La inmobiliaria Aifos en quiebra con una deuda de 850 millones

La promotora inmobiliaria Aifos se enfrenta al concurso necesario de acreedores que ha instado ante el Juzgado número 1 de lo Mercantil de Málaga una de sus empresas acreedoras. La compañía soporta actualmente una deuda de unos 850 millones de euros, y entre sus principales acreedores se encuentran el Banco Popular (con unos 200 millones de euros), en Banco Pastor (unos 150 millones de euros), además de diversas cajas de ahorros, según fuentes jurídicas.

Asimismo, en la lista de acreedores de Aifos también destacan un conjunto de 96 particulares y empresas proveedores de la compañía, fundamentalmente de Málaga, Córdoba y Madrid, a las que, según las mismas fuentes, la empresa podría adeudar impagos desde hace dos años.

Gestión de Obras y Reformas SL decidió llegar a este punto

Precisamente ha sido una de estas empresas (Gestión de Obras y Reformas SL) la que la pasada semana decidió instar el concurso de acreedores.

La suspensión de pagos de Aifos sería así una de las mayores del sector en España, junto a las solicitadas por Martinsa-Fadesa y Tremón.

Pagarés de Tremón

La decisión de la empresa proveedora de Aifos de instar el concurso de la compañía podría haber derivado de la noticia de la presentación de concurso voluntario de acreedores de Tremón.

Según las mismas fuentes, dados los problemas de liquidez que Aifos atravesaba desde que se destapó su vinculación con el caso 'Malaya', la inmobiliaria habría optado por pagar a sus proveedores con pagarés que a su vez había recibido de Tremón.

Tremón compró hace unos años a Aifos unos suelos en la Costa de Sol. La operación se pago, una parte en efectivo, otra con subrogación hipotecaria y una tercera mediante la entrega de pagarés por importe total de 63 millones de euros y que vencían el pasado 17 de noviembre.

Segunda residencia y hoteles de lujo

Aifos, una de las primeras promotoras de Andalucía, es propiedad de Jesús Ruiz Casado, uno de los imputados por la 'Operación Malaya'.

Ruiz Casado y el entonces director general de Aifos Jenaro Briales fueron detenidos en julio de 2006 y quedaron en libertad en una semana tras pagar fianzas de 200.000 y 500.000 euros, respectivamente, en el marco de dicha operación que investiga una trama de corrupción en el Ayuntamiento de Marbella.

Aifos cuenta con una plantilla de unos 2.000 trabajadores y está especializada en viviendas de segunda residencia en la costa. Además de la rama de promoción residencial, también explota dos hoteles de cinco estrellas en Marbella, los 'Guadapín', y el Hotel Biblos de Mijas (Málaga).

El concurso necesario de acreedores (aquel que solicita un acreedor impagado) al que se enfrenta la compañía presenta, según la ley, mayores garantías para los acreedores y más dificultades para la sociedad concursada. Una de las diferencias con el concurso voluntario es que los acreedores instantes del procedimiento (quienes lo solicitan al juez) tienen un privilegio de cobro del 25% de su crédito.

Esta crisis es culpa de una cuadrilla de sinvergüenzas y de estúpidos

«Soy un torero, he vuelto a la plaza después de retirarme». La vocación pedagógica de Leopoldo Abadía (Zaragoza, 1933) le ha convertido a sus 75 años en un gurú de la economía con miles de fieles seguidores. Desde su blog, donde ya acumula 1,6 millones de visitas de todo el mundo, este padre de 12 hijos y abuelo de 36 nietos se ha convertido en una referencia para entender la crisis y los efectos económicos que la rodean. Más de 350 medios de comunicación se han hecho eco de sus consejos y está preparando un libro. ¿La clave de su éxito? Explicar con claridad, de forma campechana pero certera, términos tan indigestos como hipotecas subprime o TAE. «Si te dicen que tu dinero está en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, significa en español que lo has perdido». Su nick (¡toma ya!) es LAP.

-Explíqueme por qué estamos en crisis, por favor.

-Le voy a explicar lo único que sé. En resumen, hace siete años la Reserva Federal americana redujo los intereses y eso condujo a que se dieran créditos a todo hijo de vecino sin solvencia y luego esos créditos se extendieron a todo el mundo y nos han enganchado. Esas hipotecas no se sostenían por sí solas, y encima dieron tantas que se les acabó el dinero; así que cogieron las hipotecas y las convirtieron en paqueticos que vendieron por todo el mundo. Al quedarse sin liquidez, se empezaron a prestar dinero unos a otros en el mercado interbancario. Y resulta que los intereses en ese mercado se miden por el euríbor, y al final lo suben y pasa que usted y yo pagamos más por la hipoteca. Aquí nos partíamos de risa viendo las tonterías económicas que hacían los americanos, y ahora nos hemos dejado de reír de pronto. Esto es el resumen muy resumido.

-¿La gente sabía aquí que su dinero dependía de lo que hacían en EE UU?

-Lo ignorábamos todos. Hasta los bancos y las cajas de ahorros del mundo. Que lo ignoremos nosotros, es lo normal. Que meta mi nómina en mi caja de toda la vida es lo habitual. Lo que no sé es que un segundo después esa nómina está en Oklahoma, y dos segundos después esa nómina está prestada a uno de estos individuos sin solvencia. Pero tampoco lo sabía el director de mi oficina ni el presidente de la caja.

-¿Quién lo sabía?

-Que no suene a farol. Lo que me sorprende mucho es que yo en enero me di cuenta cuando me puse a darle forma a todo esto copiando las informaciones de los periódicos. ¿Por qué lo sabía yo y oficialmente no lo sabía nadie? Es curioso... Llego a la conclusión de que lo sabía mucha gente.

-¿Alguien tuvo que orquestar ese sistema financiero?

-Lo empiezan a preparar los bancos americanos con lo que llaman unos productos financieros estructurados. Esto, ni usted ni yo sabemos lo que es, pero otra gente que sí debía saber lo que eran, tampoco lo sabían. Al final, los van comprando mucha gente y viene el problema. ¿Era algo orquestado? Ya lo matizaré en la conferencia, pero creo que ha sido una combinación de sinvergüenzas y estúpidos. Y prefiero al sinvergüenza, porque se puede convertir y ser bueno, pero el segundo no tiene solución.

-¿No ha recibido presiones por sus comentarios en el blog?

-Nadie. Todo el mundo es bueno...

-Incluso le invitan a dar charlas.

-Sí, pero de momento no me ha invitado ningún banco.

-¿Cómo empezó toda esta fama?

-Cada vez que me llaman famoso, siempre digo que le pongan 6 comillas a la derecha y otras 6 a la izquierda. Empecé hace años a hacer un diccionario para mí. Copiaba conceptos que veía en los periódicos y las explicaciones de lo que eran entre paréntesis. Por ejemplo, si ponía concurso de acreedores, y entre paréntesis antigua suspensión de pago; yo copiaba. Ahora tiene 600 vocablos. A finales de enero, puse el vocablo crisis 2007-2008. Era muy inocente y pensé que acabaría en el 2008. Pero en lugar de salirme 3 líneas, me salieron 10 páginas. Y lo puse como anexo al diccionario. Entonces se lo mandé a dos amigos, y ése fue mi fallo, del que estoy muy contento. Uno de ellos se lo mandó por correo a otros 3 amigos. Al cabo de unos días, un hijo mío me dijo que le había llegado a su correo. Y decía el mejor piropo que me han echado: 'no sabemos quién lo ha escrito, pero por el estilo seguro que es un joven universitario'. ¡A los 75 años!

-Y ahí se desató.

-Sí, porque mi hijo lo metió en un blog. Y ya llevamos 1.600.000 visitas. Hay visitas de Burundi. Y pienso: por favor, ¿a quién le importa lo que yo digo en Burundi? Pues por lo menos hay uno al que le interesa.

-¿Y no tiene la sensación de que esa terminología tan compleja a veces se emplea a propósito para que no entendamos nada?

-Lo peor es que al que habla no se le entienda y encima no quiera que se le entienda. Si yo te hablo de hipotecas subprime, seguramente no lo entiendes; si te hablo de hipotecas porquería, sí lo entiendes. Todo lo que no entiendas, la culpa es del otro, no es tuya.

-¿La clave es preguntar?

-Pregunte lo que no entienda y tal y como usted habla: dónde está mi dinero, cuánto le di y cuánto me dará por mi dinero. Porque si preguntas dónde está tu dinero, y te contesta que en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, tú piensas: '¡qué bien!'. Eso quiere decir, traducido al español, que lo has perdido.

-La gran pregunta: ¿cuánto durará?

-Durará mucho. Para saber el por qué es muy fácil. Hay que conocer la dimensión. Si la crisis fuese de 500 dólares, pues los ponías tú y yo, y resuelto. Si la crisis es de no sé cuántos miles de millones de dólares, pues a lo mejor yo no puedo poner mi parte. Cuando algún político español dice que la crisis financiera quedará finiquitada en dos meses, habría que decirle: ¡cállase, hombre! Mire, 2009 entero. Y el 1 de enero del 2010, siempre digo que me llamen. Así que ese día descolgaré el teléfono.

-¿Le parecen eficaces las medidas anticrisis que ha adoptado el Gobierno español? ¿Y las decisiones de la Cumbre de Washington?

-Todos los gobiernos están adoptando las mismas medidas. En la reunión del 14 de octubre, a la que por cierto no acudió el ministro de Economía, el Gobierno español adoptó una serie de medidas que se pueden resumir en tres. Primero, posibilidad de entrar en el capital de los bancos que lo están pasando mal; segundo, aval del Estado para cuando vayan a pedir dinero fuera, y tercero, que el Estado pueda comprar paquetitos de hipotecas sanas a los bancos. Da la impresión de que esta última medida no está funcionando.

-¿Y funcionarán?

-Me parece a mí que esto se le ha ocurrido a Gordon Brown. En teoría, son medidas correctas. Sobre la primera, el secretario de Estado de Economía dijo al día siguiente que no teníamos dinero. Luego, Miguel Sebastián, ministro de Industria, dijo que sí teníamos dinero y que acudiremos a los mercados exteriores. ¿Sabe cuánto cobran de intereses todos estos que sí tienen perras? Entre el 7% y el 14% anual. Igual al tercer año a lo mejor tengo que ir a otro fondo soberano para que me ayude a pagar el interés del primer fondo soberano. De fondo soberano en fondo soberano, vamos a acabar mal. Estas medidas, por ahora, no están funcionando nada bien.

-¿Algún miembro del Gobierno le ha pedido consejo?

-Nadie. Y tampoco lo harán. Y no les estoy esperando. Yo discurro como cualquier otro.

-¿Cuántas veces se ha topado con esa frase de 'estamos en ello', que tanto detesta, al analizar las declaraciones de los políticos y de los responsables económicos?

-Lo de 'estamos en ello' quiere decir: no tengo ni idea de qué tengo que hacer; vamos a ver si se resuelve solo. En estos momentos hay un desconcierto absoluto, y por eso creo que esta crisis es la más grave que ha habido nunca.

-¿Por qué apellida ninja a la crisis?

-Lo copié de un sitio donde un periodista decía que en América llamaban ninjas a las personas sin ingresos fijos, ni empleo ni propiedades. La clásica persona a la que tú no le dejarías ni tres euros. Pues estas fueron a las personas que buscaron los bancos. ¿Por qué? Pues porque había muchos y se les podía cobrar un poquito más por el mayor riesgo. No hace falta ser doctor en Economía para darse cuenta de que el negocio estaba sobre palitos.

-¿Se arriesga a darme soluciones?

-Por el tamaño salvaje de la crisis, corremos el peligro de quedarnos en el diagnóstico. Me ha dado por decir que en cuanto se acabe mi conferencia, prohibido hablar de crisis. Hay que pensar: en mi negocio voy a hacer esto y esto; y en mi familia voy a hacer esto y esto... Vamos a sacar adelante lo que podamos, si no nos quedaremos acurrucados en casa llorando.

Burbujas y burbujas con expansión crediticia

Una crítica bastante habitual a la teoría de que los bajos tipos de interés generaron la burbuja inmobiliaria –como antes pudieron provocar las burbujas de las puntocom o de los junk bonds– es que nada impide que sin expansión crediticia también haya burbujas sobre el valor de los activos.

Y esto es completamente cierto. Una burbuja consiste, simplemente, en que el valor del activo se desvía de lo justificado según sus fundamentales. ¿Y cuáles son sus fundamentales? Pues básicamente el valor actual de los futuros flujos de caja libres que ese activo genere.

Por supuesto, los agentes del mercado pueden dar a los activos valoraciones del todo absurdas y, de hecho, esas valoraciones absurdas pueden realimentarse. Por ejemplo, si yo sé que Pedro está dispuesto a pagar 30 euros por una acción de Terra, yo puedo estar dispuesta a comprarla por 25 (para vendérsela a Pedro por 30), aun cuando crea que es un precio absurdo, muy desviado de sus fundamentales. Y si Pedro y yo compramos a precios inflados, otros agentes pueden creer que esa tendencia va a proseguir, comprando ellos, a su vez, a precios superiores a 30 e incitando a que otros hagan lo mismo.

Las burbujas, al final, son esquemas de compra piramidal de activos (o esquemas Ponzi, a la sazón el mismo en el que se basa el sistema público de pensiones). Cada sujeto compra sucesivamente un activo esperando que otro se subrogue en su posición pagando un precio más alto. Al final, claro, hay un último comprador que ya no encuentra un nuevo comprador para el activo inflado y se come las pérdidas: ha pagado 1000 por un activo que vale 10. El éxito para ganar en una burbuja consiste en no ser el último que vendas.

Sin embargo, hay una diferencia esencial en si la burbuja se financia sin expansión crediticia (es decir, con ahorro real) a si lo hace con expansión crediticia. En el primer caso, cada comprador adquiere el activo con su propio ahorro (o con el ahorro real que ha pedido prestado a otro), de modo que la burbuja simplemente actúa como un mecanismo redistribuidor de la renta. Las pérdidas que experimenta el último comprador son iguales a la suma de las ganancias que han obtenido los compradores anteriores. La burbuja es un juego de suma cero: de hecho, es un juego de apuestas. Consiste en pujar por que otros jugadores seguirán pujando. Nada más, ni hay creación ni destrucción de riqueza para el conjunto de la sociedad.

Las burbujas con expansión crediticia, sin embargo, se desarrollan de un modo distinto. En primer lugar, la expansión crediticia altera los valores fundamentales de los activos. Hemos dicho que el valor fundamental de un activo es el de descontar sus flujos futuros de caja libres. La reducción en los tipos de interés que promueve la expansión crediticia (arbitraje de tipos por el sistema bancario + monetización de activos ilíquidos por parte del banco central) por un lado eleva la cuantía de los flujos de caja esperados (el aumento simultáneo de consumo e inversión eleva las rentas que perciben los agentes y, por tanto, lo rendimientos esperados de todos los activos) y, por otro, reduce el tipo de interés que se aplica a su descuento (de modo que el valor presente de las rentas futuras aumenta). Dicho de otra manera, promueve un mal cálculo de los agentes y que auténticas burbujas especulativas se camuflen bajo la imagen de inversiones conservadoras (“la vivienda aun está barata, no hay nada más seguro que invertir en ella”). Y, por esta vía, distorsiona la estructura productiva (hace que el capital se destine a financiar inversiones que sólo son rentables por su valor inflado).

Y, en segundo lugar, permite que las burbujas no se financien con cargo al ahorro, sino a la expansión crediticia. Esta última consiste, básicamente, en utilizar los saldos monetarios y el ahorro bruto (donde se incluyen las cuotas de amortización del capital actual) para invertir a largo plazo o en activos muy arriesgados (como una burbuja). De esta manera, las burbuja son sólo ganan en intensidad (participan muchos más fondos en las pujas) y en duración (el ahorro real tiene un límite natural mucho más breve que crédito expandido), sino en potencial destructivo.

Las pujas sucesivas pueden estar simplemente respaldadas por el propio valor inflado del activo (por ejemplo, me hipoteco para comprar una casa que sigue subiendo de valor hasta el punto en que me rehipoteco sobre el valor incrementado para adquirir otra casa) y las pérdidas del comprador final pueden extenderse al resto de los agentes, ya que el impago de uno no sólo erosiona el ahorro del resto, sino que destruye su liquidez y su capital acumulado (al no poder amortizarlo).

La estructura productiva queda descompuesta ya que se han destruido formas de capital para crear otras que sólo eran adecuadas por su valor burbujeante. Una vez los valores de los activos vuelven a los fundamentales (pero no a los fundamentales que imperaban antes de la expansión crediticia, sino a unos peores, habida cuenta de la distorsión que se ha producido en la estructura productiva) se revela la destrucción neta de riqueza que se ha producido en la sociedad.

Así pues, la expansión crediticia tiende a generar burbujas, pero sobre todo tiende a amplificarlas y a modificar sus consecuencias (de juego de suma cero a juego destructivo).

La peor parte, sin embargo, sucede cuando el respaldo del dinero (es decir, del depósito de valor) depende de los activos sobre los que se practica una burbuja con expansión crediticia. En estos casos, la destrucción del valor de los activos (deflación) es previa a la destrucción del valor de las monedas (hiperinflación), a menos que haya una estabilización entre tanto.

Por tanto, tenemos tres escenarios: a) Un sistema de patrón oro sin arbitraje de plazos: aquí sólo son posibles las burbujas basadas en el ahorro real con resultado de suma cero. b) Un sistema de patrón oro con arbitraje de plazos (s. XIX): aquñi son posibles las burbujas destructivas, pero la moneda no tiene por qué sucumbir a la merma de valor de los activos. c) Un sistema de dinero fiduciario con arbitraje de plazos: Aquí son posibles las burbujas destructivas, tanto para los activos como para la moneda.

Desde 1973 estamos en este tercer escenario.

- Juan Ramón Rallo

Las promotoras elevan los descuentos en Urbe hasta el 58% para vender los pisos acabados

La guerra por el comprador ya ha comenzado. A falta de un día para que la feria inmobiliaria Urbe y Desarrollo abra sus puertas, las promotoras ya han comenzado la lucha por las ofertas más llamativas. "Disfruta de descuentos de hasta el 58% en Bancaja Habitat", es el reclamo que, por ahora, ofrece el porcentaje más alto de descuento pero no es, ni mucho menos, el único.

Metrovacesa utilizará la misma agresiva campaña publicitaria que presentó en el Barcelona Meeting Point celebrado del 5 al 9 de este mes. Bajo un reclamo del 25% de descuento (que para Urbe podría subir hasta el 30%) añade: "descuento en tu casa por anulaciones de contrato".

Según explica la propia promotora, la estrategia de venta parte de que no quieren "cobrar dos veces una cantidad" por lo que el dinero entregado a cuenta que perdió el cliente porque el banco no le dio la hipoteca ahora se convierte en descuento directo para el nuevo comprador.

Edival, por su parte, irá al descuento expresado en un cantidad concreta: 15.000 euros por piso. La promotora llevará a Urbe tres promociones de renta libre en Quart de Poblet, Albal y Benicalap Sur, con precios que oscilan entre los 160.500 y los 185.000 euros. Los pisos en Paiporta los venderá por 132.000 euros. Edival también llevará a la feria una amplia oferta de vivienda protegida.

La VPP será protagonista en el certamen inmobiliario especialmente por el sorteo de 456 viviendas en Sociopolis que realizará la Generalitat. A las 10. 30 horas del próximo sábado se conocerán los agraciados de los 23 pisos para familias numerosas, 288 viviendas de precio general y 145 de precio concertado.

Grupo Secopsa también ha centralizado su oferta en las viviendas protegidas. De hecho, de las 307 viviendas que lleva a Urbe y Desarrollo 211 corresponden a viviendas protegidas de las que 124 son de alquiler con opción a compra. Mismo sistema utilizará Primer Grupo en sus promociones en Valencia, Manises, Pobla de Farnals, Bétera, Alzira, Bellreguard y Alcoy. Esta promotora e inmobiliaria pide una reserva de 6.000 a 10.000 euros, un alquiler variable (según vivienda) hasta durante tres años para luego firmar la venta.

Según varios promotores consultados por este periódico, las viviendas protegidas serán "un polo de atracción" muy importante para el certamen pero el objetivo es "vender el stock". Para ello las dos opciones que se presentarán en la feria será el alquiler con opción a compra y la venta de la vivienda con la subrogación del préstamo al promotor lo que permite al comprador obtener el 100% del precio de venta en la hipoteca.

Ambas opciones están destinadas a las viviendas que ya están terminadas pero, a pesar de que estas serán la mayoría, también habrá proyectos nuevos como el que presentará Alcaide Zaragozá junto a Grupo 90 de su vivienda plus, unos pisos de menos de 40 metros cuadrados a un precio de 59.000 euros que no ha variado a pesar de que la promotora ha vendido en los últimos cinco meses más de 600 unidades.

Tal y como ya ocurrió en la última edición de Urbe, también habrá promotores que niegan que su negocio tenga problemas. "Nuestra firma no se ve afectada por los procesos de reajuste que se dan en el sector de la construcción. Por un lado, porque hemos hecho bien los deberes y, por otro, porque la gente sigue teniendo que vivir y consideran que invertir en nuestras promociones es una inversión segura", manifiesta Juan Granell, director general de RealtoR, quien reconoce que en el sector en estos momentos más que crisis "hay pánico". Esta empresa valenciana con experiencia en la promoción y la construcción presentará en Urbe sus últimas promociones ubicadas próximas a la montaña de Cullera.

La promotora Atica presenta una promoción en la playa de la Malvarrosa que incluye un sistema de ahorro energético con el pretende cautivar al inversor que pueda pagar casi un millón de euros por uno de sus pisos.

La feria Urbe y Desarrollo empieza mañana y se celebra hasta el domingo. De los cuatro pabellones que ocupó el año pasado se pasa a uno sólo y de 223 expositores a unos 70. La entrada es gratuita aunque muchas de las promotoras ofrecen invitaciones para dos personas que no sirven más que como una estrategia publicitaria para conseguir que el posible comprador se acerque hasta la feria.

- JULIÁN LARRAZ

En España han existido cárteles y mafias de la vivienda que actuaban con absoluta impunidad

Miloon Khotari Relator de la ONU (2000-2008) y autor del informe sobre el problema del acceso a la vivienda en España.

Sin paños calientes. Khotari pone el dedo en la llaga de los temas más candentes: la especulación, los elevados precios, las hipotecas inaccesibles y la corrupción. Con la crisis en plena efervescencia, visita Bilbao para concienciar del acceso a la vivienda para los más necesitados bilbao. El gurú para el acceso a la vivienda digna para los clases sociales más desfavorecidas y relator especial de la ONU, Miloon Kothari, ya recomendó en 2006 al Gobierno español que alertase a los ciudadanos e inversores de que el país "se enfrentaba a una grave crisis" inmobiliaria. Pero sus advertencias cayeron en saco roto.

Usted ya preveía una gran crisis de la vivienda. ¿Es visionario o era tan fácil de pronosticar?

Llevo varios años visitando muchas ciudades del mundo y comprobando la desconexión que hay entre las políticas de vivienda y las personas que viven en malas condiciones, inmigrantes, pobres, mujeres... Hay muy pocos gobiernos con políticas destinadas a ese 20% de la población con menos ingresos porque los planes estaban dirigidos a la obsesión por la propiedad, que en España es tremenda, y a apoyar el mercado. Las políticas no han controlado la especulación ni han regulado el mercado. Estaba muy claro que con estos desajustes, el problema de la vivienda iba a estallar. Se veía claramente que en el sector inmobiliario unas pocas personas se enriquecían y muchas se empobrecían con hipotecas altísimas. Porque además este proceso no sólo afectaba a los pobres sino también a las clases medias.

Estudió también el caso de Estados Unidos. Allí el problema es más acuciante después de las famosas hipotecas 'subprime'.

En Estados Unidos todavía estaba más claro que nos dirigíamos hacia una crisis de vivienda tremenda. Existía una burbuja de construcción que en algún momento iba a explotar. La ironía consiste en que mientras ocurría eso, cada vez más gobiernos ratificaban los Objetivos del Milenio. Por una parte, teníamos administraciones que llegaban a acuerdos en el ámbito global pero, en el ámbito nacional, los únicos pasos que daban era para apoyar el mercado.

En el caso español, usted ha sido muy beligerante y ha criticado reiteradamente la corrupción.

En España he visto más que en otros lugares, unos altos niveles de corrupción. Corrupción relacionada directamente con la tenencia de la tierra, de la propiedad y la vivienda. Reúnes los factores que hemos comentado antes, disparidad de ingresos, desconexión de políticas y enriquecimiento y como resultado da un aumento de los cárteles o las mafias de la vivienda que han actuado con una impunidad absoluta. Además estos cárteles tenían muy buenas conexiones con los políticos y era evidente que todo ello desembocaría en una crisis muy importante. Yo tenía claro que esto iba a ocurrir pero me ha sorprendido mucho la escala, la magnitud de la crisis.

Cuando habla de las mafias, ¿a quién está acusando?

Hay dos niveles de responsabilidades. Cuando tenemos bancos que están dando alegremente créditos a pesar de sus clientes se están sobreendeudando, ese es un nivel de responsabilidad. Además esos mismos bancos estaban prestando dinero de forma incondicional a promotores y constructoras para que pudieran especular en el mercado. Pero por otro lado, los partidos y los políticos no pusieron fin a estas prácticas ilícitas a través del Parlamento, y si no lo hacían, era porque se estaban beneficiando directa o indirectamente... los precios subían y la gente especulaba. Resulta, por ejemplo, muy sorprendente que en España haya una serie de familias poderosísimas que controlan el mercado inmobiliario. Y hablo sólo de la vivienda, me refiero también al control del suelo.

¿Ha cambiado el panorama inmobiliario con la crisis?

Se da la paradoja de que los gobiernos que decían que no tenían dinero para desarrollar políticas sociales de vivienda, en la crisis salen al rescate de los bancos. El sistema está dando dinero a los bancos para que sigan con sus asuntos sucios. Y parece que los políticos van a seguir ocultando estos negocios. Creo, personalmente, que las grandes compañías inversoras que durante muchos años han estado formalizando préstamos de forma irresponsable y los directivos de estos bancos, deberían ser juzgados. El llamamiento que yo hago es que la crisis sirva para que los gobiernos puedan implantar políticas donde primen los derechos humanos.

A pesar de este llamamiento, usted ya ha dado muchos tirones de oreja a los gobiernos. Le dijo a Zapatero que aunque la vivienda estaba garantizada en la Constitución, no cumplía este derecho.

Mis informes son constructivos. Hago muchas recomendaciones respecto a la vivienda protegida, a los desahucios, a lo que respecta a la violencia doméstica contra la mujer, recomiendo directrices pero no recrimino. Una de las razones por las que acepté venir a Bilbao es porque veo que en Euskadi existe la oportunidad de hacer un progreso muy interesante en materia de vivienda gracias al nuevo proyecto de ley. Mi intención en la charla que he pronunciado es que toda la sociedad civil se implique en la ley para que sea consistente.

¿Ha detectado un situación muy diferente en materia de vivienda en Euskadi con respecto al Estado español?

En Euskadi y en Catalunya se trabaja en leyes que garantizan el derecho a una vivienda y creo que estas dos comunidades tienen la oportunidad no sólo de sentar un ejemplo en el resto de España sino también en el resto del mundo.Porque este proyecto es un ejemplo de cómo un Gobierno puede trabajar codo a codo con la sociedad civil por el derecho a una vivienda digna. Este derecho es mucho más que todo el mundo pueda tener un techo, se trata de poder vivir en paz y con dignidad. En otros lugares esto es totalmente impensable.

Significa eso que está mejor posicionada para salir de esta crisis.

Sí, por supuesto. Las personas que deciden y diseñan estas políticas en Euskadi han sido sensibles durante bastante tiempo a estos problemas, por eso se hacen más viviendas de protección oficial sobre el total de inmuebles construidos. También creo que es muy importante la relación tan estrecha entre la sociedad civil y el Gobierno y eso se ve claramente en el Foro de vivienda de Euskadi. No quiere eso decir que no haya problemas pero sí que existe más concienciación. Aquí, los bancos tampoco han llevado a cabo políticas tan irresponsables. Y tal vez el sector financiero pueda apoyar programas de vivienda para personas con ingresos bajos.

Reivindica un stop a los desalojos, una especie de moratoria para frenar los desahucios.

Sí, por eso este proyecto de ley debería contemplar disposiciones sobre desahucios para que nadie pueda quedarse en la calle. Pediría que antes de formalizar un desahucio, de dejar a la gente sin techo porque, por ejemplo, no puede pagar su hipoteca, se realice un impacto del desahucio y del coste social y económico que representa.

Habla a menudo de cómo se ha urbanizado la pobreza, del apartheid urbano.

Sí, el apartheid urbano es la situación en la que se encuentran las personas con menos ingresos, separadas en guetos o barrios aún más pobres que antes. No hay mestizaje en las ciudades del mundo. Según algunos datos, de aquí a quince años cerca de 2.000 millones de personas vivirán en chabolas, el doble que en la actualidad.

Concha Lago

No hay que ayudar a los promotores

Los inversores de Terra pagaron caro su error y nadie les dio ayudas con cargo a los presupuestos. Los promotores tampoco deben recibirlas, sobre todo, porque el precio de la vivienda tiene que volver a los patrones de racionalidad que abandonó hace años.

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en marzo del pasado año, las promotoras inmobiliarias han venido pidiendo ayuda para superar la crisis. Incluso han creado su propio grupo de presión a cuyo frente han puesto al ex director de la Oficina Económica de la Presidencia del Gobierno, David Taguas. Qué mejor persona para hacer lobby en Moncloa y sus aledaños que quien estuvo en la segunda mitad de la pasada legislatura al frente de la ventanilla por la que pasaban, o se veían obligadas a pasar, según los casos, las empresas que querían obtener alguna dádiva de Zapatero (o, por el contrario, pretendían que éste respetara la libertad de mercado).

Más recientemente, y visto que mucho éxito no estaban obteniendo, los promotores se lanzaron a una campaña pública para conseguir lo que no deben obtener con frases como "antes de bajar el precio de la vivienda un 40% se la doy al banco". O esta misma semana con esas declaraciones de Taguas en las que decía que para superar la crisis económica había que ayudar a las inmobiliarias, a esas empresas que tanto han hecho para que ahora estemos en la que estamos. Pues mire usted, no.

A las inmobiliarias no les preocupa solo la falta de financiación que sufren estos meses, consecuencia de la crisis, sino también la drástica caída que están experimentando los precios de la vivienda. Solo el pasado mes de octubre, el precio cayó el 10%. Pero es lógico que las cosas sean así, teniendo en cuenta las dimensiones que había alcanzado la burbuja inmobiliaria y los precios tan desorbitados que pedían los promotores por una casa. Aquello fue un exceso que enriqueció a muchos y ahora toca corregir, que es lo sano. La consultora Aguirre Newman estima que los precios de los pisos todavía deben bajar entre un 25% y un 31% y eso es lo que no quieren los constructores, en parte para no perder dinero, en parte para que los que construyan en el futuro no sean más baratos. Es decir, para tratar de mantener altos márgenes de beneficio que, en lo más alto de la burbuja, superaban el 100% de los costes (además del dinero que ganaban muchos de ellos teniendo el suelo en reserva durante varios años).

Desde esta óptica, ayudar ahora a los promotores sería un error. Es cierto que algunos de ellos pueden cerrar para no volver a abrir sus puertas, pero en su mayor parte han ganado bastante dinero en los últimos años como para poder recapitalizar su empresa sin que los españoles, que ya pagan muy caros los pisos adquiridos en el último decenio, tengan que acudir en su socorro con los impuestos que pagan. Además, cualquier ayuda que se preste en estos momentos a las inmobiliarias, en general sólo va a servir para que los precios no se corrijan cuando lo que tiene que ocurrir para que se reactive el sector es, precisamente, que se adecúe el precio de la vivienda a las verdaderas posibilidades de las familias que vayan a adquirir una.

Por mucho empleo que el sector haya creado en el pasado, lo que no puede pretender es un trato especial y diferencial en relación a otras empresas. Toda la economía española está sufriendo la crisis, no sólo un sector que ha tenido una contribución decisiva en la creación e intensidad de la misma y, sin embargo, nadie recibe ayudas. ¿Por qué ellos deberían? ¿Por el hecho de que en el pasado crearon mucho empleo? No nos llamemos a engaño, después de la burbuja, el sector ya no va a ser el mismo y aunque los puestos de trabajo se recuperen en parte, no lo harán, ni mucho menos, en su totalidad. Así es que la construcción, con toda probabilidad, ya no va a ser el motor del crecimiento que ha sido en los últimos años. Asimismo, los promotores deben entender que el riesgo forma parte intrínseca de la actividad empresarial y es la principal razón que justifica el beneficio de las empresas. Ellos, que han ganado dinero a espuertas, deberían asumir ahora esa otra parte de la actividad empresarial, la de los tiempos en los que vienen mal dadas.

Por mucho que hayan invertido en suelo y en promociones cuyo valor de mercado ahora dista mucho del que esperaban, deben entender que cuando se produce una burbuja, quien invierte en ella debe atenerse a las consecuencias. Los inversores de Terra pagaron caro su error y nadie les dio ayudas con cargo a los presupuestos. Los promotores tampoco deben recibirlas, sobre todo, porque el precio de la vivienda tiene que volver a los patrones de racionalidad que abandonó hace años para convertirse en juego de pura especulación de quienes vendían y de algunos que compraban. Y ya se sabe que la especulación siempre implica riesgo, aunque ahora no quieran afrontarlo.

Emilio J. González

Más de 25 afectados por una estafa en Mallorca y Eivissa en la venta de pisos

Agentes de la Comandancia han detenido a los directores de una sucursal y una inmobiliaria.

Agentes de la EDU (Equipo de Delitos Urbanísticos) de la Guardia Civil de Palma han viajado a Eivissa para investigar una estafa en la venta de apartamentos que afecta a las dos islas. De momento han sido detenido el director de una sucursal bancaria y el director de una inmobiliaria, ambos de Eivissa.

Los pisos formaban parte de un edificio ubicado en aquella isla, y estaban destinados al uso turístico como apartamentos. Los responsables de la estafa hicieron creer que se había aprobado la reconversión para uso residencial, lo que técnicamente se conoce como división horizontal, y pusieron en venta las casas por un precio módico.

A pesar del bajo precio de los apartamentos, la coyuntura económica no permitía una venta masiva porque los bancos no facilitaban hipotecas y los encargados de la trama, supuestamente, se compincharon con el director de una sucursal bancaria para que «agilizara» los préstamos.

En total, más de 25 familias han comprado los apartamentos del hotel pensando que se trataba de casas de uso residencial a muy bajo coste. Incluso algunos de los trabajadores de las inmobiliarias que tramitaban las ventas intentaron participar del negocio, sin saber que era una estafa, y luego descubrieron que el uso seguía siendo turístico.

El miércoles agentes de la EDU de la Comandancia palmesana se desplazaron a Eivissa y procedieron a la detención del director de la oficina bancaria y del director de la inmobiliaria.

Tremón, que iba a salir a bolsa el año pasado aprovechando el 'boom' del sector, no puede pagar 200.000 euros

La inmobiliaria Tremón ofrece excavadoras y grúas a un acreedor por falta de liquidez. A Jesús Martínez no le vence el cansancio.

Pensar en sus dos hijos le da fuerzas para pasar 10 horas diarias de pie en la calle frente a la sede de la inmobiliaria Tremón. Hoy es el cuarto día de protesta que cumple en la calle Jesús, socio gerente de una pequeña empresa llamada Arcos Jardinería que reclama el pago de casi 200.000 euros que tenían que haber sido abonados el pasado mes de septiembre por parte de Tremón, inmobiliaria que estuvo a punto de salir a bolsa el año pasado en dos ocasiones.

"He decidido trasladarme de Málaga a Madrid para protestar ante la sede de Tremón, ya que esta empresa nos adeuda cerca de 200.000 euros", explica a este periódico Jesús Martínez, quien califica como "poco seria" la actitud de la inmobiliaria. "Una de las últimas ofertas planteada por Tremón consiste en cubrir la deuda a través de pisos con valor de escritura, plazas de garaje y maquinaria de obra". ¿Excavadoras y grúas? "Esto no es serio. Debíamos haber cobrado a finales de septiembre y, tras muchas llamadas, todavía seguimos esperando", puntualiza.

"Otra posibilidad planteada por la inmobiliaria consiste en pagarnos a través de pagarés con fecha de vencimiento 10 de junio de 2009, nueve meses más tarde de la fecha pactada inicialmente en el contrato, pero resulta que no aceptan que el banco avale los pagarés con garantías hipotecarias de Tremón", explica. "¿Pero esto qué es?", se pregunta el empresario, que no descarta emprender acciones legales contra la promotora.

"El asunto está en manos de nuestros abogados y estamos preparando una demanda que no descartamos presentar si la compañía no nos paga", puntualiza.

Este periódico se ha puesto en contacto con el grupo Tremón, que ha declinado realizar cualquier comentario sobre el asunto.

Búsqueda de liquidez

La inmobiliaria presidida por el empresario Hilario Rodríguez cerró 2006 con unos ingresos de explotación de 202,9 millones de euros y un beneficio antes de impuestos de 50,7 millones de euros. Sin embargo, la compañía sufre un abultado endeudamiento que, a julio de 2007, se cifraba en cerca de 1.195 millones de euros. Esta situación ha provocado la puesta en marcha de diferentes operaciones para obtener liquidez por la vía rápida. Por ejemplo, el pasado mes de junio la inmobiliaria se vio obligada a poner en venta su cadena hotelera TR Hoteles.

Sin embargo, el mayor pinchazo de Tremón se registró el año pasado, cuando la compañía tuvo que suspender en dos ocasiones su debut en bolsa. El argumento utilizado por la compañía a la hora de justificar el último aplazamiento de su salida a bolsa fue la rebaja en el precio exigida por los inversores para entrar en su OPV. La inmobiliaria presidida por Hilario Rodríguez justificó, asimismo, su decisión aludiendo a la desaceleración que ya por aquel entonces vivía el mercado inmobiliario nacional.

Otras víctimas

El pinchazo bursátil de Tremón salpicó a Alpha Finanzas, agencia de valores que actuó como entidad directora de la fallida salida a bolsa. La entidad se vio obligada a cerrar sus puertas meses después como consecuencia de la pérdida de clientes, aunque el detonante del cierre fue el agujero económico que provocó en sus cuentas el impago por valor de 400.000 euros por parte del grupo Tremón.

Es más, la agencia de valores tuvo incluso que recurrir a la justicia para reclamar los cobros adeudados por el grupo Tremón, que debía hacer frente a diversos cargos derivados de la operación.

El precio de la vivienda baja un 10% desde el verano de 2007

Está cayendo. Lleva catorce meses consecutivos haciéndolo y, por primera vez, el descenso supera los dos dígitos. El precio de la vivienda baja un 10% desde el verano de 2007, según el índice inmobiliario que elabora IESE a partir de la base de datos del portal inmobiliario Fotocasa. No es la versión oficial que cita el Gobierno o el INE en sus estadísticas, pero es el mercado libre en Internet, que recoge el pulso entre oferta y demanda entre los miles de anuncios de particulares, sigue aportando luz en la oscuridad.

Según este índice, el precio medio de inmuebles de segunda mano en España bajó un 0,7% en octubre, lo que supone que el precio medio del metro cuadrado se ha situado en 2.646 euros. La caída interanual el mes pasado se eleva al 8,3%, y más del 10% desde agosto de 2007, cuando el boom inmobiliario alcanzó la cresta de la ola tras 15 años de subidas ininterrumpidas.

Con el dato de octubre en la mano, el precio de la vivienda se coloca en mínimos desde noviembre de 2005, cuando el metro cuadrado se situaba en 2.653 euros. El valor del índice alcanzó su máximo histórico en abril de 2007, momento en que el precio medio era de 2.952 €/m2. "A partir de esa fecha el índice de precios comenzó a registrar descensos mensuales de forma continuada", señala el informe del Índice Inmobiliario fotocasa.es

En tres de cada cuatro municipios españoles la vivienda baja de precio en el último mes. Si se analiza la evolución del precio medio de la vivienda por municipios, de los 289 estudiados durante el último mes, se constata que el 75% de ellos (216 municipios) ha registrado una caída del precio de la vivienda. El 17% (50 municipios) constata una subida de los precios, mientras que el 2% (6 municipios) no percibe variaciones de precio. Del 6% restante (16 municipios) no se dispone de datos suficientes para calcular la variación trimestral, subraya el estudio.

'Los precios de la vivienda no bajan'

Pese a la creencia popular de que los pisos no bajan de precio, sino que se mantienen, el mercado minorista apunta caídas severas. No sucede así con el resto de agentes, los promotores, ni tan siquiera con los bancos, que comienzan a tener más y más viviendas en cartera fruto de las ejecuciones de hipotecas o promotores. A la banca tampoco le interesa que los activos inmobiliarios pierdan precio aceleradamente, debido a que tendrían que provisionar cantidades importantes por depreciación de activos.

"La mayoría de los gobiernos autonómicos ha alcanzado acuerdos con los promotores inmobiliarios con el fin de reconvertir la vivienda libre en otra a precio concertado, lo que significa que el valor de las promociones tiene un suelo que no se puede sobrepasar", apuntaba Carlos Sánchez en su columna el pasado 10 de octubre. Y es que los expertos vienen advirtiendo desde hace meses, como informó este diario, que la estadística oficial no refleja la realidad del mercado.