afectados por una estafa en Mallorca y Eivissa en la venta de pisos

2008-11-07T14:22:00.000+01:00

Agentes de la Comandancia han detenido a los directores de una sucursal y una inmobiliaria.

Agentes de la EDU (Equipo de Delitos Urbanísticos) de la Guardia Civil de Palma han viajado a Eivissa para investigar una estafa en la venta de apartamentos que afecta a las dos islas. De momento han sido detenido el director de una sucursal bancaria y el director de una inmobiliaria, ambos de Eivissa.

Los pisos formaban parte de un edificio ubicado en aquella isla, y estaban destinados al uso turístico como apartamentos. Los responsables de la estafa hicieron creer que se había aprobado la reconversión para uso residencial, lo que técnicamente se conoce como división horizontal, y pusieron en venta las casas por un precio módico.

A pesar del bajo precio de los apartamentos, la coyuntura económica no permitía una venta masiva porque los bancos no facilitaban hipotecas y los encargados de la trama, supuestamente, se compincharon con el director de una sucursal bancaria para que «agilizara» los préstamos.

En total, más de 25 familias han comprado los apartamentos del hotel pensando que se trataba de casas de uso residencial a muy bajo coste. Incluso algunos de los trabajadores de las inmobiliarias que tramitaban las ventas intentaron participar del negocio, sin saber que era una estafa, y luego descubrieron que el uso seguía siendo turístico.

El miércoles agentes de la EDU de la Comandancia palmesana se desplazaron a Eivissa y procedieron a la detención del director de la oficina bancaria y del director de la inmobiliaria.

Tremón, que iba a salir a bolsa el año pasado aprovechando el 'boom' del sector, no puede pagar 200.000 euros

2008-11-07T09:39:00.003+01:00

La inmobiliaria Tremón ofrece excavadoras y grúas a un acreedor por falta de liquidez. A Jesús Martínez no le vence el cansancio.

Pensar en sus dos hijos le da fuerzas para pasar 10 horas diarias de pie en la calle frente a la sede de la inmobiliaria Tremón. Hoy es el cuarto día de protesta que cumple en la calle Jesús, socio gerente de una pequeña empresa llamada Arcos Jardinería que reclama el pago de casi 200.000 euros que tenían que haber sido abonados el pasado mes de septiembre por parte de Tremón, inmobiliaria que estuvo a punto de salir a bolsa el año pasado en dos ocasiones.

"He decidido trasladarme de Málaga a Madrid para protestar ante la sede de Tremón, ya que esta empresa nos adeuda cerca de 200.000 euros", explica a este periódico Jesús Martínez, quien califica como "poco seria" la actitud de la inmobiliaria. "Una de las últimas ofertas planteada por Tremón consiste en cubrir la deuda a través de pisos con valor de escritura, plazas de garaje y maquinaria de obra". ¿Excavadoras y grúas? "Esto no es serio. Debíamos haber cobrado a finales de septiembre y, tras muchas llamadas, todavía seguimos esperando", puntualiza.

"Otra posibilidad planteada por la inmobiliaria consiste en pagarnos a través de pagarés con fecha de vencimiento 10 de junio de 2009, nueve meses más tarde de la fecha pactada inicialmente en el contrato, pero resulta que no aceptan que el banco avale los pagarés con garantías hipotecarias de Tremón", explica. "¿Pero esto qué es?", se pregunta el empresario, que no descarta emprender acciones legales contra la promotora.

"El asunto está en manos de nuestros abogados y estamos preparando una demanda que no descartamos presentar si la compañía no nos paga", puntualiza.

Este periódico se ha puesto en contacto con el grupo Tremón, que ha declinado realizar cualquier comentario sobre el asunto.

Búsqueda de liquidez

La inmobiliaria presidida por el empresario Hilario Rodríguez cerró 2006 con unos ingresos de explotación de 202,9 millones de euros y un beneficio antes de impuestos de 50,7 millones de euros. Sin embargo, la compañía sufre un abultado endeudamiento que, a julio de 2007, se cifraba en cerca de 1.195 millones de euros. Esta situación ha provocado la puesta en marcha de diferentes operaciones para obtener liquidez por la vía rápida. Por ejemplo, el pasado mes de junio la inmobiliaria se vio obligada a poner en venta su cadena hotelera TR Hoteles.

Sin embargo, el mayor pinchazo de Tremón se registró el año pasado, cuando la compañía tuvo que suspender en dos ocasiones su debut en bolsa. El argumento utilizado por la compañía a la hora de justificar el último aplazamiento de su salida a bolsa fue la rebaja en el precio exigida por los inversores para entrar en su OPV. La inmobiliaria presidida por Hilario Rodríguez justificó, asimismo, su decisión aludiendo a la desaceleración que ya por aquel entonces vivía el mercado inmobiliario nacional.

Otras víctimas

El pinchazo bursátil de Tremón salpicó a Alpha Finanzas, agencia de valores que actuó como entidad directora de la fallida salida a bolsa. La entidad se vio obligada a cerrar sus puertas meses después como consecuencia de la pérdida de clientes, aunque el detonante del cierre fue el agujero económico que provocó en sus cuentas el impago por valor de 400.000 euros por parte del grupo Tremón.

Es más, la agencia de valores tuvo incluso que recurrir a la justicia para reclamar los cobros adeudados por el grupo Tremón, que debía hacer frente a diversos cargos derivados de la operación.

El precio de la vivienda baja un 10% desde el verano de 2007

2008-11-05T16:36:00.001+01:00

Está cayendo. Lleva catorce meses consecutivos haciéndolo y, por primera vez, el descenso supera los dos dígitos. El precio de la vivienda baja un 10% desde el verano de 2007, según el índice inmobiliario que elabora IESE a partir de la base de datos del portal inmobiliario Fotocasa. No es la versión oficial que cita el Gobierno o el INE en sus estadísticas, pero es el mercado libre en Internet, que recoge el pulso entre oferta y demanda entre los miles de anuncios de particulares, sigue aportando luz en la oscuridad.

Según este índice, el precio medio de inmuebles de segunda mano en España bajó un 0,7% en octubre, lo que supone que el precio medio del metro cuadrado se ha situado en 2.646 euros. La caída interanual el mes pasado se eleva al 8,3%, y más del 10% desde agosto de 2007, cuando el boom inmobiliario alcanzó la cresta de la ola tras 15 años de subidas ininterrumpidas.

Con el dato de octubre en la mano, el precio de la vivienda se coloca en mínimos desde noviembre de 2005, cuando el metro cuadrado se situaba en 2.653 euros. El valor del índice alcanzó su máximo histórico en abril de 2007, momento en que el precio medio era de 2.952 €/m2. "A partir de esa fecha el índice de precios comenzó a registrar descensos mensuales de forma continuada", señala el informe del Índice Inmobiliario fotocasa.es

En tres de cada cuatro municipios españoles la vivienda baja de precio en el último mes. Si se analiza la evolución del precio medio de la vivienda por municipios, de los 289 estudiados durante el último mes, se constata que el 75% de ellos (216 municipios) ha registrado una caída del precio de la vivienda. El 17% (50 municipios) constata una subida de los precios, mientras que el 2% (6 municipios) no percibe variaciones de precio. Del 6% restante (16 municipios) no se dispone de datos suficientes para calcular la variación trimestral, subraya el estudio.

'Los precios de la vivienda no bajan'

Pese a la creencia popular de que los pisos no bajan de precio, sino que se mantienen, el mercado minorista apunta caídas severas. No sucede así con el resto de agentes, los promotores, ni tan siquiera con los bancos, que comienzan a tener más y más viviendas en cartera fruto de las ejecuciones de hipotecas o promotores. A la banca tampoco le interesa que los activos inmobiliarios pierdan precio aceleradamente, debido a que tendrían que provisionar cantidades importantes por depreciación de activos.

"La mayoría de los gobiernos autonómicos ha alcanzado acuerdos con los promotores inmobiliarios con el fin de reconvertir la vivienda libre en otra a precio concertado, lo que significa que el valor de las promociones tiene un suelo que no se puede sobrepasar", apuntaba Carlos Sánchez en su columna el pasado 10 de octubre. Y es que los expertos vienen advirtiendo desde hace meses, como informó este diario, que la estadística oficial no refleja la realidad del mercado.

Descubiertos nuevos fondos subprime en cajas españolas

2008-10-15T17:41:00.002+02:00

Standard & Poor´s (S&P) ha recortado varias notas la calificación de unos bonos respaldados por deuda subordinada de varias cajas de ahorro, entre las que destacan Sa Nostra, Caja Granada y Caixa Girona. El último de los tramos de la titulización cae hasta un nivel non investment grade, es decir, bono basura. La agencia basa la acción en una “revisión de la calidad crediticia de las entidades y la concentración de riesgos dado el perfil crediticio”.

“Nuestra revisión concluye que la calidad media crediticia se ha deteriorado, lo que eleva las posibilidades de un incremento en la evaluación de riesgo de impago (default) para todos los tramos”, expresa S&P en un comunicado. “Al mismo tiempo, dada la situación financiera actual, hay un gran riesgo de co-dependencia de los activos”.

En julio de este año, S&P la agencia puso bajo perspectiva negativa los tres tramos que componen el fondo de titulización AyT Deuda Subordinada I, valorado en 298 millones de euros. Los bonos en los que se divide el fondo están respaldados por deuda subordinada emitida en 2006 por Sa Nostra (74,6 millones), Caja Granada (69,6 millones), Caixa Girona (49,7 millones) y Cajasur (39,7 millones). También participan Caja Guadalajara, Caja Jaén, Cala Canarias, Caixa Manlleu y Caja Madrid.

La calificación del primer tramo, de 214,5 millones, pasa de triple A hasta A, es decir, cinco notas menos. El segundo (60,7 millones) cae cuatro notas, de A hasta BBB-, mientras que el tercero (22,8 millones) retrocede de BBB- hasta BB, lo que equivale a dos notas menos.

Esta última calificación se enmarca dentro del grupo de non investment grade o bono basura y, según S&P, “es menos vulnerable a un impago que otros activos especulativos, aunque se enfrenta a unas mayores incertidumbres” o a una serie de condiciones que “podrían llevar al emisor a una capacidad inadecuada para cumplir sus compromisos financieros”. El segundo tramo también se queda a las puertas de entrar en la calificación de bono basura.

El folleto del fondo explica que la cartera de activos está compuesta de nueve obligaciones subordinadas singulares con vencimiento a diez años desde el 8 de noviembre de 2006, con posibilidad de amortización anticipada por los emisores a partir de los cinco años.

Al ser deuda subordinada, en caso de producirse una situación concursal, el activo correspondiente estará situado a efectos de prelación de créditos tras todos los acreedores privilegiados y comunes y al mismo nivel que los acreedores subordinados.

El director general de la CECA, José Antonio Olavarrieta, destacó en el momento de creación del fondo, a finales de 2006, que las cajas volvían a “protagonizar una página importante en la titulización”, ya que se trataba del primer producto estructurado respaldado por deuda subordinada. El fondo partió con triple A gracias a la línea de crédito aportada por la CECA y sin que las cajas tuviesen que dar garantías adicionales.

La gestora de las cajas de ahorros, Ahorro y Titulización (AyT), ha constituido el primer fondo de titulización de deuda subordinada del mundo por un importe de 298 millones de euros, tras llevarse a cabo hoy la firma y formalización del acuerdo con la presencia de los representantes de las cajas de ahorros partícipes, la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) y de las entidades aseguradoras y colocadoras partícipes.

Sa Nostra, 75 millones de euros
Caja Granada, 70 millones de euros
Caixa Girona, 50 millones de euros
CajaSur, 40 millones de euros
La Caja de Canarias, 20 millones de euros
Caixa Manlleu, 15 millones de euros
Caja Guadalajara , 10 millones de euros
Caja Madrid, 10 millones de euros
Caja Jaén, 8 millones de euros

Encarcelado Antonio Huerta Briz, el especulador de Sant Josep

2008-10-15T15:08:00.002+02:00

Antonio Huerta, considerado por ecologistas, arquitectos y partidos de la izquierda como el mayor de los especuladores urbanísticos de los últimos años, es el resultado de una trayectoria forjada a base de burlar la ley sin temor a las consecuencias. Introducido en el Ayuntamiento de Sant Josep en la época de Salvador Roig como presidente del Colegio de Arquitectos, Huerta amasó una fortuna multimillonaria manejando su trama familiar y gracias a la pasividad del ex alcalde.

Antonio Huerta Briz, nacido en Salamanca hace casi 60 años, aficionado a la vela y que, como arquitecto, cultiva un estilo de líneas sólidas y muros gruesos, que confieren a sus construcciones un aire de búnkers fortificados, ya tuvo que «salir por piernas» de dicha ciudad castellana, según coinciden en señalar varios colegas suyos, aunque el paso de los años parece haber borrado los detalles de aquel misterioso episodio.

El primer proyecto visado por Huerta que consta en Colegio de Arquitectos de Eivissa es de 1985. A partir de entonces centraría gran parte de su actividad en Sant Josep. No en vano, era el municipio de la isla, junto con el de Santa Eulària, que más prometía urbanísticamente. Sus Normas Subsidiarias estaban trufadas de suelos urbanizables -en concreto, 92-, gracias al frenesí reclasificador del equipo técnico de Alfonso Fernández Castro y a la complicidad política del alcalde, José Serra Escandell.

El cielo se le abrió a Antonio Huerta cuando, en 1996, pasó a ser el arquitecto municipal de Sant Josep. El creciente número de licencias, proyectos urbanísticos y expedientes que iba tramitando el Ayuntamiento, con solo un aparejador en su oficina técnica, llevó al equipo de gobierno a reforzarla con un arquitecto. Para ello se firmó un convenio con el Colegio de Arquitectos de Eivissa, presidido entonces por Salvador Roig, que dio lugar a la contratación de Antonio Huerta Briz. Muchos simpatizantes de la izquierda no dejan de sorprenderse todavía por lo chocante que resulta que Huerta iniciara su controvertida carrera precisamente de la mano de uno de los presidentes más progresistas que ha tenido esta entidad colegial.

Sea como sea, la cuestión es que un año después, en diciembre de 1998, el Ayuntamiento decide asumir en solitario esta plaza para cubrirla provisionalmente y convoca unas oposiciones a las que sólo se presenta Huerta, lo que llevó a la izquierda a denunciar que era una oposición «preparada» para él. Y, pese a todo, Huerta suspendió. Así que un año después el Ayuntamiento, para seguir manteniéndolo en el puesto, acude a un concurso de méritos en vez de a otra oposición. De este modo, Huerta será arquitecto municipal interino hasta el último día.

En el año 1999, Antonio Huerta ya se había convertido en el brazo ejecutor de la anárquica política urbanística de José Serra Escandell y, con sus dictámenes técnicos, se encargaba de amparar cualquier tipo de proyecto, por controvertido que fuera. Así, el Ayuntamiento `inventó´ un suelo urbano en la zona más protegida de toda la isla: Los Parques de es Cubells. También fue él quien dictaminó a favor de un edificio ilegal, con un piso de más, en Cala Carbó, o el que intervino a favor de una urbanización en Cala Molí que invadía un Área Natural de Especial Interés (ANEI), inedificable. «Este señor no es trigo limpio», afirmó la oposición en un pleno del 25 de noviembre de 1999. Las denuncias de los ecologistas del GEN se sucedían una tras otra, pero la respuesta del alcalde y del concejal de Urbanismo eran siempre la misma: «Los informes técnicos son favorables». Al igual que el legislador Henry Chirinos en la novela `La fiesta del Chivo´, de Mario Vargas Llosa, Huerta invertía todos sus conocimientos técnicos en dar una imposible cobertura legal a desaguisados manifiestos con informes que simplemente pasaban por alto aquellas normas que impedían los proyectos en cuestión.

Las sospechas de que ello se pudiera deber, tal vez, a que él mismo estaba relacionado con estos proyectos empezaron a crecer a finales de ese mismo 1999, cuando se conoció su pertenencia a varias empresas del sector inmobiliario que promovían construcciones en Sant Josep. Huerta promovió, por ejemplo, dos chalets ilegales en Cap Llentrisca que fueron paralizados por el Consell Insular. El Ayuntamiento, en vez de actuar contra el ex arquitecto y contra estas viviendas, decidió acudir a los tribunales para defenderlas, sufragando el litigio con dinero público.

Todo iba a su favor. Hasta se permitió intentar ganar la presidencia del Colegio de Arquitectos y anunció su candidatura en mayo de 2000. La reacción entre los colegiados fue inmediata y contundente, plantándole cara de forma casi unánime. Al final, el presidente fue Xavier Planas.

En 2001, el mismo año en que el GEN le concedía el Premi Formigó y él lo acogió con un lacónico «qué cabrones» cuando se lo comunicaron, salió a relucir un nombre que precipitaría el fin de Huerta: el de su nuera, Pilar Fernández, también arquitecta. Sucedió a raíz del derrumbre de varias casas en Cala Vedella durante las obras de construcción de unos chalets, en diciembre de ese año. Fernández era la arquitecta que firmaba el proyecto de las nuevas obras. Ya entonces Huerta negó las evidencias que le vinculaban profesionalmente con ella, ya que entonces compartían despacho privado.

Sin embargo, el ex arquitecto de Sant Josep continuaba gozando de una vida apacible y despreocupada. En la edición de La Ruta de la Sal entre Dénia y Eivissa de 2004, obtuvo el mejor tiempo en la serie Sun Odyssey 52,2 actuando como patrón de su barco, el Myrach Ibiza, con base en Ibiza Nueva. Al día siguiente presumía orgulloso de su trofeo ante sus compañeros del Ayuntamiento.

Pero si la suerte le sonreía ahora en su puesto de timonel, muy pronto los vientos empezarían a soplar adversos en un piélago urbanístico que ya amenazaba tormenta y en el que, a la postre, terminaría naufragando.

En noviembre de 2005 se hacía público que Huerta había emitido informes favorables al proyecto del edificio de Cala Carbó, a pesar de que lo tramitaba su nuera y a pesar de que era ilegal. Fue la punta del iceberg. Ya había sido imputado por el caso de Los Parques de es Cubells, pero ahora lo sería también por el de Cala Carbó y, luego, por el de la urbanización de Cala Molí, también tramitado por Pilar Fernández. Estos dos últimos casos se unificaron en uno solo, instruido por el juez Pablo Mendoza, que fue creciendo hasta desencadenar, tres años después, en su detención. Pero, de momento, el alcalde eludió cesarlo o sancionarlo, en una demostración de la infinita protección que le otorgaba.

Las diligencias instruidas por Mendoza fueron el resultado de las denuncias del GEN ante la Fiscalía de Eivissa. Luego se sumaron los datos aportados por el Colegio de Arquitectos -su propio gremio-, que hincharon considerablemente las evidencias contra Huerta, sobre todo gracias a la contratación de unos detectives de Barcelona que durante meses se hicieron pasar por promotores ante Huerta y que grabaron cómo éste violaba sus incompatibilidades profesionales. El vídeo, básicamente, permitió demostrar que muchos de los proyectos supuestamente promovidos por otras empresas eran, en realidad, del propio Huerta. «Estas también las he hecho yo», decía en el vídeo mientras paseaba entre hormigoneras. A la semana siguiente de que Diario de Ibiza publicara el vídeo, en diciembre de 2006, el arquitecto cesó en el cargo. Más de un funcionario municipal respiró, en silencio, aliviado, pues nunca tuvo grandes amigos en el Consistorio.

Más que por idealismo o ética, los arquitectos reaccionaron contra Huerta porque, sencillamente, «estaba acaparando todo el negocio, nos dejaba sin trabajo», admite este colectivo. Y es así: el volumen de proyectos que acaparaba el clan Huerta asciende a 160, según figura en las diligencias del juzgado. Sólo Pilar Fernández firmó unos 50, aunque muchos, según los testigos, eran obra de Antonio Huerta Briz. Las pruebas se suceden en cascada gracias a la eficaz labor del fiscal Antoni Torres y el juez Pablo Mendoza. Al final, las diligencias culminan, por primera vez en la historia de Eivissa, en un auto con cuatro órdenes de detención. Huerta duerme desde ayer en la cárcel de Eivissa.

- Joan Lluís Ferrer

Los pisos bajarán hasta un 40% de mantenerse el actual coste hipotecario

2008-10-13T17:14:00.004+02:00

El director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, estima que de mantenerse el actual coste de financiación, el precio de los pisos podría bajar entre un 30 y un 40%. Además, España acumula un stock de pisos sin vender próximo a los 2 millones, con lo que la crisis inmobiliaria se prolongará como mínimo 3 años y medio. Se ha frenado la construcción de nueva vivienda y la compra de suelo, y los bancos tan sólo financian proyectos que ofrezcan rentabilidad desde el primer año.

Pese a que algunos promotores no están dispuestos a bajar el precio de los pisos, la realidad del mercado inmobiliario español es bien distinta. En este sentido, el director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, analiza en una entrevista con Libertad Digital las claves de la intensa crisis que desde hace meses vive el sector del ladrillo, otrora motor del crecimiento económico nacional.

¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en España este año?

Ya en el mes de diciembre de 2007, desde Aguirre Newman preveíamos una caída en el precio nominal de la vivienda de primera residencia a nivel nacional de entre un 5 y un 8 por ciento para 2008.

Y estamos viendo que estas caídas se han ido produciendo. En el caso de Madrid, la bajada en el precio del metro cuadrado ha sido de un 5,8 por ciento. En el caso de Barcelona capital las caídas han sido más bajas, pero en el caso de la Corona (en la periferia de la ciudad) la bajada ha alcanzado un 11 por ciento de media.

Por otra parte, en el caso de Valencia hemos observado caídas por encima del 15 por ciento. En concreto del 17 por ciento. Valencia se trata sin duda del primer mercado a nivel nacional que ha mostrado correcciones en los precios de salida, incluso por delante de Costa del Sol, donde los precios de salida se mantienen invariables respecto al año pasado. Otra cosa es lo que cada potencial comprador pueda negociar con el promotor, y aquí sí hemos comprobado que el margen de negociación es amplio ya que, en el caso de segunda residencia, el margen para negociar rebajas es superior al 10 por ciento.

Es decir, hoy en día negociar la compra de una casa en la Costa del Sol con una rebaja próxima al 10 por ciento sobre el precio de salida que ofrece el promotor es algo que se está produciendo.

¿Dónde se sitúa el suelo de depreciación inmobiliaria?

Según datos del Banco de España, la tasa de esfuerzo media de las familias españolas para comprar una vivienda se sitúa en la actualidad en torno al 46-47 por ciento de la renta bruta del hogar.

En los años en los que la demanda de vivienda mantenía un nivel saludable dicha tasa de esfuerzo no superaba nunca el 31-32 por ciento. Por consiguiente, si descontamos que en los próximos años la renta media del hogar no superará la inflación, determinamos que en un escenario neutral del coste de financiación , esto es un Euribor del 5,3 por ciento mas un diferencial del 0,5 por ciento en 2008, la caída de precios debería situarse en torno a un 30 por ciento.

Este sería el suelo matemático del valor de los pisos partiendo de un escenario neutral. Sin embargo, si los costes financieros se mantienen en los niveles actuales (Euribor en el 5,5 por ciento mas un diferencial del 0,5), entonces la bajada de precios debería situarse entre un 30 y un 40 por ciento para que dicha tasa de esfuerzo alcance un valor saludable.

¿Cuál es el volumen de viviendas sin vender (stock) que acumula el país?

Debemos tener en cuenta que hasta 2004 prácticamente se vendía todo lo que se construía. Es decir, el stock de vivienda nueva era casi cero. Partiendo de esta hipótesis, hay que contabilizar las viviendas nuevas que se han ido haciendo desde entonces y restarle las que se han ido vendiendo, según el Colegio de Registradores. De este modo, se puede observar que España acumula este año un stock de poco más de 1 millón de viviendas nuevas.

Si a este millón de pisos, se añade la vivienda de segunda mano, que aunque es difícil de determinar, en el peor de los casos podría alcanzar entorno a otro millón más, nos situaríamos en un stock próximo a los 2 millones de pisos sin vender.

¿Hasta cuándo durará la crisis inmobiliaria en España?

Para empezar, debemos tener en cuenta que la gente que ahora mismo es demandante potencial de vivienda no tiene nada que ver con los demandantes efectivos de la década de los 90 y primeros años del 2000, resultado de la generación del baby boom. Por lo tanto, habiendo bajado la natalidad de forma tan drástica, y ante la previsión de que se produzca una disminución de la inmigración en España, difícilmente se van a crear más de 300.000 hogares nuevos al año.

Además, cada vez se producen menos divorcios como consecuencia del coste de los mismos ante un escenario de crisis económica, al tiempo que también disminuye el número de emancipaciones. De este modo, se necesitarían, al menos, 3 años y medio para absorber ese stock, siempre y cuando no se construyeran nuevas viviendas.

Pese a todo, en ciertas zonas la demanda de vivienda se comportará mejor que en otras. Desde Aguirre Newman recomendamos a nuestros clientes que analicen muy en profundidad aquellas regiones que presenten una evolución e indicadores socioeconómicos más positivos, ya que aquí el mercado se recuperará antes.

¿Cómo está influyendo el frenazo en la construcción de nuevos pisos?

Mucha oferta ya ha salido del mercado. Se están retrasando nuevos proyectos y se han eliminado de la venta promociones que estaban en proceso de comercialización. De hecho, en la actualidad, se están terminando menos viviendas de las que estaban proyectadas inicialmente dos años antes. Por ello, a partir de 2009 el inicio de vivienda nueva va a ser muy testimonial.

¿Y en el mercado de suelo?

Es evidente que el promotor ha dejado de desarrollar nuevos proyectos a la vista de cómo están yendo las ventas, por lo que carece de incentivos para comprar suelo. Además, los bancos han dejado de financiar proyectos que carezcan de ingresos recurrentes desde el primer año. Algo que en el caso del suelo es totalmente inviable.

Las entidades tan sólo financian proyectos inmobiliarios que ofrezcan una rentabilidad inmediata, como puede ser la compraventa de edificios de oficinas, o naves industriales en alquiler. Exigen que el proyecto genere los suficientes ingresos como para costear el servicio de la deuda. Es decir, que cubra por lo menos la parte de los intereses que tiene que pagar el deudor cada año.

Algo similar ocurre con los fondos oportunistas, que están ofreciendo precios muy bajos por la compra de suelo. Rebajas que el promotor ahora mismo no está dispuesto a aceptar. Así, tan sólo se están produciendo algunas operaciones por parte de las family office españolas. Particulares o pequeñas empresas con escaso nivel de endeudamiento, y que en estos momentos pueden comprar suelo a un precio atractivo.

¿Cómo está reaccionando el mercado del alquiler?

Se está comportando muy bien, y las perspectivas es que se comporte mucho mejor. En este sentido, el Ministerio de la Vivienda ha anunciado una serie de medias que van a dinamizar mucho este mercado, sobre todo la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que va a servir para proteger mejor los intereses del propietario. Con la actual legislación, el inquilino tiene la sartén por el mango.

Por otra parte, el parque de viviendas en alquiler en España sigue siendo bastante bajo, y hay algunas zonas, como por ejemplo Castilla-La Mancha, donde es muy bajo y, por lo tanto, existe una oportunidad para desarrollar este tipo de negocio. Pese a ello, también hay que advertir que el mercado de alquiler todavía no está los suficientemente profesionalizado.

¿Y en cuanto a precios?

El precio medio se sitúa entre los 7-9 euros por metro cuadrado mes y, sin duda, tenderá a crecer. En muchas provincias el precio del alquiler es incluso un 40 por ciento inferior a la cuota hipotecaria. Hace apenas dos años, al inversor le interesaba la compra ya que el precio de la vivienda subía un 10 por ciento. Sin embargo, ante la actual incertidumbre, el antiguo comprador prefiere alquilar y esperar.

El precio de alquiler está registrando subidas por encima de la inflación, incluso en algunas zonas por encima del 10 por ciento. Sin embargo, existe el riesgo de que se esté creando una burbuja express. Si el Euribor baja de aquí a 3 años, la compraventa se volvería activar y, por lo tanto, el alquiler perdería mucho de su atractivo actual.

Además, el frenazo de ventas podría provocar una sobreoferta de alquiler que, en caso de que se reactive el mercado, causaría un rápido ajuste en los precios.

¿Se salva algún sector?

Dentro del mercado inmobiliario, destaca la posición del mercado de oficinas, sobre todo, los distritos centro de negocios. Las empresas que buscan representatividad tienen que estar en el centro de las ciudades, y tanto en Madrid como en Barcelona existe poca oferta. Las rentas han seguido subiendo en el centro un 11 por ciento.

Aunque prevemos que para dentro de un año o año y medio las rentas de las oficinas prime (mejores zonas) de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga puedan bajar algo, lo que sí está claro es que los ratios de ocupación seguirán elevadísimos y la rentabilidad va a seguir siendo interesante.

Cada vez que sale a la venta un buen edificio de oficinas en el centro de Madrid hay cola de compradores, aunque no tanto de inversores internacionales como de nacionales.

¿Lograrán las medidas del Gobierno reactivar el sector inmobiliario?

Tenemos serias dudas acerca de la capacidad real del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para conceder préstamos a los promotores. La magnitud del problema es muy elevada y, por ello, podría solucionar algo, pero poco. Lo que sí nos parece interesante es la entrada de fondos internacionales para desarrollar el mercado de alquiler.

Por otro lado, la aprobación de la Ley de Suelo ha llegado en un momento muy malo. Su objetivo es favorecer el crecimiento de las infraestructuras en España. Pero una ley como esta, en la que el criterio de valoración del terreno depende de la situación física del mismo y no de las perspectivas urbanísticas, es algo muy dañino para el mercado en una situación como la actual.

M. Llamas (Libertad Digital)

Sacyr Vallehermoso reducirá su plantilla para "acomodarla" a la actividad

2008-10-13T15:20:00.005+02:00

La burbuja inmobiliaria ha estallado; los precios empiezan a caer, y la constructora Sacyr Vallehermoso, al igual que otras constructoras del sector, llevan unos meses aumentando sus deudas y sufriendo sus consecuencias. Es por ello que tiene previsto reducir con carácter inmediato su plantilla para "acomodarla" al nivel actual de actividad de la compañía, mediante salidas "amistosas" y "en ningún caso" a través de un expediente de regulación de empleo (ERE).

Así lo confirmaron fuentes cercanas a la compañía que preside Luis del Rivero, que señalaron que después de "años de mucho crecimiento", en los que el número de trabajadores aumentó, "habrá que ajustar la plantilla" a los menores ritmos de actividad, sobre todo en la rama inmobiliaria; sin embargo el parón absoluto que sufre el sector haga probablemente aumentar el número de trabajadores tengan que salir de manera "amistosa".

Estas fuentes insistieron en que se trata de salidas pactadas en "departamentos puntuales" y "motivadas" por el menor ritmo de actividad, aunque no precisaron en qué porcentaje se reducirá la plantilla ni en qué plazos.

Sacyr Vallehermoso, compañía que no ha parado de precipitarse en la bolsa desde que finales del 2006, no sólo no ha sabido adaptarse a los nuevos tiempos, sino que su estructura empresarial monolítica basada en la especulación con inmuebles y activos inmobilairios ha quedado obsoleta.

La pérdida constante de su valor patrimonial, unido a las deudas que Sacyr Vallehermoso tiene contraídas con distintas entidades financieras, las cuales ascienden a más de 20.000 millones de euros, colocan a la constructora en una difícil situación.

La vivienda de segunda mano podría bajar hasta un 30% de aquí a final de año

2008-10-08T16:06:00.001+02:00

Los precios de las viviendas de segunda mano podrían presentar descensos a finales de año de hasta el 30%, debido a las menores pretensiones de los propietarios por el mal momento que atraviesan la economía y el mercado inmobiliario, según un informe de la Red Expertos Inmobiliarios, en el que se subraya que España está viviendo "el mayor parón inmobiliario de su historia reciente".

Desde septiembre de 2007, la caída de las transacciones y del precio de la vivienda usada está siendo "constante y generalizada". El pasado mes de julio, el Registro de la Propiedad tenía inscritos 23.000 inmuebles, la cifra más baja de los últimos años.

En el informe se estima que de las más de 25 millones de viviendas construidas que hay actualmente en España, aproximadamente están a la venta 1,3 millones, cifra que aumenta mes tras mes.

Según la Red Expertos Inmobiliarios, ello se debe a que los compradores han desaparecido completamente del mercado, lo que arrastra al vendedor a bajar sus pretensiones en la venta de la vivienda. Así, si antes se efectuaba con una rebaja de un 2 ó 3%, desde hace dos años esta bajada de pretensiones iniciales está en torno al 20% ó 30%.

Después de analizar la situación actual del mercado, especialmente de la compraventa de inmuebles, la Red señala que si continúa subiendo la tasa de desempleo y los niveles de renta y demográficos no se mantienen constantes, durante 2009 continuará la caída precipitada de precios.

- Leído en el diario "El Economista"

La detención de Antonio Huerta en Sant Josep eleva a cuatro los acusados de corrupción

2008-10-08T12:13:00.003+02:00

La Guardia Civil detuvo ayer por la noche, dentro de la Operación Pitiusa, al ex arquitecto municipal de Sant Josep, Antonio Huerta, y su mujer acusados de un presunto delito de corrupción urbanística.

Ambos podrían pasar hoy a disposición judicial tras concluir los registros a su despacho, propiedades y Ayuntamiento de Sant Josep. Sólo de este último enclave el cuerpo se hizo con 13 cajas de expedientes que podrían implicarles en una trama de tráfico de influencias.

Están imputados el ex arquitecto, su mujer, su hijo y su nuera, también arquitecto.

Junto a su hijo y a la nuera de Huerta, también arquitecto, se encuentran en el cuartel de la Benemérita de Sant Antoni aunque hoy se contempla que comparezcan ante el juez Pablo Espinosa.

La jueza sospecha del incremento de su patrimonio en 12 millones de euros en 10 años.

La Guardia Civil se ha hecho con documentos en los que ha encontrado indicios sobre los presuntos delitos de tráfico de influencias de los que se imputa al ex arquitecto municipal. Podrían haber actuado de manera ilegal en 160 proyectos urbanísticos en Cala Molí, Cala Vadella y Cala Carbó.

El salón inmobiliario de Sagunt no vende ni uno de los 149 inmuebles a subasta

2008-10-07T14:39:00.002+02:00

El primer certamen de la Comunitat Valenciana de subastas de inmuebles a la baja se cerró en Sagunt sin lograr ninguna venta. A pesar de que los descuentos llegaron hasta el 40%, los 149 inmuebles ofertados durante cuatro sesiones en La Nau se quedaron sin comprador.

Durante los tres días que duró el Salón Inmobiliario Civitas, alrededor de 500 personas se acercaron a la zona de subastas con la certeza de que lograrían una rebaja mínima del 15%. Esta cantidad se superó en la mayoría de los casos hasta dar una media del 20%.

Sin embargo, ningún asistente llegó a quedarse con alguno de los muchos pisos o plazas de garaje que salieron a la venta, junto a varios adosados e incluso hasta un edificio en construcción situado en el casco urbano de Benavites.

Las empresas que instalaron un expositor para publicitar sus nuevas promociones de pisos también acabaron el certamen con muchos interesados, pero apenas operaciones cerradas. Y eso que algunos, como la empresa Iconsa, incluso regalaban los electrodomésticos de la cocina para aquellos que compraran su piso de Protección Oficial en la feria "Ni aún así se han animado", decía un responsable de la empresa, quien consideraba que al certamen le faltó publicidad y más visitantes.

El impulsor de la iniciativa incluso daba por seguro que el año que viene se volverá a celebrar otro salón inmobiliario en La Nau en el que se intentarán mejorar algunos aspectos como la limitación de inmuebles, motivar más la compra o atraer a entidades financieras para que formen parte de la feria. El empresario, además, ha señalado que su intención es continuar haciendo subastas a la inversa, de manera trimestral, pero en lugares "menos ambiciosos que La Nau". Así pues, entre diciembre y enero del año próximo, Ágora volverá a organizar un evento similar al de Sagunt, aunque no desveló dónde.

Un hatajo de rufianes y la jodida mariposa

2008-09-30T11:09:00.001+02:00

La propuesta de dedicar las arcas de los Estados a salvar la crisis financiera provocada por una caterva de sinvergüenzas es una operación, cuando menos, hipócrita. El 'efecto mariposa', al final, golpea a los mismos.

José K. está de muy mal humor. Ha soportado con dificultad el progresivo e imparable avance mundial de tanto y tanto dirigente político ultraliberal, feroces enemigos de la presencia del Estado en la vida económica, encarnizados defensores de que sean los mercados quienes regulen la actividad financiera. Se ciscaban en el Estado del bienestar, esa antigualla, y desmantelaban con saña la sanidad o la enseñanza pública, el último reducto de los más desfavorecidos para curar un forúnculo o poder hacer el bachillerato. Contaban, además, con la complacencia, e imprescindible colaboración para el delito, de todos y cada uno de los gurús financieros y organismos internacionales, encargados, qué risa, de prever estas situaciones o vigilar y controlar el buen funcionamiento de los mercados. Ni Alan Greenspan ni Rodrigo Rato previeron ni vigilaron nada. Es más: José K. está convencido de que son ellos los culpables de haber construido ese mundo falaz e imposible que ahora se ha derrumbado.

Unos banqueros juegan en Omaha al Monopoly, y se queda sin trabajo un carpintero en Vallecas

Era el timo de la estampita con marchamo de producto financiero para entendidos

¿Pero de verdad se ha derrumbado para todos? No lo cree nuestro amigo. Washington y los bancos centrales, es decir, los guardianes o hacedores de aquel mundo -que José K. ya no lo sabe- se han volcado en masa para salvar a las pobrecitas, ay, entidades financieras. Qué lástima Lehman, llora José K., qué pena tan grande Merrill, cómo viviremos sin AIG, clama nuestro buen amigo. Desde su punto de vista, ve con claridad el panorama: una caterva de impúdicos políticos salva la cara a una pandilla de sinvergüenzas. Aunque todavía le ronda un oscuro pensamiento que no acaba de dominar. Y es que lleva días mosqueado con una jodida mariposa que le dice lo siguiente: unos banqueros mamarrachos de Wisconsin u Omaha jugaron a una cosa que decidieron llamar subprime, y como consecuencia de ello, Paco García Pérez, carpintero y primo segundo de la vecina de José K., se ha quedado sin su empleo en Vallecas.

Así que hoy se ha acercado a su café preferido sumido en estos sufrimientos que le tienen en un sinvivir. Tanto y tanto se ha escrito sobre la crisis que cree que ya no hace falta recordar su génesis desde las hipotecas basura y su posterior desarrollo, hasta llegar a esta divertida situación de Bush haciendo de Olof Palme, al Partido Comunista Chino dispuesto a pujar por Morgan Stanley, y los fondos soberanos de los países del Golfo, que mientras nos escaldan con el petróleo, meten más y más dinero en Wall Street. Así que José K. ataca por los laterales. Premioso y cachazudo, ha doblado los periódicos tras una atenta lectura. El suyo de siempre, que cada vez está más reaccionario, dice, y otro económico del mismo grupo -no tiene remedio- para empaparse bien de la crisis, del desastre, del cataclismo, de la debacle que nos anega.

Veamos las cosas que se aprenden leyendo los periódicos, repasa cejijunto, por lo reflexivo, nuestro amigo José K: un tal Richard Fuld, presidente de Lehman Brothers, corporación centenaria en la quiebra desde hace pocos días, va a cobrar unos 16 millones de euros, casi el triple de lo que cobra Raúl en el Real Madrid (y cómo se va a comparar...). También ha leído que John Tain, primer ejecutivo de Merrill Lynch, otra gran firma que también se ha quedado sin un centavo, podría llegar a cobrar más de 10 millones de euros. Daniel Mudd, consejero delegado y presidente de la hipotecaria Fannie Mae, se lleva 8 millones, y 15 Richard Sayron, su equivalente en la también equivalente Freddie Mac.

¿Y por qué motivos, se pregunta José K., van a cobrar estos importantísimos señores esas cantidades tan sustanciosas? Los expertos periodistas le dan la respuesta. El sacrificado Fuld, coleccionista de arte, jugador de squash y de golf, se llevará esos 2.000 millones y medio de pesetillas... ¡en concepto de indemnización! Es verdad que apenas si representan unas modestísimas migajas que sumar a su frugal menú: el sueldo anual que sufría el bueno de Fuld rozaba los 30 millones de euros, más las primas en millones de opciones sobre acciones. ¿Y Tain? Ah, John dispondría de esos 10 millones de euros si llegara a perder su puesto de trabajo -¡qué barbaridad, Dios no lo quiera!- tras tener que fusionarse su compañía con Bank Of America para salvarse de la ruina. Merrill es muy generosa: en octubre despidió a su presidente, Stanley O'Neal y le indemnizó con la módica cantidad de unos 110 millones de euros. José K. descarta, porque ya se ha quedado sin ganas, de seguir con Mudd y Syron, o Martin Sullivan (AIG) y James E. Cayne (Bear Stearns).

Pero de este ejercicio recreativo nuestro amigo saca sus consecuencias. A saber: sufrimos los efectos de los actos de rapiña de una pandilla de sinvergüenzas y rufianes que han llevado a sus empresas a la ruina y han puesto en jaque a todo el sistema financiero mundial mientras se embolsaban más y más millones de dólares con ejercicios tan delictivos como multiplicar los papelillos de hipotecas imposibles -papel del Monopoly- y venderlas por todo el mundo. Es lo más parecido a un delito reconocible por todos: hacer billetes falsos e intentar pasarlos como buenos en casinos y prostíbulos. Pero Fuld y los demás eran mucho más finos que los patanes de la mafia y solo les vendían recortes de periódicos a bancos de medio mundo a precio de angulas. Era el timo de la estampita con marchamo de producto financiero para entendidos. Ya saben: no cuentes a mi madre que soy consejero delegado de un banco de Wall Street; dile que soy pianista en un burdel. Y a todo esto, ya casi grita José K., con la vena de siempre en la frente, tenemos a la jodida mariposa revoloteando a nuestro alrededor y tocando los mismísimos con su efecto, y dejando en la calle al primo segundo de su vecina.

Con todo, lo que más le indigna es con qué facilidad presidentes y secretarios del Tesoro han encontrado ahora cerca de un millón de millones en las arcas del Estado, cuando jamás hallaban unas pesetillas para mejorar las becas, para dar casa a los damnificados por el Katrina, para atender a los homeless o para cargarse de un plumazo con el insulto de socialista cualquier proyecto de universalizar la atención sanitaria. Y eso que no quiere entrar José K. en las desigualdades mundiales y la miseria en el Tercer Mundo, para el que las mismas instituciones nunca, nunca, encontraban el dinero para la ayuda. No se le mueve un pelo de la barba a José K. para mantener vivo, en estas circunstancias y porque cree en ello, su ya conocido discurso del elogio del panfleto y la reivindicación de la demagogia.

¿Y aquí? ¿Qué pasa por aquí? Aquí, dice, tenemos a un Gobierno escasamente dotado para las grandes decisiones bajo el mando de un presidente ensimismado en su optimismo panglossiano, absorto en el vuelo de la famosa mariposa -es culpa de ellos- y que no quiere ver nuestra enorme aportación indígena a la crisis en forma de racial mosca o abejorro de cuidado: la construcción. También tenemos a una oposición que duda entre la nada más absoluta de un Mariano Rajoy tan brillantemente vacío de propuestas, o la aspirante Esperanza Aguirre, enfangada hasta las cachas en ofrecer las mismas recetas ultraliberales que están llevando a la ruina al sistema que adora, FAES Dios mediante.

Todo será distinto después de esta crisis, dicen ahora los analistas. José K., claro, no se lo cree. Al menos hasta que la mariposa rebote con el efecto de devolver el empleo a Paco García Pérez, el carpintero, etcétera. Nuestro hombre es sabio. Y triste, muy triste, piensa que, desgraciadamente, el que acertaba era el presidente de la CEOE, Gerardo Díaz Ferrán, cuando pedía un paréntesis en la economía de mercado. O sea: sálvennos con el dinero de todos los contribuyentes, que luego volveremos los ultraliberales y defensores del mercado a lo nuestro. ¿Sería una deducción exagerada, se pregunta José K., si a lo suyo se le denomina ejercer de depredadores sin vergüenza como John, como Stanley, como Dick, como Daniel, como Richard?

José María Izquierdo

El ayuntamiento de Santa Fe (Granada) reclama a Martinsa - Fadesa una deuda de 2,4 millones de euros

2008-09-29T16:47:00.002+02:00

El equipo de gobierno del Ayuntamiento de Santa Fe (Granada) acordó en la última sesión plenaria celebrada el pasado jueves 25 de septiembre emprender las acciones judiciales oportunas para reclamar a la inmobiliaria Martinsa-Fadesa la deuda de 2,4 millones de euros contraída por la empresa gallega tras declararse en suspensión de pagos el pasado 15 de julio.

Tras la aprobación definitiva en el pleno municipal, el Consistorio de Santa Fe procederá a comunicar la deuda pendiente en el concurso de acreedores antes del próximo 1 de octubre (fecha en que finalizará el plazo) y se personará como parte en el procedimiento judicial correspondiente para ejercer todas las acciones legales "necesarias para defender los intereses de los ciudadanos", aseguró hoy el primer edil a través de un comunicado.

Mientras tanto, el proyecto urbanístico que integra un complejo residencial y un hotel-balneario en el entorno de las aguas termales de la localidad continúa adelante con el plan parcial correspondiente aprobado en su totalidad aunque sufrirá una demora inicial cercana a dos años.

El ex presidente del Real Madrid, Lorenzo Sanz, detenido en Córdoba por un delito de estafa

2008-09-26T16:25:00.006+02:00

El cáncer del ladrillo y la especulación se extiende rápidamente, sobre todo en estos tiempos de crisis en los que, a falta de dinero, la justicia quiere saber qué se hizo con el capital sospechosamente movido y manipulado en operaciones oscuras y más que sospechosas, y quienes fueron sus actores.

Curiosamente, parece ser que nuestro sistema judicial unicamente funciona ahora, en el peor momento, justo cuando se necesita urgentemente dinero y peor color tiene nuestra economía, en lugar de haberlo hecho como debe hacerse muchos meses o incluso años atrás. Casualidad? Yo no lo creo.

Esta vez ha sido el ex presidente del Real Madrid, Lorenzo Sanz, quien ha sido detenido en Córdoba por un presunto delito de estafa, según fuentes de la investigación policial.

En 1999, la Fiscalía Anticorrupción ya investigó una recalificación urbanística que cuatro años antes permitió que él y sus socios, en seis días, ganaran unos 2.000 millones de pesetas con al compra de un terreno en el distrito de Barajas.

Gigantes financieros: irán cayendo uno detrás de otro

2008-09-24T10:29:00.002+02:00

“Esta crisis es el fruto de la falta de honradez de las

instituciones financieras y de la incompetencia de los políticos”

(Joseph Stglitz, Premio Nobel de Economía)

Es muy difícil que los ciudadanos normales, los que contamos como mucho con unos cuantos cientos de euros, nos demos cuenta del alcance real que está teniendo la crisis financiera y el desastre gigantesco que se está produciendo en los mercados.

Entre otras cosas, porque se están encargando de ocultarlo y, sobre todo, de disimular sus verdaderas causas.

Hemos perdido ya la cuenta de los grandes bancos, fondos de inversión o aseguradoras que han quebrado y de la cifra de los rescates que están pagando los bancos centrales y gobiernos para tratar de salvar a otros muchos.

Sólo en esta semana son cientos de miles de dólares los que se han volatilizado, los que las autoridades han tenido que poner a disposición de los mercados (quiero decir, de los grandes banqueros y financieros que son, en realidad los que tienen cabeza, sentimientos y, sobre todo, bolsillo y no los mercados, como se nos dice) para inyectar la liquidez que parece haber desaparecido por completo.

Los ciudadanos se preguntan qué está pasando y qué es lo que va a pasar, pero los medios de comunicación (la mayoría participados de modo determinante por los propios bancos) y los responsables gubernamentales apenas si se limitan a balbucear vaguedades y justificaciones abstractas que nada aclaran.

En realidad, lo que ha pasado es bastante simple.

Nuestro sistema económico se ha ido consolidando como un sistema financiarizado, porque la compra y venta de activos financieros, de papel, se ha convertido en la forma más fácil y rápida de obtener beneficios. Aunque también la más arriesgada y peligrosa.

Lo que ocurre es que para que eso haya sido posible ha resultado necesario expandir la generación de deuda hasta límites gigantescos.

Hasta hace unos decenios la deuda la generaban los bancos con el fin de crear más dinero con el que podían financiar nuevas actividades económicas productivas.

Hay que saber algo muy sencillo. Cuando Pedro le presta a Solbes 100 euros en metálico, la cantidad de dinero existente en la economía permanece inalterada. Pero cuando Pedro deposita su billete de 100 euros en el Botine's Bank y luego éste presta a Solbes 80 euros, resulta que la cantidad de dinero existente en la economía aumenta en 80 euros. Es verdad que no varia la cantidad de dinero en metálico (100€), pero sí el llamado "dinero bancario" que Botine's Bank acaba de crear (80€).

Es fácil entender el atractivo que tiene este aparentemente mágico negocio bancario: sólo recogiendo en un lado, depositando una parte y prestando a otro se obtiene un sabroso beneficio y, además, se crea dinero que no es un mero papel sino, sobre todo, un instrumento de poder y decisión.

Cuanta más deuda se crea, más beneficio y cuanto más beneficio, más deuda se demanda.

Pero si esto se hacía tradicionalmente para financiar la actividad económica, lo que ahora sucede es que el dinero bancario se utiliza para realizar operaciones financieras que nada tienen que ver con las productivas que crean riqueza y empleo.

Y la crisis actual se ha producido porque hemos llegado al paroxismo. Por un lado, la deuda creada alrededor del boom inmobiliario de Estados Unidos y en general en los demás países es ingente, excesiva e insostenible. Por otro, esa deuda está basada cada vez más en papeles de muy poco valor, muy opacos, tremendamente arriesgados, volátiles, y muchos de ellos literalmente sin valor, como las hipotecas de millones de personas que han dejado de pagarlas.

Como la multiplicación de todas esas operaciones en papeles tan arriesgados llevaba consigo un peligro muy grande, y como se trataba de inversiones que se hacían con cargo a los depósitos o ahorros de particulares y empresas, los bancos trataron de disimular el pantanal de riesgo en el que se estaban metiendo. Y lo hicieron con la complicidad de dos instituciones que se han mostrado como auténticas corresponsables de la crisis: las agencias de rating que alteraban la calificación real de esos valores para hacer creer que no tenían problema, y los bancos centrales, que dejaron hacer libremente sin intervenir, o incluso facilitando todo ello, como en el caso de Estados Unidos.

Pero el pastel estaba llamado a ser descubierto y se descubrió cuando uno detrás de otro los bancos no pudieron disimular por más tiempo sus inversiones en subprime, en paquetes de hipotecas sin valor, en fondos inmobiliarios que ya no tenían mercado, en burbujas que habían estallado o estaban a punto de hacerlo...

Comenzaron a quebrar o a hundirse uno detrás de otro y en esas estamos.

La procesión ha comenzado pero que nadie crea ni por asomo que se atisba su final. De hecho, en España ni siquiera ha comenzado, y es seguro que comenzarán a caer también.

Es seguro que van a seguir cayendo uno detrás de otro mientras que no se corte de raíz este proceso infernal de derivación financiera, de especulación desmedida, de descontrol de los capitales, de inversiones en burbujas...

Y es seguro que van a seguir cayendo mientras que los bancos centrales sigan haciendo lo que están haciendo: echar leña al fuego inyectando cada vez más dinero que no sirve sino para que las grandes financieras sigan haciendo lo único que saben hacer y que es lo que ha provocado la crisis.

Se ha llegado a una situación tan extrema que ya no cabe más solución que hacer mesa limpia, gobernar al dinero, domeñar a las finanzas, someter a los banqueros al poder de la democracia ciudadana, obligar a que la financiación esté al servicio de las empresas y los consumidores, prohibir el delito financiero continuado en paraísos y evasiones fiscales, imponer la transparencia y obligar a los ricos respeten también principios elementales de moralidad y equidad.

Pero los que están en el poder no dicen ni quieren hacer nada. Ni son conscientes de lo que han liado ni tienen la menor idea de por dónde empezar a cortar ni, por supuesto, tienen la valentía suficiente para decirle a los banqueros y financieros que han provocado todo esto que hasta aquí hemos llegado y que tienen que hacer frente al desaguisado.

Tendremos que decirlo los ciudadanos.

Juan Torres López

Los expertos prevén una caída del 30% en el precio de la vivienda

2008-09-16T09:48:00.002+02:00

La crisis inmobiliaria y la caída de precios de la vivienda acaba de comenzar.

Así lo pronosticó ayer el presidente decano del Colegio de Economistas de Madrid, Juan Iranzo, quién aseguró que el ajuste en el sector tendrá su punto de inflexión 'cuando los precios reales (descontada la inflación) bajen un 30% y el Banco Central Europeo se decida a recortar hasta un punto los tipos de interés en la zona euro (actualmente esta en el 4,25%)'.

A juicio de Iranzo, al endeudamiento de las familias provocada por el alza de los precios de la vivienda (un 196,7% entre 1998 y 2007) se ha unido un encarecimiento del petróleo (aunque en las últimas semanas ha bajado con fuerza) y una fuerte restricción del crédito que, a su juicio, han provocado una fuerte caída del consumo. 'Esto es especialmente visible en las familias, donde el 50% del consumo se financia con crédito', señaló.

Iranzo realizó estas valoraciones durante la presentación del último número de la revista 'Economistas', editada por el Colegio de Economistas de Madrid, dedicado a analizar la economía de los hogares. La directora del estudio, Carmen Alcaide, economista y ex presidenta del INE, contrapuso frente al crecimiento de los precios el fuerte aumento del patrimonio de los hogares ligado a la vivienda.

Así señaló que la riqueza de las familias ha crecido un 97% entre 2002 y 2005 gracias al fuerte aumento del precio de la vivienda. 'El 78% de los hogares ha visto crecer su patrimonio en esos cuatro años y la introducción de la vivienda como elemento de riqueza ha propiciado una reducción de cuatro puntos de la pobreza', apuntó.

- Leído en el diario Cinco Días

Decenas de acreedores reclaman grandes deudas a la empresa CHC, que sigue «cerrada por vacaciones»

2008-09-15T13:57:00.003+02:00

Más de 30 personas protestaron ayer en la sede de la compañía murciana, aunque los responsables de la firma no dieron la cara.

Pese a lo delicado de la situación, las casi 30 personas que ayer se concentraron ante las puertas de la empresa murciana Conducciones Hidráulicas y Carreteras (CHC), en Molina de Segura, no perdían la esperanza: «ojalá no sea un fraude y esto se pueda solucionar, pero aquí no da la cara nadie».

La treintena de concentrados reclamaban, desde primera hora de la mañana, que algún responsable de la compañía ofreciera alguna explicación que soliviantara los ánimos de unos acreedores que llevan sin cobrar las cantidades que les debe CHC desde hace algunos meses.

Empresas subcontratadas por CHC, personal autónomo y particulares conformaron ayer una sola voz en defensa de sus intereses económicos, «ya que nosotros también tenemos compromisos y deudas que no podemos asumir como consecuencia de este impago», según uno de los afectados consultados ayer por La Verdad. José Sánchez es un pintor de Albacete al que la empresa de construcción debe 62.000 euros desde hace dos meses, «por lo que ya he empezado a tener serios problemas con el banco», mantiene.

Asegura que son «muchas» las empresas, «por toda España», que están reclamando las deudas a la compañía y «aquí nadie cobra un duro». «En la concentración he estado hablando con otro pintor de Murcia y con un albañil, de nacionalidad colombiana que también reside en Murcia, a los que la empresa debe 9.000 y 30.000 euros, respectivamente». Sin embargo, la cosa no se queda en la Región de Murcia, ya que en el acto de protesta de ayer estaban presentes particulares y empresas de Madrid, Granada, Almería o de la Comunidad Valenciana.

A alguna de estas subcontratas, CHC debería más de 300.000 euros, según las mismas fuentes, que ayer se mostraban «muy preocupados, casi desesperados».

Tampoco las nóminas

Asimismo, los afectados consultados por La Verdad mantienen que la empresa «no ha pagado las nóminas a los obreros ni a los jefes de obra de las delegaciones que CHC tiene fuera de la Región de Murcia», un extremo que está por confirmar, ya que desde esta redacción se intentó reiteradamente, pero sin éxito, localizar a los dirigentes de la compañía murciana.

Unos dirigentes que cambiaron de rostro hace tres meses, cuando Carmelo Ruiz -expropietario de la marca- vendió el negocio, según los afectados, a Ginés Flores, un empresario catalán «cuya dirección postal, allí en Barcelona, se corresponde con una floristería».

Tal y como anunciaron ayer los propios afectados por las vacaciones en la empresa, está previsto que el lunes de la próxima semana se vuelvan a concentrar los responsables de las subcontratas afectadas y los autónomos impagados frente a las puertas de la empresa, en el Polígono Industrial La Estrella, de Molina de Segura. «Sólo queremos lo que es nuestro. Nosotros también tenemos familias y deudas con el banco», afirmaba uno de los autónomos.

¡Cazada mientras escapaba la cúpula de Riviera Coast Invest!

2008-09-11T19:07:00.012+02:00

Siguiendo la estela de la información que hace unas semanas publicamos aquí, con respecto a la suspensión de pagos de la promotora inmobiliaria Riviera Coast Invest, hoy nos ha llegado la noticia de la captura por parte de la policía de la cúpula de dicha empresa, justo mientras intentaban escapar en avión del España hacia Marruecos.

Al más puro estilo de novelas policíacas, y en este caso con final feliz, mezcla entre una película de acción, la directiva acusada de estafa y malversación de fondos, fue detenida y llevada a las dependencias de la policía.

Miembros de la Unidad de Delitos Económicos detuvieron este jueves en el aeropuerto de Alicante a la cúpula directiva de la promotora Riviera Coast Invest por un presunto delito de estafa inmobiliaria.

Los arrestados, entre los que se encuentra el famoso empresario afincado en Benidorm y máximo dirigente de la firma, Claude Roch Tabarot, además de otros cuatro directivos y empleados de la sociedad, se disponían a tomar un jet privado con destino a Marruecos cuando fueron sorprendidos por los agentes en el autobús que les llevaba al avión.

De momento, los detenidos se encuentran en la comisaría centro de Alicante a la espera de pasar a disposición judicial. El arresto de estas cinco personas se produjo tras la orden de detención dictada por el magistrado de la Audiencia Nacional, Santiago Pedraz, por el alto de riesgo de fuga.

La operación, en la que participan agentes de Alicante y Madrid, continúa abierta y no se descartan nuevas detenciones en las próximas horas.

Y yo me pregunto: ¿es este el ejemplo de empresario español dedicado al ladrillo y a la construcción que nos ha tocado? ¿Para qué ha servido el ladrillazo español? ¿Que ha pasado con todo el dinero procedente de la especulación y de los altísimos precios de los inmuebles? ¿Que va a pasar con las familias arruinadas que confiaron en estos criminales de guante blanco?

Y, lo más importante: ¿estará la justicia española a la altura de juzgar y castigar como se merece a estos delincuentes con gomina y malietín? Esperemos que así sea, aunque poco se pueda hacer por reparar el daño y devolver el dinero estafado a todas las familias que compraron un inmueble a esta o otra promotora inmobiliaria en semejante situación.

Si arruinar la vida de una familia es un delito muy grave, entonces pedimos la cadena perpetua para aquellos que arruinaron los sueños de una familia y la de sus hijos. Más grave aún si lo hicieron con toda una sociedad, la española, vendiendo inmuebles un 60% por encima de su valor real por pura especulación, sociedad que ahora se encuentra completamente endeudada y a las puertas de una de las mayores recesiones que ha conocido este país.

¡CULPABLES!

Suspensión de pagos para Jeresur, Construcciones Besuri, Giner y Progecsa

2008-09-11T15:43:00.000+02:00

Las constructoras y promotoras Jeresur, Construcciones y Promociones Besuri, Construcciones Giner y Progecsa han sido declaradas en concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) por juzgados de lo Mercantil de las provincias de Cádiz, Castellón, Murcia y Sevilla.

En concreto, el Juzgado de lo Mercantil de Cádiz ha declarado en concurso a Jeresur, compañía de construcciones y reparaciones con sede en Jérez de la Frontera. Asimismo, el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Castellón declaró en suspensión de pagos a Construcciones y Promociones Besuri.

Al tratarse de un concurso voluntario, solicitado por la propia empresa, la compañía conservará las facultades de administración, si bien estarán sometidas a una administración concursal. De su lado, el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Murcia decretó el concurso, también de carácter voluntario, de Construcciones Giner, con sede en Lorca.

La empresa tendrá facultades de administración supervisadas por los administradores concursales, cargos para los que se ha designado al abogado Antonio Morenilla, al miembro del Colegio Profesional de Economistas Antonio Serrano y a Caja Murcia en su calidad de acreedor.

Por último, el Juzgado de lo Mercantil de Sevilla declaró en concurso a Promociones Generales y Contratas (Progecsa), con sede en la capital andaluza.

Piden prisión para los dueños del Grupo Jale por presunta estafa

2008-09-10T14:17:00.003+02:00

Un colectivo de trece clientes del grupo Jale, actualmente en concurso de acreedores, han solicitado prisión preventiva para los administradores de su filial Inmobiliaria Amuerga, por presunta estafa, delito societario y presunta apropiación indebida, consistente en vender sin autorización una serie de inmuebles ya adquiridos por los querellantes.

Según el escrito de la ampliación de querella presentado hoy por los denunciantes, al que tuvo acceso Europa Press, estos clientes apuntan que "existen indicios más que razonables de que se han desviado grandes cantidades de dinero hacia fines ilícitos.

Según indican, "desde el año 2006 los imputados recibían grandes cantidades económicas para obras que debían haber terminado y que ni tan siquiera han comenzado", a lo que se une ahora que estos imputados "están revendiendo sin autorización y recogiendo dinero en efectivo, a través de Inmobiliaria Amuerga, por lo que están defraudando al concurso de acreedores que se sigue en el Juzgado de lo Mercantil, a los querellantes y a terceros de buena fe".

Detenido Ricardo Alonso, el estafador de Tordesillas

2008-09-10T10:14:00.003+02:00

El empresario de la construcción de Tordesillas (Valladolid) Ricardo Alonso, que se encontraba en paradero desconocido desde que fuese denunciado por estafa, ha sido detenido este viernes en Fuerteventura por la Guardia Civil.

El propio empresario se puso en contacto el jueves con la Guardia Civil en Valladolid, a la que informó de que se encontraba en la isla de Fuerteventura, después de que contactos y conocidos de Alonso influyeran en su entrega, según ha informado el instituto armado.

Adeuda alrededor de 5 millones de euros a cinco subcontratas. Alonso, único administrador de la constructora Rialca T., adeuda alrededor de 5 millones de euros a cinco subcontratas.

Estas empresas subcontratadas le acusaron de haber huido con el dinero que les debía desde el pasado mes de abril por trabajos realizados en cinco promociones en la provincia de Valladolid, que suman en total unas cien viviendas en distintas fases de construcción.

Las investigaciones de la Guardia Civil comenzaron cuando estas empresas interpusieron sus respectivas denuncias y han terminado con el arresto del empresario, que ha sido puesto a disposición del Juzgado de Instrucción número 2 de Puerto del Rosario.

El conocimiento del delito y de la fuga del empresario tuvo como consecuencia la dimisión de su hijo Mario Alonso Abril como concejal del PP del Ayuntamiento de Tordesillas, el pasado 2 de septiembre.

La mierda bajo la alfombra de Fincas Corral

2008-08-08T14:02:00.008+02:00

Los trabajadores de Fincas Corral se manifiestan por impago de salarios

Unos 40 trabajadores de la red de intermediación inmobiliaria Fincas Corral se manifestaron este mediodía ante la sede de la empresa en Barcelona para exigir a la dirección que les pague los salarios atrasados. Denuncian que muchos empleados --la plantilla es de unas 300 personas-- llevan sin cobrar de uno a tres meses.

Según Rosa Ciurana, secretaria de organización en el sector Seguros, Oficinas y Despachos de la UGT de Catalunya, la manifestación pretende conseguir que los nuevos propietarios se pongan en contacto con los anteriores para que, "de una vez por todas", se solucionen los impagos.

En relación a los nuevos dueños de la empresa, Siurana explicó que no tenían constancia de ello porque los empleados conocieron la noticia a través de los medios de comunicación. Ante tal situación, manifestó su esperanza por alcanzar un clima de estabilidad en la empresa durante la etapa que ahora comienza.

El nuevo propietario de Fincas Corral es José Xicola, que adquirió la red al histórico fundador de la compañía, Calixto Corral, por un importe que no ha trascendido. Corral creó el grupo inmobiliario catalán hace 20 años.

- Leído en el diario El Economista

Todo esto viene a confirmar lo que hace ya algunos meses recogimos en este mismo blog, y extraído de un email que circulaba por la red, y que llegó a nosotros. Presuntamente fue escrito por trabajadores de Fincas Corral nada contentos con su actual situación, la de su empresa y sus compañeros de profesión.

Ahora ya sabemos que era eso que olía tan mal; un montón de mierda y deshechos, acumulados durante tanto y tanto tiempo bajo la oscura y tupida alfombra del despacho de algun directivo de la empresa, de esos que viven en unas vacaciones permanentes, y sólo se pasan por la oficina a la hora de cobrar.

La mierda sigue bajo la alfombra de Fincas Corral, e igualmente todas las alfombras de todas las promotoras, constructoras e inmobiliarias de este país se encuentran en situacion muy similar, si no peor. Muchas han convocado el concurso de acreedores (bonito eufemismo para definir lo que antes se llamaba LA QUIEBRA, la ruina caracolera total, o bancarrota). El resto lo hara inexorablemente despues de verano, o en los meses venideros.

Llegó la hora de tirar de la manta DE VERDAD, de la alfombra en este caso; pues la unica manera de reparar la situacion económica tan penosa por la que atravesamos es limpiar la porquería completamente y de raíz, por mucho que cueste. Pero, al tirar de la alfombra para ver que había escondido debajo, la cantidad de mierda es de tal magnitud, calibre y concentración, que no sólo salpica a los allí presentes, sino ademas a todas las inmobiliarias, promotoras y constructoras, a los ayuntamientos, funcionarios, empresarios, jueces y policías corruptos, a la totalidad de las cajas de ahorro, e incluso a los bancos, que son el ultima instancia quien "pagan por adelantado toda la fiesta".

En definitiva, es como si una bomba nuclear de mierda estallara por sorpresa, y sin importar en que parte del planeta te encuentres, sabes de antemano que en el mejor de los casos, el cielo va a tener un color marron diarrea, y va a estar lloviendo mierda durante los próximos dos años. Quizas empecemos a levantar cabeza en el 2010...

Y eso que lo peor de esta crisis originada por el sobreendeudamiento de una población estafada, timada, engañada y, por si fuera poco, con las deudas al cuello, esta todavía por llegar.

La promotora Riviera Coast suspende pagos y deja a 700 inversores afectados

2008-08-07T10:07:00.002+02:00

La empresa, con sede en Alicante, acumula cuatro meses de impagos a los propietarios de la residencia universitaria Ulyss y el geriátrico Jardines del Edén

Riviera Coast Invest S.L., empresa con sede en Alicante dedicada a la promoción inmobiliaria, ha presentado un concurso de acreedores voluntario (antigua suspensión de pagos), proceso que se encuentra actualmente pendiente de ejecución en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Alicante, según confirmaron ayer fuentes de la propia empresa.

El proceso concursal ha afectado directamente a más de 700 inversores de las promociones Ulyss, residencia para universitarios de cinco bloques ubicada en San Vicente del Raspeig, y Jardines del Edén, residencias de alto nivel destinadas a la tercera edad situadas en Alicante y Benidorm. Muchos inversores tienen más de un inmueble.

Los afectados, a los que en todos los casos se les había garantizado la gestión del alquiler de los inmuebles con una rentabilidad del 6% en diez años, llevan ya cuatro meses consecutivos sin percibir el pago mensual correspondiente a su inversión, de 170 euros de media en el caso de cada uno de los 1.088 estudios de la residencia universitaria Ulyss y de unos 500 euros por cada habitación de Jardines del Eden.

Las noticias sobre el concurso de acreedores de la empresa no han hecho si no confirmar la alarma de estos inversores, que en muchos de los casos habían destinado todos sus ahorros a esta iniciativa y dependían prácticamente en exclusiva de su rentabilidad. Los afectados acaban de constituirse en asociación, de cara a emprender unidos todas las medidas legales a su alcance.

La Asociación de Perjudicados por el Grupo Riviera, que ya ha puesto el caso en manos de un gabinete jurídico, estima que la deuda de la empresa ronda los 13 millones de euros, ya que a los impagos de estos cuatro últimos meses se suman los 12 millones que se adeudan a los bancos por la no cancelación de hipotecas, según explicó ayer el presidente del colectivo, Miguel Cancela.

"La gente está muy preocupada, desesperada. Hay una gran alarma, porque muchas personas vieron en esta iniciativa un negocio seguro, muy atractivo, y no dudaron en invertir todos sus ahorros. Aparte de no estar recibiendo desde hace unos meses las rentas correspondientes, hay alrededor de un 30% de afectados que además se están viendo perjudicados por la no cancelación de hipotecas", explica Cancela.

La principal lucha de los afectados se centrará en rescindir el contrato con la empresa para poder asumir, en cada uno de los casos, la gestión de los estudios que adquirieron.

Fuentes de la empresa confirmaron ayer los impagos a los inversores durante los últimos cuatro meses, situación que enmarcaron dentro de la actual coyuntura de crisis financiera. Las mismas fuentes especificaron que la promotora Riviera Coast Invest es la única empresa del grupo que se encuentra en esta situación de concurso de acreedores (suspensión de pagos) y afirmaron que el proceso voluntario se ha presentado acompañado de un plan de viabilidad, por el que confían en cancelar el 100% de la deuda con sus bienes patrimoniales. La empresa confía en hacer frente a todos los pagos durante el mes de septiembre. Asimismo, espera poder reanudar su actividad normal en el plazo de un año tras el proceso concursal.

Primeras acciones legales

El gabinete jurídico encargado del caso ha interpuesto ya las primeras acciones civiles en los juzgados y estudia presentar una querella . La principal lucha, al margen de cobrar los pagos pendientes, se centrará en que los inversores asuman la gestión de los inmuebles. En este sentido, ya que toda la gestión y el mantenimiento de las instalaciones depende de la empresa, los afectados temen por el abandono total de las mismas y, en consecuencia, por la degradación de su inversión. Afirman, por ejemplo, que en el complejo Ulyss ya no presta sus servicios la empresa de vigilancia contratada hasta el momento.

La mochila y el currículum

2008-08-04T15:21:00.002+02:00

Llueve a ratos, y Madrid está frío y desapacible. Pasan paraguas al otro lado del escaparate de la librería de mi amigo Antonio Méndez, el librero de la calle Mayor. Estamos allí de charla, fumando un pitillo rodeados de libros mientras Alberto, el empleado flaco, alto y tranquilo, que no ha leído una novela mía en su vida ni piensa hacerlo -«ni falta que me hace», suele gruñirme el cabrón- ordena las últimas novedades. En ésas entra un chico joven con una mochila a la espalda, y se queda un poco aparte, el aire tímido, esperando a que Antonio y yo hagamos una pausa en la conversación.

Al fin, en voz muy baja, le pregunta a Antonio si puede dejarle un currículum. Claro, responde el librero. Déjamelo. Y entonces el chico saca de la mochila un mazo de folios, cada uno con su foto de carnet grapada, y le entrega uno. Muchas gracias, murmura, con la misma timidez de antes.

Si alguna vez tiene trabajo para mí, empieza a decir. Luego se calla. Sonríe un poco, lo mete todo de nuevo en la mochila y sale a la calle, bajo la lluvia.

Antonio me mira, grave. Vienen por docenas, dice. Chicos y chicas jóvenes. Cada uno con su currículum. Y no puedes imaginarte de qué nivel. Licenciados en esto y aquello, cursos en el extranjero, idiomas. Y ya ves. Hay que joderse.

Le cojo el folio de la mano. Fulano de Tal, nacido en 1976. Licenciado en Historia, cursos de esto y lo otro en París y en Italia. Tres idiomas. Lugares, empresas, fechas. Cuento hasta siete trabajos basura, de ésos de tres o seis meses y luego a la calle. Miro la foto de carnet: un apunte de sonrisa, mirada confiada, tal vez de esperanza. Luego echo un vistazo al otro lado del escaparate, pero el joven ha desaparecido ya entre los paraguas, bajo la lluvia.

Estará, supongo, entrando en otras tiendas, en otras librerías o en donde sea, sacando su conmovedor currículum de la mochila. Le devuelvo el papel a Antonio, que se encoge de hombros, impotente, y lo guarda en un cajón.

Él mismo tuvo que despedir hace poco a un empleado, incapaz de pagar dos sueldos tal y como está el patio. Antes de que cierre el cajón, alcanzo a ver más fotos de carnet grapadas a folios:

chicos y chicas jóvenes con la misma mirada y la misma sonrisa a punto de borrárseles de la boca. España va bien y todo eso, me digo. La puta España. De pronto la tristeza se me desliza dentro como gotas frías, y el día se vuelve más desapacible y gris. Qué estamos haciendo con ellos, Maldita sea. Con estos chicos.

Antonio me mira y enciende otro cigarrillo. Sé que piensa lo mismo. En qué estamos convirtiendo a todos esos jóvenes de la mochila, que tras la ilusión de unos estudios y una carrera, tras los sueños y el esfuerzo, se ven recorriendo la calle repartiendo currículum en los que dejan los últimos restos de esperanza Licenciados en Historia o en lo que sea, ocho años de EGB, cinco de formación profesional, cursos, sacríficios personales y familiares para aprender idiomas en academias que quiebran y te dejan tirado tras pagar la matrícula. Indefensión, trampas, ratoneras sin salida, empresarios sin escrúpulos que te exprimen antes de devolverte a la calle, políticos que miran hacia otro lado o lo adornan de bonito, sindicatos con más demagogia y apoltronamiento que vergüenza.

Trabajos basura, desempleos basura, currículums basura. Y cuando el milagro se produce, es con la exigencia de que estés dispuesto a todo: puta de taller, puta de empresa, boca cerrada para sobrevivir hasta que te echen; y si tienes buen culo, a ser posible, deja que el jefe te lo sobe. Aún así, chaval, chavala, tienes que dar las gracias por los cambios de turno arbitrarios, los fines de semana trabajados, las seiscientas horas extras al año de las que sólo ochenta figuran como tales en la nómina. Y si encima pretendes mantener una familia y pagar un piso date con un canto en los dientes de que no te sodomicen gratis. Flexibilidad laboral, lo llaman. Y gracias a la flexibilidad de los cojones se han generado, dice el portavoz gubernamental de turno tropecientos mil empleos más, y somos luz y fan de Europa. Guau. Gracias a eso, también, un chaval de veintipocos años puede disfrutar de la excitante experiencia de conocer ocho empleos de chichinabo en tres o cuatro años, y al cabo verse el la calle con la mochila, buscándose la vida bajo la, lluvia.

Partiendo una y otra vez de cero. Flexibilidad laboral. Rediós. Cuánto eufemismo y cuánta mierda. A ver qué pasa cuando, de tanto flexionarlo, se rompa el tinglado y se vaya todo al carajo, y en vez de currículums lo que ese chico lleve en la mochila sean cócteles molotov.

Arturo Pérez Reverte

Estafa Martinsa FADESA: Más de la mitad de las casas no tienen licencia de obra

2008-08-01T15:01:00.003+02:00

Más de la mitad de las 12.500 casas que Martinsa estaba construyendo carecían de licencia de obras. Es una de las graves irregularidades que han salido a la luz con la suspensión de pagos de la compañía presidida por Fernando Martín.

La fórmula a la que ha recurrido Fernando Martín no tiene precedentes en nuestro país; al menos en el caso de un empresario con su patrimonio, que otra cosa es que familias con pocos recursos se declaren judicialmente insolventes para evitar los embargos.

Los clientes de Martinsa-Fadesa creen conocer las razones que han llevado al presidente y primer accionista de la inmobiliaria a tomar esa decisión. Según han contado a Intereconomía, a raíz de la presentación del concurso de acreedores el pasado 15 de julio, han descubierto que más de la mitad de las 12.500 casas que la compañía estaba construyendo carecían de licencia de obras.

Bien porque nunca se concedió, bien porque había transcurrido más de un año sin que las máquinas iniciaran los primeros trabajos de vaciado, lo que evidencia que 2007 no fue ni mucho menos un año de fuertes ventas para Martinsa-Fadesa. De hecho, aunque sean 12.500 las viviendas inacabadas, entre las de precio libre y las VPOs, los afectados apenas llegan a los 10.000 puesto que los 2.500 inmuebles restantes nunca llegaron a venderse.

El 80% de los contratos firmados no tiene aval

Otra irregularidad con la que se ha topado buena parte de esos 10.000 afectados: los bancos se niegan ahora a ejecutar el aval por la entrada que dieron en su día -entre 20.000 y 80.000 euros, según la vivienda-. El motivo es que la inmobiliaria de Fernando Martín nunca depositó el dinero en la cuenta corriente que figura en los contratos.

Calculan las asociaciones que se han ido constituyendo en estas últimas semanas que el 80% de los contratos firmados no tiene aval. Aunque están repartidas por toda la geografía española, las promociones inacabadas de Martinsa-Fadesa se ubican sobre todo en la Comunidad de Madrid, en Galicia, en Cataluña, Valencia y Andalucía.

Solo quieren que les devuelvan el dinero

Muchas de las familias que habían comprado a un precio de entre 200.000 y 350.000 euros, ya no quieren el piso o el chalé; sólo que les devuelvan su dinero. Los que ven las obras más avanzadas, todavía albergan alguna esperanza.

El resto, la ha perdido, mas todos coinciden en el mismo diagnóstico: Fernando Martín ha suspendido pagos antes de que los administradores judiciales empiecen a tirar de la manta, a descubrir una irregularidad tras otra y decidan actuar contra el consejo de administración de la compañía con él a la cabeza.

The Big Wave

2008-08-01T14:37:00.002+02:00

Dedicado a los que este agosto vayan a tirar de tarjeta, a atragantarse de calamares en cualquier playa o a retorcerse de gusto en alguna capital europea. Dedicado a su regreso, cuando deban hacer cola en el paro.

Miles de españoles no saben todavía que son cadáveres, no tienen ni idea de que su aparente seguridad laboral está zozobrando. Los tentáculos viscosos de la crisis acarician a todo y a todos. Los restaurantes hablan de arañazos en sus cajas, los comercios lo hacen sobre unas rebajas que parecen de juguete. En todas partes cuecen al vapor y ya no es una cuestión de altos costes en el ámbito inmobiliario, o de rentas caras para gestionar un negocio, no, el problema es que no se vende ni una flauta de caña. Y es que la expansión de la crisis está siendo brutal.

Vamos por partes y veamos el globo en el que vivimos. Por ejemplo, y por empezar con algo. La previsión de crecimiento del PIB para el año en el que estamos ha sido revisada recientemente a la baja y encuadrada en el 1,6%. Recordemos que se llegó a hablar desde el gobierno de que creceríamos al 3,2%.

Si tenemos en cuenta las cifras discutibles de la contabilidad del Estado, el crecimiento del primer trimestre que fue del 0,3%, el segundo del 0,1 y que la afiliación a la Seguridad Social ha caído un 0,5% en términos desestacionalizados y la productividad solo ha crecido un 0,2%, podemos deducir que la tasa de crecimiento del tercer trimestre rondará el -0,1% o el -0,2%. Además, si entramos en el análisis de otros factores como el consumo o la propia inversión que no hacen más que caer, los números de la segunda parte del año van a ser mucho peores.

Cada vez tengo más claro que el 2008 acabará en negativo, que no será preciso esperar al 2009 para vivir en recesión. A todo esto a uno se le viene a la cabeza eso del crecimiento corregido por el Ministerio de Economía que habla de una tasa del 1,6%. ¿De donde sale eso? ¿A quienes quieren engañar? Una cosa es que el gobierno no pueda ser catastrofista y otra que nos tomen por idiotas ¿Es lógico que el ministro mienta u oculte cifras de escalofríos? ¿Es permisible que también falseen la realidad los analistas y agentes de las grandes operativas financieras españolas? ¿Qué criterio siguen los consejos de algunos bancos para pagar a inútiles que corroboran unos números que no se aguantan ni con una ecuación de bachillerato? ¿Creen que mentir garantiza que la crisis no les arañará la cara?

Sigamos, no todo acaba con el crecimiento y su numerología de juguete, hay otros elementos para temblar e indignarse. Sin ir más lejos las cifras de paro, donde la previsión es de que a finales de año estemos en tasas del 10,4%, supone una tomadura de pelo pues al cierre de junio ya lo habíamos rebasado ligeramente. Si las cifras de desocupación son malas, peores son las de creación de empleo.

El gobierno asegura que se crea empleo. Deberían de pedir perdón por decir cosas así. Según el Ministerio de Trabajo, se han creado 22.000 puestos de trabajo más. Si se usa el método oficialmente reconocido en los países de nuestro entorno, el que se reconoce en ciencia económica básica o como de echo lo hacen en Estados Unidos, Francia, Alemania o Gran Bretaña, es decir, con el análisis desestacionalizado, sabemos que en el último trimestre la cifra real de ocupados cayó en 140.000 personas, que no deja de ser interesante compararla con la de los últimos 20 años, pues se destaca como la segunda peor.

Si tenemos en cuenta que esto no ha hecho más que comenzar, sería interesante atender a la que se nos viene encima. El ajuste de plantillas en otoño, los cierres masivos de comercios y fábricas va a poner en la calle a miles de trabajadores de todas las nacionalidades, especialmente la española. Vuelvan a llamarme agorero, apocalíptico, irracional, que me lo trago todo, pero recuerden que el paro a 31 de diciembre alcanzará el 13% según el método inventado por el INE hace un par de años que equivaldría a un 15% siguiendo métodos de cálculo parecidos a los de los años noventa. Del 2009 no es necesario hablar, ¿verdad? es fácil de prever por donde irán los tiros. El suicidio será una opción más. Será duro desprenderse del todo terreno, de la casita en la playa, de aquellas vacaciones, de aquella escuela privada, de aquel reloj, de aquellas cenas y formar cola, como un boliviano más en las oficinas del INEM.

Pero no se preocupen porque dicen que hay una solución. El ejecutivo dice que el sector exterior será el motor del crecimiento en breve. Les aseguro que hay días que lo mejor sería no levantarse, o que no se levantaran ellos. Sobre un aporte del exterior del -0,7% al crecimiento en el año 2007, dice el gobierno que en este año se pasará a uno del 0,4%. El problema es evidente y no acepta ese cálculo ni metiéndolo con torniquete. Lo único que se sabe es que en el primer semestre del año el déficit comercial que ha batido todos los récords.

También sabemos es que nadie hablará de que la hucha está llena, que gracias al superávit podremos hacer frente a la crisis. Se ha esfumado y añade leña a un fuego que arde con violencia. Unas brasas que se componen de todos los factores necesarios. Ya no sólo parte de un ajuste brutal de la economía real y macro, también ha llegado a la financiera. Los bancos y cajas españoles están navegando en dirección a la tormenta perfecta y nadie sabe como rodearla.

Por ejemplo, para esconder la recurrente lista de impagados por parte de empresas vinculadas al sector inmobiliario, esas cajas u esos bancos están aceptando suelo y viviendas a precios muy superiores al del mercado actual a fin de salvarlas de la suspensión de pagos. Lo hacen por un motivo muy simple: cuando una entidad crediticia acepta ser concurso en un ejecutivo está obligada a aprovisionar la deuda, cosa que en estos momentos demostraría el pésimo estado de dichas entidades. ¿Y que quieren que les diga? Si malo es aceptar la situación peor es obviarla. La irresponsabilidad de hacer esto supone ampliar el desajuste del sistema hasta puntos inéditos. Sin entrar en cifras brutas, a finales de 2009 la crisis financiera de este país será de dimensiones absolutamente apocalípticas, supondrá el desencaje más contundente que se haya visto hasta la fecha.

Aun todo esto, y paralelamente a la ruina social, considero que hay algunas opciones de negocio que sean capaces de reconducir a partir del conocimiento y será bueno apostar por proyectos que permitan emprender, donde el talento, la imaginación, la sabiduría financiera, el malabarismo numérico y la valentía serán requisitos extremadamente necesarios en una coyuntura como la que se avecina. Me dedico a eso, establezco las herramientas si las hay para surfear por encima de la crisis y les aseguro que cada vez se está haciendo más difícil. Las olas son gigantescas y cada vez se divisa con más claridad “the big wave”.

Bueno, quisiera decirles que ustedes escriben este blog tanto como yo que lo firmo. Si me volvieran a premiar deberían ir ustedes a recoger el galardón, pues aprendo de sus aportaciones y me sirven para establecer criterios nuevos, hacen más interesantes los posts e incrementan el número de lectores. Incluso en algunos casos he establecido escenarios de amistad con algunos. Por eso, espero y deseo que este mes de agosto puedan disfrutar de algo parecido a unas vacaciones. Háganlo, beban, coman y gasten a crédito si quieren, porque será preciso tener buenos recuerdos en la recámara. Estoy convencido de que vamos a sufrir muchísimo y, por desgracia, me da en la espina dorsal que de nuevo no me equivoco. Ya no hay marcha atrás, lo diga el que manda, el que quiere mandar, la familia de todos ellos o el párroco del pueblo.

Vaya mierda amigos…

Marc Vidal

Manos Limpias tiene negocios con imputados en causas urbanísticas

2008-07-29T15:28:00.000+02:00

El secretario general del sindicato negociaba con el intermediario proyectos inmobiliarios

Las grabaciones policiales del caso Totana, la trama de corrupción municipal en la que están imputados los dos últimos alcaldes del municipio murciano -Juan Morales y José Martínez Andreo, que se presentaron por el PP-, han dado también una pista para justificar la frenética actividad que mantiene en los juzgados como acusación de mil causas el pseudosindicato Manos Limpias. Su secretario general, el que fuera líder de Fuerza Nueva, Miguel Bernad, aparece en las cintas poniendo su maquinaria de denuncias al servicio de los intereses de un comisionista implicado en la trama, Emiliano Ovide, un intermediario en compras de suelo.

Las denuncias de Manos Limpias son utilizadas como medio de coacción por Ovide para conseguir el pago de comisiones.La relación entre ambos se extiende, además, a otros municipios de España, donde las acusaciones judiciales de Bernad, que también tiene negocios inmobiliarios, favorecen a Ovide, según se le oye en las grabaciones. Es el caso de Ciempozuelos (Madrid). Allí Manos Limpias consiguió paralizar con sus denuncias el Plan General. La suspensión favoreció a Ovide, que, según sus palabras, se colocó "en primera línea" para construir vivienda protegida cuando se levantara la suspensión.

¿En cuántos municipios donde Bernad u Ovide poseen negocios inmobiliarios hay denuncias de Manos Limpias contra sus gestores urbanísticos? Bernad no ha contestado a este periódico, pero ambos listados por separado son amplios. La captación de tales evidencias arranca del verano de 2007. La Guardia Civil tiene pinchado el teléfono de Ovide a raíz de una denuncia por cobro de comisiones en Totana.

Ovide tiene la culpa de ser objeto de la investigación: en su afán de cobrar su comisión, reveló a la oposición de Totana que Inmonuar pagó sobornos para lograr un convenio. Su relato llegó a la fiscalía, que abrió una investigación. Sin saber que era grabado, Ovide puso en marcha su plan b para cobrar su comisión: presionar a Inmonuar a través de Manos Limpias. Este diario intentó recabar ayer sin éxito por teléfono y correo electrónico la versión de Bernad.

- Diario de Cantabria

Estimación de datos económicos para los próximos meses

2008-07-28T10:58:00.004+02:00

Posicion Neta de las Cajas en el Interbancario

2008-07-23T15:26:00.014+02:00

Posicion neta de las cajas españolas en el interbancario europeo. Datos oficiales publicados. Cantidades expresadas en millones de euros.

Las mas endeudadas:
Entidad Mayo 2008 Mayo 2007
CAM ............ -6.078 ........-2.620
Bancaja .........-5.059 ........-2.620
Caixa Galicia -2.842 .........-4.342
CCM .............-1.614 ............-747
C. Tarragona .-1.368 ...........-738
CaixaNova ....-1.347 ............-364
C. Baleares ...-1.124 .............-373
C. Penedes ....-1.013 ..........-1250
Cajasur ............-933 .............-864

Las que mas prestan:
Entidad Mayo 2008 Mayo 2007
La Caixa .......15.926 ........12.801
Ibercaja ...........1.632 .........1.399
Unicaja ...............752 .........1.220
Caja Madrid .......708 ........-1.208
C. Cantabria .......568 ............821
Caja Murcia .......550 ...........-102
BBK ...................429 ............270
Kutxa ..................352 .........1.058
Cajasol ...............334 ..........1.165

Nueva estafa de Martinsa Fadesa en Alberic, Valencia

2008-07-22T11:19:00.002+02:00

Presentan una querella contra Martinsa por vender áticos inexistentes en Alberic

Martinsa-Fadesa tiene desde este martes un nuevo problema que sumar a su ya complicada situación. Cinco compradores de áticos inexistentes, por los que ya han desembolsado 35.000 euros, han presentado una denuncia penal por presunta apropiación indebida.

Carecen de licencia por parte del Ayuntamiento para iniciar las obras

La promoción de viviendas objeto de la demanda se denomina Residencial Nou Alberic , y está ubicada en la localidad valenciana de Alberic. Se da la circunstancia que la promotora carecía de licencia de obras. Según contó José Antonio Navarro, él y cuatro familiares adquirieron, en septiembre de 2006, cinco áticos que iba a construir la compañía en dicha población. En estos momentos ni siquiera han empezado las obras, la firma había iniciado la promoción de una segunda fase y el ayuntamiento ha informado que no había concedido licencia de obras.

Los compradores han pagado hasta ahora 23 mensualidades y no han logrado contar con los avales a que obliga la ley, por lo que se sienten víctimas de un fraude.

Martinsa-Fadesa tiene un total de 1.597 viviendas en construcción en la Comunitat Valenciana distribuidas en tres promociones, cuyos plazos de entrega estaban previstos entre 2009 y 2010. La primera de estas promociones es la Urbanización Bellarotja, en Pego (Alicante). Asimismo, la inmobiliaria tiene en marcha el Residencial Nou Alberic, en el municipio valenciano de Alberic y cuenta con una tercera promoción en la Pobla de Vallbona (Valencia ), el proyecto Mas de Vallbona.