Si los propietarios no bajan precios entre un 30% y un 40% no venderán su casa

Eduardo Molet hace balance tras la celebración del I Salón Inmobiliario de Segunda Mano, que se celebró los días 22 y 23 de enero en el Palacio de Congresos de Madrid

El Salón Inmobiliario de Segunda Mano, que se celebró los pasados días 22 y 23 de enero en Madrid, cerró su primera edición con un balance positivo. A falta de conocer en próximas fechas el número de operaciones de compraventa que se puedan cerrar en el marco del salón inmobiliario, la organización cifra en más de 4.000 los visitantes que acudieron al salón inmobiliario.

El impulsor de esta feria de particulares, Eduardo Molet, afirma que el número de visitantes ha superado las expectativas de asistencia. “En el Salón finalmente se exhibieron cerca de 1.700 viviendas de particulares, y esperábamos una afluencia de público de unos 1.000 visitantes. Los 4.000 que acudieron indica que no es la demanda de vivienda la que está en crisis, sino la oferta”.

Afirma Eduardo Molet que una de las principales conclusiones que se pueden extraer de este salón inmobiliario es que si los propietarios no bajan sus pretensiones de venta entre un 30% y un 40%, difícilmente podrán vender su casa. “Aunque son muchos los que se resisten a rebajar sus pretensiones, sí que es cierto que son cada vez más los que lo hacen. Y los que más se ajusten al mercado, más rápido y en mejores condiciones venderán su propiedad”.

Es gracias a este cambio de tendencia que en los últimos ocho meses la situación del sector inmobiliario, aún inmerso en una profunda crisis, está mejorando. Según Eduardo Molet, “nos han traslado de la UCI a planta. Después de ver lo ocurrido en el salón inmobiliario que hemos organizado y las largas colas de visitantes e interesados en comprar vivienda, lo que debemos hacer desde nuestro sector es reconducir la oferta”.

Cambia el perfil de comprador

Otra importante conclusión que extrae la organización de este I Salón Inmobiliario de Segunda Mano, es que se confirma que la demanda ha cambiado en los últimos años.

Antes los compradores eran jóvenes parejas que querían acceder a la primera vivienda y jóvenes profesionales con un buenos salarios que podían comprar pisos de una o dos habitaciones. Precisamente aquellos a los que ahora los bancos no dan créditos. En la actualidad, la demanda es de pisos de 3 y 4 habitaciones, adquiridos por personas de entre 40 y 50 años, solventes y con liquidez, que no necesitan mucha financiación, y a los que las entidades financieras sí conceden créditos.

- Leído en Libertad Digital

La ex ministra Antonia Trujillo afirma que el precio de la vivienda aún ha de desplomarse entre un 30% y un 50%

MADRID.- María Antonia Trujillo, actual diputada por Cáceres y presidenta de la Comisión de Medio Ambiente, Agricultura y Pesca del Congreso, ostenta el privilegio de haber sido la primera ministra de Vivienda de la democracia, encargada de la resurrección de un Ministerio desahuciado desde 1977. Es ideóloga de la mayoría de iniciativas hoy vigentes en la materia: Ley de Suelo, Código Técnico de la Edificación (CTE), Sociedad Pública de Alquiler (SPA)..., de las que habla sin tapujos.

A Trujillo le tocó fraguar una de las promesas electorales 'estrella' de José Luis Rodríguez Zapatero hechas en su camino hacia La Moncloa: el Ministerio de Vivienda. Actualmente, su vida sigue muy ligada a la vivienda. Coordina un grupo nacional de expertos que prepara el documento 'La Política de Vivienda para el XXI' para la Fundación Ortega y Gasset.

Muchos la conocerán como 'la ministra de los minipisos' y otros como 'la de las zapatillas Kelyfinder. Su propuesta de VPO de 30 metros cuadrados -superficie similar a la de su actual despacho- le hizo ganarse más portadas de periódicos de las que hubiera deseado. Dos años después de que el presidente del Gobierno prescindiera de ella, se muestra muy orgullosa de todas y cada una de las decisiones que tomó al frente de esta cartera y presume de ser la artífice de que gran parte de la política actual de Vivienda en marcha lleva su sello.

Pregunta.- Del 'boom', en su etapa, a la crisis del ladrillo, ¿por qué?
Respuesta.- El gran problema de este país ha sido la demanda especulativa. Había una etapa expansiva que tenía que explotar. Se arañó hasta la última peseta con decisiones erráticas que en su día yo ya denuncié. ¿Culpables?, todos; ¿inocentes?, ninguno. Para que se acabe con el 'stock', la vivienda debería bajar entre un 30% y un 50%.

P.- ¿Se pudo hacer algo más por evitar la actual situación?
R.- El Gobierno podría haber hecho muchas más cosas. La decisión política en vivienda mueve el mercado. Durante mi etapa, se aprobaron medidas muy significativas como el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Suelo. Pero la repercusión de estas normas ha sido menor por la crisis financiera y porque en España ya tenemos suelo transformado para 20 años y viviendas para los próximos 10. Cuando yo planteo que se equilibre la deducción por alquiler y compra se rechaza en 2004 y ahora parece buena. Ya es muy tarde.

P.- ¿Quizá no supo hacer llegar su mensaje y el de su Ministerio?
R.- Lo que pasó es que yo resultaba peligrosa porque se pensó que iba a poner en riesgo la economía española cuando realmente ésta ya estaba en peligro. Con la creación del Ministerio de Vivienda, algunos creyeron que se iba a poner el país patas arriba. Se miraba todo con tanto temor que nadie quiso ver lo que iba a pasar en el futuro. La racionalidad no imperó.

P.- Pero su política tampoco caló demasiado bien en la sociedad.
R.- Cuando la gente piensa que tiene derecho a una vivienda y que se la tienen que pagar el resto de los contribuyentes esto jamás puede funcionar. Las casas no se dan: se compran o se alquilan. ¿Por qué los padres en lugar de pagar un Máster a sus hijos les facilitan la entrada para un piso? ¿Por qué los bancos en lugar de financiar la inteligencia financian el ladrillo? Y de aquellos barros, hoy tenemos estos lodos.

P.- ¿Se arrepiente de algo, por ejemplo, de los minipisos?
R.- No. Al contrario, me da pena que no se hayan podido ejecutar como me hubiera gustado. El debate de los minipisos fue necesario. ¿Quién no ha pasado por una vivienda de 30 metros? A mí, ahora mismo, me encantaría vivir en una en Madrid. De hecho, muchos compañeros diputados, incluso del PP, tienen minipisos. Me tomo muy bien que se me conozca como la ministra de los minipisos. Logré sacar la vivienda a la calle.

P.- ¿Conoce a algún joven que siga teniendo las zapatillas Kelyfinder que les regaló su Ministerio y que tantas críticas suscitó?
R.- Sin duda, aquella fue la mejor campaña mediática que se ha hecho en este país. Detrás de las kelyfinder había un proyecto, una plataforma tecnológica del Consejo de la Juventud donde se aunaban todas las políticas de vivienda de Ayuntamientos, CCAA, empresas privadas, etc. que el Ministerio de Vivienda financió. Queríamos enganchar a los jóvenes con un producto y éste fue unas zapatillas que, por cierto, se hicieron en La Rioja y no se las llevaron a China.

P.- ¿Qué opinión le merece el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012?
R.- De nuevo no tiene nada. No hay más que comparar el decreto anterior con el actual. Nuestro país no necesita un plan continuista como es éste. Habría que haber hecho uno excepcional para una situación económica excepcional. Hablar de rehabilitación, renovación urbana, eficiencia energética, ayudas al alquiler, viviendas universitarias,... pero si todo esto ya lo hice yo en el Plan 2005-2008.

P.- Habla de ayudas al alquiler y se abordaron tras su marcha con la Renta Básica de Emancipación.
R.- Eso no es cierto. Las subvenciones al arrendamiento se introdujeron en el mes de julio de 2004 en un Plan de Choque que aprobamos nada más llegar al Gobierno. Cuando llega mi sucesora, Carme Chacón, y habla de la RBE me causa sorpresa. Era una medida que ya existía y la abonaban y abonan las comunidades. Si queremos llamar a los platos como en los restaurantes de cinco estrellas, se lo podemos llamar, pero son ayudas al alquiler y ya estaban en julio de 2004.

P.- ¿Por qué la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), otra herencia suya, sigue sin funcionar?
R.- Nuestro objetivo era que fuera un referente, pero eso no gustó nada desde el principio porque el alquiler en nuestro país no da dinero. Ahora la cosa ha cambiado, hay mucha más oferta de alquiler que antes y debería comenzar a dar buenos resultados. La verdad, da un poco pena ver medidas que pusiste en marcha y que no se cumplan los objetivos.

P.-¿Cuál fue su mayor acierto?
R.- Las estadísticas. Que por primera vez en este país existiera información sobre qué pasaba en el mercado inmobiliario. Información y transparencia. Hasta ese momento, todos los días aparecía una empresa privada con cifras de todo tipo y yo puse coto. Firmé el convenio para que la estadística fuera única y estuviera centralizada. Ése es uno de los mejores aciertos de mi gestión. Ni la Ley de Suelo, ni el CTE, ni las políticas de alquiler en el Plan Estatal.

P.- ¿Qué recuerdo tiene de Solbes?
R.- Solbes tenía siempre la última palabra. Por ejemplo, para decir «no» a la deducción al alquiler. Desde el punto de vista presupuestario, muy bien: pasamos de 600 millones de euros a más de 1.000. Ahora bien, otras medidas fiscales que en mi opinión se tenían que haber adoptado no se adoptaron. Por ejemplo, ahora todos los medios hablan del IVA del 4% para la VPO que yo ya planteé en 2004. La respuesta entonces fue que eso no se podía hacer.

P.- Califique el trabajo de la actual ministra del ramo, Beatriz Corredor.
R.- No opino.

P.- Un consejo que le daría.
R.- Ninguno. Ahora es más fácil y mejor momento para ser ministra.

P.- Si Zapatero le volviera a llamar para dirigir el Ministerio de Vivienda, ¿cuál sería su respuesta?
R.- Esto es imposible desde el punto de vista político. Es inviable. Pero si eso ocurriera, no me veo en una cosa en la que ya he estado. Ni por supuesto dirigiendo la misma política. No me veo ni el mismo Ministerio en el que estaba ni el Gobierno. Ahora tengo otras satisfacciones y otras apetencias. Todos somos prescindibles.

Leído en el diario El Mundo

¿Por qué la vivienda aún no ha tocado fondo?

Posiblemente constructores, promotores, especuladores y alguna que otra entidad financiera mostrará su sorpresa ante el titular de esta noticia y replique: “Pero si la vivienda ya ha caído un 20%. Ya no puede caer más”. Sin embargo, muchos ciudadanos de a pie, aquellos que fueron expulsados del mercado de la vivienda cuando los precios alcanzaron precios estratosféricos, pensarán que las caídas vividas hasta la fecha desde máximos no son suficientes y que todavía queda recorrido a la baja. Opinión que, por otra parte, comparten numerosos expertos, algunos de los cuales han llegado a señalar que la vivienda seguirá cayendo con fuerza durante los dos o tres próximos años.

Pero, ¿por qué la vivienda aún no ha tocado fondo en España? El estratega Barry Ritholtz, autor de Bailout Nation, enumeraba recientemente en uno de los post de su blog The Big Picture, siete razones por las que el precio de la vivienda aún no ha tocado suelo en Estados Unidos, algunas de las cuales se pueden aplicar perfectamente al caso español.

Precios: La vivienda ha caído entre un 13% y un 18% desde los máximos históricos. Pese a ello, los precios siguen siendo elevados. Standard & Poor’s auguraba a finales de junio caídas del 20% este año, del 10% en 2010 y del 5% en 2011, mientras que el columnista de El Confidencial S. McCoy habla de descensos de hasta un 50% en 2011. No son los únicos que todavía observan un recorrido a la baja. PricewaterhouseCoopers aseguraba hace casi dos meses que todavía falta bastante para que los precios toquen suelo y fijaba 2012 como fecha de referencia, mientras que las nuevas normas de provisiones del Banco de España reflejan implícitamente que la vivienda puede llegar a caer el 30%. ¿Cuándo volverán a subir los precios? Es difícil de establecer.

Empleo y salarios: La tasa de desempleo seguirá subiendo previsiblemente en los próximos trimestres. Las estimaciones para España van desde una tasa de desempleo entre el 17,7% y el 18,8% para 2009 y entre el 18,95 y el 25% para 2010, según diferentes organismos y entidades. Esto significa que cada vez un mayor número de potenciales compradores de viviendas quedará al margen del mercado. Además, hay otro factor que jugará en contra de la demanda: los salarios, que han permanecido estancados en la última década en términos reales, mermando la capacidad de ahorro de muchas familias e impulsado a muchas de ellas a aplazar la decisión de compra. En consecuencia, un mayor desempleo y el estancamiento de los ingresos familiares, impedirá una recuperación de la demanda en el corto plazo.

Impagos y embargos: La tasa de morosidad de las entidades financieras ha cogido velocidad de crucero a medida que aumentan los impagos de las cuotas hipotecarias y los embargos, lo que se traducirá en presiones a la baja de los precios. La Asociación General de Consumidores -Asgeco Confederación- prevé que las ejecuciones hipotecarias seguirán aumentando progresivamente en paralelo a los ratios de morosidad hasta superar los 84.000 embargos en 2009. De cumplirse estas proyecciones, se registraría un aumento en torno al 40% respecto a los procedimientos registrados en 2008. En total, 58.686, según datos del Consejo General del Poder General (CGPJ).

Stock: El número de viviendas sin vender no cesa de crecer, lo que pospondrá la recuperación del mercado durante un largo periodo de tiempo, hasta que la oferta y la demanda vuelvan a cruzarse. Dado el alcance de la actividad especulativa en torno al sector durante los años del boom -2002-2006- y el número de ejecuciones hipotecarias a la vista, esas viviendas sin venden podrían aumentar aún más, lo que presionaría aún más a la baja los precios.

La patronal de promotores y constructores de España (APCE) estima que la cifra podría alcanzar los 800.000 inmuebles al cierre de este año y que habrá stock hasta 2015. "Especuladores, constructoras y entidades financieras cuentan entre sus activos con numerosas propiedades que no quieren sacar todavía al mercado", coinciden en señalar varios expertos. Una afirmación que desde bancos y cajas desmienten tajantemente.

Factor psicológico: El concepto de invertir y tener una vivienda en propiedad ha sufrido un importante shock tras el colapso del mercado inmobiliario. Históricamente, España ha sido un país donde ha primado la propiedad sobre el alquiler a diferencia de otros países europeos: Alemania, Francia o Reino Unido, por poner varios ejemplos. La significativa caída de los alquileres en el último año en casi todas las capitales españolas puede jugar un papel relevante en la decisión de compra, al menos, hasta que los precios toquen suelo.

Por otro lado, desde los máximos de 2007, los precios de las viviendas han perdido un tercio de su valor restando el atractivo de estos activos como inversión. Si las previsiones apuntan hacia descensos aún más acusados de los precios, la lógica lleva a pensar que se retrasen este tipo de operaciones en el tiempo.

Se endurecen las condiciones de financiación: Acceder a una hipoteca se ha complicado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera. El grifo del crédito se ha cerrado y apenas llega a familias y empresas. El aumento del desempleo, la mayor aversión al riesgo que quieren asumir las entidades financieras y el objetivo de mantener a raya la morosidad se ha traducido en la concesión de menor número de hipotecas, también influida por la menor demanda de este tipo de préstamos.

Reversión a la media: Ciertas variables financieras tienden a volver a sus valores medios en el largo plazo. Con la vivienda, según los expertos, estaría sucediendo lo mismo. La reversión a la media en los mercados bursátiles se produce con frecuencia cuando sucede un hecho excepcional. Cuando este acontecimiento pasa a formar parte del pasado, lo normal es que la cotización de las acciones vuelta a los niveles previos a dicho suceso, lo que se denomina reversión a la media. Tras el boom inmobiliario, los precios estarían ahora revirtiéndose hacia la media, sin embargo, según Ritholtz. "Casi todos los activos sobrevalorados no vuelven simplemente a su tendencia histórica sino que incluso suelen caer por debajo de la media. No veo por qué el caso de las viviendas puede ser diferente".

Éstas son sólo algunas de las razones que nos pueden permitir entender por qué los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. Sin embargo, ¿cómo sabremos que la caída ha llegado a su fin?

- Leído en Cotizalia.com

¡Qué quiebren las inmobiliarias!

Los promotores inmobiliarios, por lo visto, deben creerse que son una casta especial dentro del empresariado español para quienes no sirven las reglas de juego que se aplican en los demás sectores, por lo que quieren un trato especial. Según su visión, mientras en este país el año pasado desapareció la friolera de 100.400 empresas, a ellos, que han amasado fortunas astronómicas gracias a la intervención pública sobre el suelo, y en más de un caso también debido a la corrupción que la propia intervención propicia, ahora hay que salvarles de la quema.

Decepcionados en parte con las medidas que presentó Zapatero la semana pasada en el transcurso del Debate sobre el estado de la Nación, ahora amenazan a la banca con hacerles un agujero muy importante si no les ayudan. Pues bien, lo que habría que hacer es dejar a las inmobiliarias que quiebren para que purguen de una vez por todas los excesos que han cometido, que han llevado a la economía española a la situación en la que se encuentra actualmente.

Cada vez que los promotores hablan de quiebra me pregunto, bueno, si todas las empresas tienen reservas para afrontar los tiempos difíciles, ¿qué han hecho las constructoras con las suyas? Es más, si las inmobiliarias tienen tantos problemas, ¿por qué sus propietarios no se rascan el bolsillo, que lo tienen bien lleno después de tanto como han ganado durante la burbuja del sector, y recapitalizan sus compañías?

Esta es una de las grandes preguntas en torno a la crisis de la vivienda que permanecen sin respuesta... sin respuesta por parte de los promotores, por supuesto. Porque, desde luego, ninguno de ellos se va a morir de hambre ni va a vivir el resto de sus días en la indigencia, porque para eso han amasado sus fortunas comprando suelo, reteniéndolo varios años para que su precio subiera y después construyendo y vendiendo con márgenes de beneficio que superaban en muchos casos el 100% de todos los gastos.

Cuántas veces hemos visto cómo por cada dos pisos que se vendían, uno entero era todo beneficio para la inmobiliaria. Esos márgenes son impropios de una economía de mercado y sólo se producen donde la intervención pública restringe la oferta y provoca subidas artificiales de los precios, que en la crisis española, además, vinieron espoleadas por la política de dinero barato del Banco Central Europeo.

El resultado de todo ello fue que el precio de la vivienda se multiplicó por tres entre 1997 y 2007 mientras que los costes apenas crecieron, en conjunto, en torno al 30%. Esa diferencia entre precios y costes fue ganancia pura y dura de los promotores, a costa de que los españoles se endeudaran hasta las cejas con hipotecas que ahora muchos de ellos a duras penas pueden pagar. Entonces, ¿por qué no se encargan ahora ellos mismos de recapitalizar sus empresas, como harían y hacen otros muchos empresarios, en lugar de andar por un lado y por otro buscando quién les saque las castañas del fuego?

Lo mismo cabe decir respecto de los precios de la vivienda. Los promotores tratan por todos los medios de impedir que éste caiga para no perder dinero, negándose a entender que a lo largo de la vida de las empresas hay ocasiones en que se producen este tipo de situaciones. Por lo visto, ellos lo único que quieren es ganar siempre, y cuanto más mejor.

Sin embargo, no se dan cuenta de algunas cosas. Por ejemplo, que las familias no pueden afrontar precios de las casas nueve veces y media superiores a sus ingresos anuales –la relación óptima es de tres veces– porque les endeuda de por vida y sin capacidad de reacción cuando vienen mal dadas, como ocurre en estos momentos. Por ello ahora hay tantas resistencias a meterse en la adquisición de un piso a precios tan disparatados, porque los españoles, aunque con mucho dolor y sufrimiento, están aprendiendo la lección. Los promotores, en cambio, no.

Se resisten a asumir esas pérdidas y en lugar de hacer lo mismo que están haciendo los bancos y cajas de ahorros con los pisos embargados, esto es, ponerlos en el mercado con importantes descuentos, ellos quieren venderlos poco menos que a los precios de los momentos álgidos de la burbuja para no tener que asumir pérdidas.

Ahora bien, ellos, que argumentan que el sector debe volver a ser uno de los motores del crecimiento económico, se niegan a comprender que para que eso pueda tener lugar, los precios deben caer hasta volver a alcanzar esa relación de tres veces los ingresos anuales de una familia. Sólo así empezarán de nuevo a venderse pisos, porque en las circunstancias económicas actuales nadie se va a hipotecar hasta el cuello durante treinta años. Cuando los promotores entiendan y acepten esto, el sector empezará a remontar y, con él, la economía. Cuando lo hagan dependerá en cierto modo de ellos porque si siguen resistiéndose a bajar los precios, al final será la propia realidad quien lo imponga y de forma mucho más dura.

Así que, quien no esté dispuesto a rebajarlos y asumir pérdidas, a recapitalizar su empresa si hace falta, mejor que quiebre ya para que esos pisos y ese suelo que retiene salgan al mercado libre a los precios a los que deben salir. Por cierto, en esas amenazas acerca del agujero que pueden provocar a la banca deben tener en cuenta que la nueva ley concursal incluye la figura del empresario en quiebra, al que no se le permite volver a meterse en negocios mientras no liquide todas las deudas pendientes. Y muchos de ellos están metidos en otros sectores y otro tipo de actividades, además de la inmobiliaria. Así que menos lobos, caperucita.

Emilio J. González - Libertad Digital

Etapas de la burbuja inmobiliaria

La burbuja inmobiliaria en España, al igual que cualquier burbuja de precios, tiene un ciclo de vida, un esquema "tipo" que, aunque contenga pequeñas variaciones, siempre sigue un mismo recorrido, y por supuesto, el mismo final.

En el esquema superior se observa el comportamiento "tipo" o etapas de una burbuja de precios, y, en el esquema inferior, se observa la evolucióin de precios de la vivienda en España desde el año 1985 hasta la actualidad.

La fase de "take off" (despegue de precios) tuvo lugar durante los años 80, y la fase de "First sell off" (final de la primera fase de ventas) llegó sobre el año 1990. Con la crisis posterior de principio de la década de los 90, hubo una caída en el precio de la vivienda, caída que se conoce como la fase de "bear trap" (trampa de oso, o trampa bajista).

Sin embargo, inmediatamente después el precio de la vivienda siguió subiendo, inflado por inversores institucionales y corporaciones que invierten cada vez más y más dinero.

De aquí, llegamos al año 2000, donde el precio de la vivienda se dispara, principalmente porque el público general se lanza a la compra de vivienda, al ver que su precio se revaloriza año tras año.

Algunas corporaciones (entidades financieras y empresas privadas) aunque tarde, también invierten cantidades millonarias en la construcción, en muchas ocasiones mucho más de lo recomendable, cegados por el dinero fácil, la cultura del pelotazo y el ladrillazo.

Las fases de atención de los medios, entusiasmo, avaricia, engaño, y el establecimiento de la vivienda como "nuevo paradigma económico" se suceden matemáticamente. Todas estas fases anteriores están contenidas en al zona de inversión de dinero del público general.

Finalmente, llegamos a finales del 2006: explota la burbuja inmobiliaria en España. (entramos en la fase de explosión). Poco después entramos en una crisis económica y crediticia sin precedentes, agravando el problema. Entidades financieras, empresas privadas y familias que tenían invertido gran parte de su capital en activos inmobiliarios se dan cuenta de que el precio de la vivienda ha tocado techo.

Las fases siguientes se suceden: negación, fase que actualmente acabamos de superar (ya nadie niega que la burbuja inmobiliaria haya explotado, ni que el precio de la vivienda baje muchísimo). Es más, ya se hablan en los medios de rebajas y caídas de precios que podrían llegar hasta el 50% en algunas zonas.

Lo que queda por llegar

Nos dirigimos a una "bull trap" (trampa de toro, o trampa alcista), donde, el precio de la vivienda se estancará brevemente e incluso subirá ligeramente, para después entrar en las fases de miedo, capitulación y desesperación, donde la vivienda pierde valor rápidamente.

Después de que la fase de desesperación haya acabado, y muy probablemente coincida con una mejora sustancial en nuestra economía, el precio de la vivienda volverá a subir, lentamente, hacia su precio real.

El precio de la vivienda usada caerá un 40% en 2009

El precio de la vivienda de segunda mano descenderá hasta un 40% este año como consecuencia de la caída a mínimos históricos de las ventas de este tipo de pisos, según un informe de Red de Expertos Inmobiliarios difundido hoy.

Según datos de esta firma, en los primeros meses del año se han vendido sólo una media de 9.000 pisos de segunda mano al mes, hecho que fundamentalmente atribuye a las severas restricciones y al endurecimiento en las condiciones para la concesión de crédito hipotecario.

Invertia.com

Fincas Corral, Don Piso y El Caserío: entre la estafa y el crimen organizado

El castillo de naipes que ha montado el empresario Josep Xicola alrededor de la empresa de intermediación inmobiliaria Fincas Corral se desmorona. A la compañía le han cortado las líneas de teléfono y su página web ha desaparecido de Internet. Tampoco existe la de Emcorr, la marca con la que el propio Xicola rebautizó la compañía que adquirió a Calixto Corral.

En los móviles de la compañía ya nadie contesta. Un grupo de ex empleados contratados por Xicola cuando adquirió Fincas Corral han decidido acudir a la policía y denunciar unos hechos que consideran como un delito de "estafa". Según explicó uno de estos empleados a elEconomista, "a nosotros nos contrató Xicola para lanzar una campaña de imagen en los medios de comunicación y convencer a la opinión pública de que todo era legal".

Sin embargo, "luego conocimos de primera mano el modo en que opera Xicola y decidimos denunciar los hechos a la policía". Posteriormente, "los Mossos d'Esquadra abrieron una investigación y nos reclamaron toda la información que teníamos al respecto, que entregamos en un disco de ordenador".

Según los hechos denunciados, Xicola presuntamente ha tramado una estafa que consiste en la compra de empresas en crisis por un euro pero asumiendo la deuda que tiene acumulada. "A cambio de realizar la operación, el empresario cobra al vendedor un 3% de la transacción, importe que tiene que ser abonado en efectivo y por adelantado a la venta", explican. Siempre según la versión de estos empleados, "Xicola ya ha realizado un centenar de operaciones de compra de empresas en crisis".

Don Piso y El Caserío

El pasado jueves , los trabajadores de la empresa Nature Park viajaron de Huelva a Barcelona para manifestarse ante el despacho de Josep Xicola en el número 1 de Rambla Cataluña. Los trabajadores denuncian que Xicola había comprado la empresa a los anteriores propietarios por sólo un euro y que después, pese a que la empresa contaba con un plan de viabilidad apoyado por la Junta de Andalucía, el plan nunca se llegó a aplicar y ellos dejaron de percibir los salarios.

Según los propios trabajadores, ante las protestas y tras varias horas de negociación, Xicola aceptó firmarles unos pagarés que cubren los sueldos pendientes.

La campaña de imagen que emprendió Xicola presuntamente tenía como objetivo acceder a la compra de grandes compañías en crisis como son la red de ventas inmobiliarias Don Piso o la fábrica de El Caserío que quiere cerrar la multinacional Kraft. Otra iniciativa de Xicola fue ofrecer al Gobierno y los ayuntamiento sus pisos para que fueran alquilados.

Jordi Sacristán

Cuanto más tarden en bajar los pisos, más se alargará la crisis

Francisco García Paramés, el 'Buffett español', el gestor de fondos más famoso, exitoso, alabado, envidiado y criticado de nuestro país, nunca ha tenido pelos en la lengua: critica abiertamente la forma en que nos estamos enfrentando a la crisis sin atacar los verdaderos problemas, y la compara con la actitud de los países anglosajones. Con un track record imbatible a 15 años (supera a todos los fondos de renta variable de EEUU a ese plazo), Paramés sufrió en 2008 su peor ejercicio, con pérdidas superiores al 40% en algunos fondos de Bestinver. A pesar de ello, sigue confiando ciegamente en su filosofía de inversión value (invertir en empresas sólidas con valoraciones atractivas en mercado). Y se muestra positivo sobre la bolsa ahora que el pesimismo lo inunda todo.

¿En qué momento se encuentra la crisis?

El origen de todo lo que está sucediendo se encuentra en el sector inmobiliario norteamericano y en el exceso de endeudamiento. En EEUU, así como en Reino Unido, el ajuste inmobiliario está siendo muy rápido, porque los anglosajones tienden a resolver los problemas de inmediato. Los precios de la vivienda ya han caído un 50% en California o Florida, y Lennar (la mayor inmobiliaria de EEUU) está vendiendo propiedades con un descuento del 85%. Ya están más cerca del final que del principio.

¿Y en España?

Aquí no se asumen unas caídas de precios tan fuertes porque tenemos otra cultura más parecida a la de Japón, de no coger el toro por los cuernos. Y cuanto más tarde en bajar la vivienda, más se alargará la crisis. Hasta Solbes ha admitido que, hasta que no caigan los precios un 30%, no acabará la crisis. El problema de ajustar así los precios es que el sistema financiero sufre; en otros países ya ha sufrido, pero aquí ese ajuste no se ha producido y tiene que hacerse. Lo que no sabemos es el impacto que puede tener en las cuentas de los bancos.

¿Habrá nacionalizaciones de bancos en España? ¿Deberíamos abandonar el euro?

No sé si hay dinero para las nacionalizaciones. Creo que lo más probable es que nos acaben ayudando Francia y Alemania. Salirnos del euro es una posibilidad, pero la veo menos factible: somos un país muy importante para dejar la moneda única y, al mismo tiempo, suficientemente pequeño para poder ayudarnos.

¿Qué opina de las medidas tomadas por los Gobiernos para luchar contra la crisis?

Son irrelevantes, porque intentan mantener artificialmente precios que no son de mercado. Solucionar un problema de endeudamiento con más endeudamiento es absurdo. La clave es que se ajusten los precios de los activos a un nivel razonable. Mientras eso no ocurra, el gasto público no sirve de nada y, además, lo tienes que pagar: es pan para hoy y hambre para mañana. Las buenas noticias son el incremento del ahorro porque el crecimiento a largo plazo tiene que basarse en el ahorro. El ejemplo más claro es China, donde las tasas de ahorro rondan el 40% y existe una enorme aversión a la deuda. Allí la demanda interna está compensando la caída de las exportaciones con crecimientos del 5% y el 6% de la productividad.

Entonces, ¿qué consecuencias van a tener todos los planes de estímulo?

Como los Estados están sobreendeudados, la única forma de resolver el déficit es la inflación, darle a la máquina de imprimir billetes. Lo normal es salir de la crisis vía inflación, por eso el activo más peligroso en estos momentos son los bonos de los Estados. Ahora bien, considero que es inevitable que España entre en deflación, porque no hay otra alternativa para salir de la crisis que el ajuste a la baja de los factores de producción, la tierra y los salarios.

¿Cómo ve la situación del mercado?
Lo veo razonablemente bien. Después de 2008, el peor ejercicio desde 1931, lo normal es que venga un año bueno, aunque no el mejor de la Historia. En Bestinver vamos contra la corriente: somos negativos cuando todo el mundo está eufórico y ahora que se exagera el pesimismo, somos más positivos. Creo que se están exagerando las valoraciones negativas, y hay que volver a un punto medio.

¿Las valoraciones son realmente tan atractivas con el desplome actual de los beneficios empresariales?
No hablo de Bank of America ni de Citi, porque es imposible valorarlos. Pero las bolsas han caído un 40% precisamente para ajustarse al desplome de los beneficios. El problema son los bancos; sobre lo demás soy optimista. El ciclo negativo de las bolsas empezó en 1998, no en 2008. Entonces estábamos en PER 20 y ahora, después de caídas del 50%, estamos en PER 8, por lo que no veo que las bolsas se tengan que ajustar mucho más. No nos encontramos en la situación de Japón en los 90, cuando tenía que ajustarse desde un PER de 70 veces. Nosotros nunca hemos tenido tanta liquidez en las carteras como en 1998, ni hemos hecho tantas compras como ahora.

Pues hace falta que la bolsa suba bastante para que usted recupere lo perdido en 2008
Es cierto. El año pasado, la gestión value lo hizo mal después de seis años de batir al mercado; hasta Buffett perdió el 40% y las acciones de su holding están en niveles de hace 10 años. Pero para nosotros fue peor 1999, cuando perdimos el 10% y la bolsa subió un 11%. Y en 2000-2002 ocurrió justo lo contrario: que ganamos mucho cuando todo el mundo se hundía. Ahora, incluso después de rebajar las valoraciones de casi todas las compañías en cartera, el valor objetivo del fondo ha subido el 10%. La crisis no ha afectado a la valoración de nuestras carteras, que es lo esencial, salvo en algún caso aislado. Y el mercado siempre termina por reconocer el valor de las buenas compañías, así que las que están a PER 3 tienen que vivir un rebote muy fuerte por mucha crisis que haya. Hay que darles tiempo, es como la lluvia fina.

Pero hay gente muy enfadada con Bestinver...

Lo único que pedimos a los clientes es paciencia. El año pasado tuvimos un 20% de reembolsos, y un tercio fueron porque la gente necesitaba el dinero, no porque hubiera perdido la confianza. Personalmente, creo que quien ha decidido vender este año se ha equivocado. Por poner un ejemplo, el cliente que decide reembolsar 10.000 euros en Bestinver, en realidad está reembolsando 35.000, que es lo que en realidad vale su participación. Esto es la esencia y por eso hemos tenido pocos reembolsos. El que no se lo crea, mejor que no invierta con nosotros. Hay muchas personas que, en lugar de fijarse en el valor de las cosas, se fijan en el precio. Y hay gente que no está preparada para invertir en bolsa.Ya, pero es difícil entender cómo después de predecir públicamente la crisis, les ha pillado tan de llenoSe explica por un problema de liquidez brutal, no por una cuestión de fundamentales. La gente no distingue entre unos y otros valores, y lo vende todo. Por eso, los activos defensivos caen igual que los no defensivos. Cuando eso ocurre, quiere decir que algo no está bien. La gente ha vendido a cualquier precio porque necesitaba el dinero. Pero eso nos permite comprar ahora a precios de saldo; cuanto más hayan caído las valoraciones, mejor.

¿Se arrepiente de alguna inversión realizada?

Sí, nos equivocamos con el grupo de periódicos norteamericanos McClatchy, al no prever la rapidez con la que se iba a producir la transición del papel a Internet en los medios de comunicación.¿Qué valores le gustan más en estos momentos por valoración?Nos gustan mucho el grupo italiano CIR, controlado por Cofide (el holding de la familia Benedetti) y BMW, que es nuestra principal posición en cartera porque es la empresa de automóviles que más crece del mundo con una valoración ridícula. En España nos gusta Alba, porque el valor de sus participaciones es el triple de su cotización.

E.Sanz, E.Segovia - Cotizalia.com

El precio de la vivienda sufrirá un ajuste 'virulento' durante 2009 en España

La vivienda seguirá bajando aún con más fuerza a lo largo del presente año. Los efectos "dramáticos" de la restricción del crédito hipotecario y la falta de confianza generada por el crecimiento del desempleo llevarán a un "reajuste muy fuerte" y "virulento" de los precios de la vivienda en España en 2009, según el estudio anual sobre la vivienda en Europa de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

A la mala situación económica nacional habrá que añadir el malestar económico que también padecen nuestros vecinos europeos. La escasez de compradores extranjeros "sólo podrá ayudar a deteriorar aún más el mercado de segunda residencia en aquellas zonas turísticas más emblemáticas del país".

El consultor y miembro de RICS en España, Amadeu Arderiu Calvo, explica que "tras el súbito pinchazo, en el 2008 la burbuja inmobiliaria se transformó en una gran bola de nieve que desde hace meses arrasa todo el sector residencial".

"Con un inmenso 'stock' de viviendas sin vender, que algunos cifran en un millón y medio de unidades, sin liquidez, con un sistema financiero débil y con una absoluta desconfianza en el sector, la actividad inmobiliaria residencial se ha detenido bruscamente. Además, hay grandes proyectos inacabados que salpican el paisaje de nuestro país", añade.

'Es posible que la gran bolsa de pisos en manos de bancos salga al mercado en algún momento con créditos ventajosos'

Ahora será necesario recurrir a la "ortodoxia empresarial" ante un exceso de capacidad, aunque "sin financiación será difícil reencontrar la demanda, y es posible que la gran bolsa de viviendas que actualmente está en manos de bancos, en algún momento salga al mercado pragmáticamente y con ventaja en el crédito".

En su opinión, se trata de "una cruel cura de humildad" para un sector que, a pesar de las reiteradas advertencias, no supo detener a tiempo "su huida hacia delante, con la colaboración de un crédito fácil y unas valoraciones complacientes, y que ahora debe luchar por recuperar la confianza".

Los precios en 2008 cayeron menos que en otros países europeos

De este modo, España no escapará este año del duro ajuste de los precios de la vivienda que experimentaron casi todos los países de Europa en 2008. Así, el informe destaca el moderado ajuste registrado en España el pasado año, con un descenso de los precios del 3%, frente a las caídas producidas en Estonia (-23%), Reino Unido (-16%), Francia (-10%) o Irlanda (-9%).

Las ventas han caído por primera vez desde hace una década en Italia

Ni siquiera se salvaron del "patinazo" en el sector residencial aquellos países que no participaron de forma alguna en el 'boom' inmobiliario que vivieron otros países como España. En Alemania o Austria, por ejemplo, la demanda se debilitó como consecuencia de la falta de crédito. De la misma manera, en Italia las ventas han caído y por primera vez desde hace una década, el crecimiento de las hipotecas fue negativo en 2008.

Una crisis del 'ladrillo' generalizada

Las perspectivas son "aún menos optimistas" en 2009. Según RICS, "la recuperación del mercado residencial europeo depende ahora de la habilidad de los gobiernos europeos para hacer frente a la escasez de créditos hipotecarios, así como de la escala y duración de la recesión económica".

El informe señala cómo los mercados en Gran Bretaña e Irlanda sufrieron los golpes más fuertes de los últimos tiempos en 2008, batiendo récords en el descenso de los precios de las casas. Si bien, "parece que los compradores están volviendo al mercado de la vivienda en busca de alguna ganga".

En el caso de los países del Este y Centro de Europa, 'la tempestad financiera está azotando bruscamente sus mercados'

En el caso de los países del Este y Centro de Europa, "la tempestad financiera está azotando bruscamente sus mercados". En Hungría, las transacciones cayeron entre un 10% y un 18% en el último año y los precios de las casas en Polonia descendieron en todas las principales ciudades durante 2008. "Una prolongada escasez de créditos hipotecarios podría provocar todavía más bajadas", añade el informe.

En Francia, la compraventa de viviendas usadas cayó un 30% y se espera que los precios se reduzcan en 2009 como consecuencia del pinchazo económico. A pesar de las medidas adoptadas por el Gobierno para incentivar la demanda y reducir los embargos de viviendas, RICS avisa de que "no habrá ningún signo de recuperación hasta 2010 como muy pronto".

En Holanda y Bélgica la nacionalización de las entidades de créditos más importantes, como Fortis, ha tenido un impacto muy grande en el mercado de la vivienda, pudiendo traducirse en una disminución de los precios de las casas.

-Europa Press

El stock de vivienda vacacional no se absorberá hasta dentro de 20 años

El stock de vivienda vacacional no se absorberá hasta dentro de 20 años. Así lo afirmó ayer el consultor inmobiliario y profesor del Centro de Formación Garrigues José Barta a lo largo de la jornada Causas y soluciones a la crisis organizada por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE).Barta, en su charla acerca de la crisis inmobiliaria, hizo un recorrido por los distintos subsectores. Respecto a la segunda residencia turística, este consultor considera que “se ha desarrollado mucho y muy mal” y no espera que la caída de precios sea inferior al 50%.Respecto al desarrollo de la primera vivienda, el consultor consideró que “depende de las ubicaciones.

Por ejemplo: Valdeluz, en Guadalajara [promoción de Reyal Urbis], tiene un futuro muy negro. Es muy difícil que un particular se vaya a Valdeluz a comprar”. En todo caso, y dado el acopio masivo de viviendas por parte de la banca, prevé que “las entidades comenzarán a ajustar los precios y a dar facilidades de crédito”. Ahora bien, a este respecto, Barta también ha mencionado que “las entidades se quedan con activos inmobiliarios con un 30% de descuento pero luego las pretenden vender sólo con un 5%.

“Hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales”La deriva del subsector inmobiliario industrial también irá por barrios. Si bien la logística seguirá teniendo su importancia, “va a haber provincias que sufrirán la destrucción de su tejido industrial de manera irreversible”. Las oficinas, los centros comerciales, los locales comerciales y los hoteles “tampoco van a dar demasiadas alegrías”, se teme.

En el capítulo de las medidas a adoptar, José Barta apostó por elaborar una Ley para la insolvencia familiar y garantizar que el crédito llegue a familias y empresas, porque “es prioritario salvar el entramado productivo y social del país”. Concretamente, para mejorar la competitividad del maltrecho sector inmobiliario, propuso modificar la ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos y las normas tributarias, así como desarrollar instrumentos financieros como las Socimi que sean competitivas cara al exterior.

Además, señaló la conveniencia de anotar preventivamente los contratos de compraventa, recabar información de fianzas de alquileres de las Comunidades Autónomas o crear registros autonómicos de alquileres de segundas viviendas.Para finalizar su ponencia, José Barta recordó “la inmoralidad” de los precios que han llegado a alcanzar las primeras viviendas en este país y afirmó que “hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales” por los excesos cometidos en el sector inmobiliario-financiero los años de atrás.

A lo largo de la jornada, también se habló de la crisis del sector financiero, en un día marcado por el anuncio oficial de fusión entre Unicaja y Caja Castilla-La Mancha. El secretario de Estado de Economía, David Vegara, dio la bienvenida a la noticia si “sus consejos de administración la valoran positivamente” y si “va a defender mejor los intereses de ambas entidades”. Sobre si esta fusión va a abrir la veda de las fusiones, Vegara dijo que, de ocurrir, “el Gobierno seguirá “con el debido interés” los procesos.

“Está claro que las cosas han cambiado mucho. El acceso al mercado internacional es más complejo y el tamaño para acceder a esos mercados es ahora más relevante”.“El Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley para recapitalizar las entidades”Preguntado acerca de la recapitalización de las entidades financieras, Vegara advirtió que “el Gobierno no aprueba por deporte un Decreto-Ley que contempla la posibilidad de recapitalizar las entidades financieras”. Animó a mirar a los países de nuestro entorno. E insistió en que “estamos preparados porque hemos aprobado un Decreto-Ley que hasta el momento no ha sido necesario”.

En todo caso, si hubiera que llevar a cabo recapitalizaciones, se haría bajo el principio de “no discriminación”.Además, recordó que España cuenta con un Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) diferente al de otros países, que además de garantizar los depósitos puede "gestionar situaciones de la naturaleza que sean en el ámbito del sector privado", es decir, que puede usarse en caso de que una entidad lo necesite en tiempos de crisis.Precisamente, al FGD se refirió en la jornada de ayer un representante de la banca.

“El Fondo puede actuar sin necesidad de intervenir. Además, los fondos –de banca, cajas y cooperativas- pueden recibir anticipos sin límite por parte del Banco de España”, apuntó. Sobre la solvencia del sistema financiero español, aseveró que “en España en estos momentos no hay entidades insolventes” y defendió su sector al asegurar que “no se puede decir que los contribuyentes estén ayudando a los bancos”. Para finalizar, animó al Gobierno a que “comparta (no asuma) los riesgos…”

-Cotizalia.com

Advertencia: los precios de la vivienda pueden caer hasta un 80%

Mercado de la vivienda: IRLANDA verá más que la demolición de construcción de viviendas durante la próxima década, a medida que la economía lucha por recuperarse de la caída del mercado de la vivienda y la aparición de "zombi" bancos, UCD economista Morgan Kelly dijo a la conferencia. En una presentación que atrajo a varios colectivos ingesta de aliento, el Sr. Kelly predijo que los precios de la vivienda caería un 80 por ciento de pico a través de en términos reales.

"Construcción, pero no de demolición, de la propiedad residencial y comercial se reducirá a cero en el futuro previsible", dijo. Bajos niveles de educación entre los empleados en la construcción - en caso de que los trabajadores llegaron a un máximo de alrededor de los números 280000 - significa el reciclaje no sería sencillo.

La recuperación será lenta: "Nos ha llevado 10 años llegar a esta situación - que con toda probabilidad, nos llevará 10 años para salir de ella." Sr. Kelly dijo que había sido calificado como muy prescient como resultado de sus advertencias en relación con la burbuja de los bienes, cuando en realidad él y un puñado de otros "aficionados" se limita a afirmar lo obvio.

No escatimar ruboriza, dijo economistas profesionales en el Banco Central y el Consejo Económico y Social, Instituto de Investigaciones de la "necesidad de mirar muy de cerca en sus análisis de la economía irlandesa y averiguar qué salió mal". Sr. Kelly dijo que Irlanda "capital de reputación" habían sido dañados por "chancers" como ex presidente de Anglo Irish Bank Seán Fitzpatrick, que habían sido instigados por "bufones" como el ex regulador financiero Neary Patrick, Ministro de Finanzas Brian Lenihan y el Taoiseach.

Al examinar los € 110 millones en préstamos a los desarrolladores, el Sr. Kelly dijo que una vivienda típica regional de colapso en los EE.UU. vieron bancos mantener una pérdida del 20 por ciento de estos préstamos, pero la estrechez del mercado irlandés aumentaba el riesgo de "sustancialmente mayores pérdidas "para los bancos irlandeses.

"Las garantías de Anglo y [irlandés] pasivos a nivel nacional tienen una fuerte posibilidad de ser llamado en los próximos 21 meses", dijo. La extensión de la garantía gubernamental a estas dos instituciones financieras era "extraordinariamente prudente" y podría producir pérdidas que el Estado no puede pagar. La crisis financiera mundial puede haber sido positivo para la economía irlandesa, ya que "nos dejó arrastrar aún más a nosotros mismos en nuestro agujero", dijo. "Si hubiera tomado un año o dos, habría terminado en un agujero en forma de Islandia, que no quiere decir que no vamos a terminar en uno".

Sr. Kelly dijo que el Gobierno debería abolir los derechos de timbre sobre la propiedad, compilar buen precio y la cantidad de estadísticas y restaurar la competitividad a través de los salarios del sector público un recorte del 10 por ciento. Un documento de TCD economista Patrick Honohan sobre la crisis bancaria argumentó que las inyecciones de capital en los bancos eran un requisito previo para la recuperación. El regulador financiero necesario para decidir ahora que los bancos habían importancia sistémica a la economía - en otras palabras, son "demasiado grandes para fracasar", y que son "zombie" bancos.

"El objetivo es evitar la continuación del funcionamiento de un subcapitalizada, propenso a errores banco con un deficiente modelo de negocio y las prácticas administrativas, una problemática base de clientes y una gestión comprometida frente a incentivos distorsionados," dijo el documento.

- The Irish Times

La vivienda caerá un 20% en el año 2009

El precio de la vivienda caerá más de un 20% a lo largo del año 2009 con un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes, según la empresa de tasación Tinsa.

En rueda de prensa para presentar el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie PDF ) del mes de enero, el director general de la tasadora, Luis Leirado, señaló que 2009 arrancó con un descenso de los precios del 10,1%.

Millón y medio de pisos sin vender

Es el primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado a finales de 2008, del 8,8%.

La razón de estos descensos es la caída de la compraventa de viviendas, lo que también ha provocado una acumulación de 930.000 pisos en ´stock´ al término del pasado año. Tinsa prevé que esta bolsa de viviendas sin vender alcance el millón y medio de unidades en 2009.

Efectos en cadena del 'caso Nozar'

El virtual concurso necesario de acreedores de Nozar amenaza con dañar aún más la situación del golpeado sector inmobiliario español. Especialmente a las cotizadas de las que Nozar es accionista. Colonial (9%), Afirma (9%) y Aisa (6%) se verán afectadas directamente el que podría convertirse en el segundo mayor concurso de acreedores de la historia de España, tras Martinsa-Fadesa. Indirectamente, Nozar puede arrastrar a otras compañías, entre las que se cuentan no sólo inmobiliarias, tal que Reyal Urbis, sino también entidades financieras.

Los problemas de Nozar, dueño del 9,33% de Afirma, ha pillado a la inmobiliaria cotizada presidida por Félix Abánades en medio de una ampliación de capital complicada, pese al apoyo hecho público por Amancio Ortega. Fuentes cercanas a la compañía no se cuenta con que ni Bañuelos (ex presidente de Astroc) ni Nozaleda acudan a la ampliación”. “Cualquier día nos encontramos con que la participación de Nozar en Afirma está en manos de algún banco”. Nozar pignoró el 98% del capital del complejo de esquí del pirineo leridano Boí Taüll en 2007 para garantizar dos operaciones inmobiliarias realizadas con Colonial. Operación por la que Nozaleda debe abonar ahora 135,69 millones de euros so pena de perder el complejo sito en el pirineo leridano.

Teniendo en cuenta que la deuda vence el próximo sábado, 31 de enero, la eventualidad de un concurso de acreedores casi se solaparía con la negociación en curso entre ambas inmobiliarias. A finales de año, Nozaleda ya no pudo afrontar el pago de 200 millones de euros a la inmobiliaria Reyal Urbis, lo que provocó que tuviera que pagar una indemnización de más de 70 millones de euros a la compañía presidida por Rafael Santamaría.

El peor de los escenarios posibles: un concurso necesario con indicios de culpabilidad

De confirmarse el concurso, Nozaleda podría verse envuelto en el peor de los escenarios posibles. A saber: un concurso necesario -que no voluntario- y con presuntos indicios de culpabilidad, lo que conlleva consecuencias muy serias para el consejo de administración de la concursada. Así lo aseguran Osorio y Asociados, representantes legal es de Avalatransa, la compañía que ha solicitado el concurso de Nozar. Según portavoces del bufete, “cualquier negociación de Nozar con cualquier empresa en los dos años anteriores al concurso va a estar en revisión. Y si se ha dedicado a negociar con los acreedores profesionales [como Colonial o Reyal Urbis], podría incurrir en una posible culpabilidad del concurso. Además, está la figura par conditio creditorum, que defiende que en igualdad de condiciones todos los acreedores tienen el mismo derecho a cobrar”.

Pero los abogados de Avalatransa van más allá y plantean incluso la posible existencia de operaciones sospechosas como compraventas con cajas de ahorro que camuflan en realidad daciones en pago. Es el caso de una operación con la Inmaculada de Zaragoza sobre unas parcelas en Zaragoza Alta Velocidad (ZAV), donde se iba a levantar la Torre Nozar; y otra con Cajastur sobre unos terrenos sitos en Llanes. Precisamente ayer, cuando trascendió que el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid había admitido a trámite la solicitud de concurso necesario de Nozar, la prensa asturiana destacaba que “Cajastur inyecta liquidez a Nozar con la compra por 41 millones de La Talá”.

Nozar defenderá que no está en situación de concurso

Ayer, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid admitió a trámite la solicitud de concurso necesario de acreedores de Nozar presentada contra ella por Avalatransa. Además de entidades financieras, numerosos proveedores llevan meses sin cobrar. La inmobiliaria cuenta ahora con un plazo de cinco días para oponerse a la solicitud de concurso. Entonces se celebrará una vista oral con todos los interesados y el juez decretará el concurso de acreedores (figura que se corresponde con la antigua suspensión de pagos) o el archivo del caso, si Nozar puede argumentar que puede pagar.

Avalatransa reclamaba en un principio a la compañía controlada por la familia Nozaleda una deuda por importe de 312.621 euros, y aseguraba que trataba de cobrar esta cantidad desde marzo de 2007. Posteriormente, la firma presentó una ampliación de la demanda en la que señalaba que, además de la deuda contraída con esta sociedad, la inmobiliaria tenía un préstamo impagado por importe de 2,11 millones de euros que venció el pasado 2 de enero.

Por su parte, Nozar precisó que su saldo pendiente con la empresa denunciante se limitaba a 23.425,24 euros, frente a los más de 300.000 euros reclamados por Avalantransa. Además, desveló que sobre esta sociedad pesa un embargo de la Seguridad Social de 79.426,01 euros.

La compañía presidida por Luis Nozaleda defenderá ante juez que su situación económica y financiera no requiere la declaración del concurso, indicaron fuentes de la inmobiliaria. Las mismas fuentes detallaron que la empresa "está en condiciones de afrontar sus pagos" y que ha conseguido rebajar su astronómica deuda que, según Avalatransa, asciende a 4.000 millones de euros.

Cotizalia.com

Deuda de bancos y cajas en inmobiliarias en quiebra

La crisis del ladrillo ha puesto sobre la mesa las cartas de la banca dentro del sector. Los últimos desplomes de las grandes inmobiliarias, como Martinsa-Fadesa, Tremón o Hábitat, ponen a Caja Madrid, La Caixa y Banco Popular en los primeros puestos de la lista de acreedores, con importes que superan los 1.000 millones de euros en el caso de las dos primeras y de más de 800 millones en Popular. Según los datos publicados, las cajas se llevan la peor parte con más de 68% de la deuda.

La semana pasada la agencia S&P rebajó la calificación de riesgo de la banca española, lastrado principalmente por el deterioro de su perfil financiero, entre otros motivos. Según indica la firma, este ajuste se enmarca dentro del batacazo del ladrillo y su “repercusión en otras áreas empresariales”. Las últimas suspensiones de grandes inmobiliarias como Tremón y Habitat han puesto su granito de arena y apuntan a un desgaste mayor dentro del negocio financiero.

En los primeros puestos del ranking de acreedores se encuentran las dos grandes cajas españolas. El colapso de Martinsa-Fadesa dejó un agujero de 1.000 millones en las cuentas de Caja Madrid. Su presidente, Miguel Blesa, ha recalcado que la entidad madrileña luchará por recuperar el dinero concedido a la compañía dirigida Fernando Martín. En total, de los 5.200 millones de deuda que acumulaba Martinsa-Fadesa, las cajas prestaron unos 3.600 millones de euros.

El incremento de la morosidad y el deterioro de los activos motivó que las agencias de calificación crediticia Moody´s y S&P recortasen los rating de la segunda caja de ahorros del país. “Los problemas de crédito se están acumulando como resultado de la elevada exposición de Caja Madrid a la brusca desaceleración del sector de los promotores inmobiliarios”, reconocía la firma en una nota. Así, los préstamos de a los promotores inmobiliarios representa, el 19% de la cartera, según S&P.

La caja que dirige Isidre Fainé se coloca por detrás de Caja Madrid en lo referido a deuda con el ladrillo. Martinsa-Fadesa, Tremón y Hábitat adeudan a la entidad catalana cerca de 1.010 millones de euros. El mayor reclamo proviene, al igual que Caja Madrid, de Martinsa con unos 700 millones y después, el de la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras con un importe superior a los 230 millones.

Otras de las cajas “salpidas” por los concursos de acreedores de las citadas compañías son Caixa Catalunya, con un importe cercano a los 420 millones y Caixa Galicia, con unos 340 millones de euros. Según los datos publicados, este tipo de entidades ocupan el 68% de los préstamos concedidos a Tremón, Martinsa-Fadesa, Hábitat o Aifos, lo que supone una cifra aproximada de más de 4.300 millones. Bancaja ofreció financiación de 280 millones y la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), con 190 millones.

POPULAR, EL BANCO MÁS AFECTADO

El banco que controla Ángel Ron es la entidad cotizada con mayor volumen de préstamos a dichas inmobiliarias. Unos 400 millones fueron cedidos a Martinsa Fadesa, 200 millones a Tremón, 160 a Hábitat y unos 106 millones a Aifos.

Importes menores ocupan los grandes bancos españoles: Santander concedió créditos a las tres primeras inmobiliarias por un valor total de 375 millones y BBVA por un cómputo de 450 millones de euros.

Ya es oficial: en 2011, pisos un 50% más baratos

Pocos parecen recordar a día de hoy lo que fue la crisis inmobiliaria de principios de los noventa en España. Tras los excesos que trajo consigo la celebración simultánea de las Olimpiadas de Barcelona y la Exposición Universal de Sevilla, el Tío Paco tardó poco en llegar con una rebaja que supuso que, sólo en 1992, los precios de la vivienda cayeran un 6,7%, excepción que hasta ahora había confirmado el aforismo de que “la vivienda nunca pierde valor” con el que muchos se han autoconvencido de sus locuras inversoras a lo largo de los últimos años.

No recuerdan que los cinco años siguientes fueron de travesía en el desierto y, aunque nominalmente los precios repuntaron alrededor del 7%, en términos reales, es decir: ajustados a la inflación, su valor se contrajo alrededor de un 18%. Cierto. Para muchos, aún siendo las dos caras de la misma moneda, no son elementos exactamente comparables ya que la pérdida absoluta de riqueza se percibe de un modo muy distinto a su merma relativa que, incluso, se podría considerar en términos de coste de oportunidad. Una reflexión teórica interesante sobre la que algún día tendremos que volver.

Pero no es el objeto del artículo actual. El recuerdo de 1992, y del quinquenio de parálisis del ladrillo que le siguió, debería servir para poner en su justo sitio la primera crisis inmobiliaria del siglo XXI que hoy estamos padeciendo. La situación es esencialmente distinta a la de entonces, toda vez que la dimensión del problema es sustancialmente superior lo que exige una corrección más intensa en tiempo y forma. No hace falta irse por las ramas para darse cuenta que así es. Más allá de las evidencias macroeconómicas acerca del peso alcanzado por el sector en el modelo productivo español, basta con acudir a la realidad que se deriva de las fuerzas simultáneas de oferta y demanda en España.

En efecto. El stock que figura en el escaparate del residencial español es cercano a los dos millones de unidades, resultado de ese exceso de producción de los últimos años que asombraba a Europa, toda vez que nuestra tasa de propiedad es de las más altas de la región, y permitía sacar pecho a nuestros políticos, los mismos que ahora se sorprenden de su colapso. Por su parte, entre los compradores cunde el desánimo como nunca antes. Para los que buscan su primera vivienda, la ausencia de financiación y la incertidumbre sobre su futuro laboral, con un horizonte de 20% de paro a 18 meses vista (1 trabajador de cada 5 que se dice pronto), actúan como freno a la voluntad adquirente. Colas como las que se han formado ante el bluff sabido de antemano del Pocero de Fuenlabrada deberían servir no como anécdota digna de ser contada sino como signo de los tiempos que corren. Por lo que respecta a los inversores, son conscientes de que aún no ha llegado su hora. Cuando no se percibe ni potencial plusvalía, ni aparente rentabilidad, mejor mantenerse al margen.

Cualquier desequilibrio de oferta y demanda como el actual debería conducir, sin duda, a una rebaja sustancial de la variable de ajuste que es el precio. Y mientras que en los países que han vivido burbujas similares a la nuestra, éste ha sufrido caída de doble dígito, en nuestra nación la estadística oficial señala que hay un incremento nominal, siquiera mínima, año sobre año. Ojo, estamos hablando del agregado, no de operaciones singulares. ¿Qué está pasando? A mi juicio hay un cuadruple factor que a día de hoy está actuando como freno a la caída en el valor de la vivienda.

Por lo que respecta a la primera mano, la actuación precipitada de los bancos a la hora de hacerse con promociones en curso para evitar procesos concursales, están permitiendo trasladar el exceso de precio del promotor a la entidad financiera sin pasar por el mercado. Aunque ésta se haga con los activos al valor de su deuda, hasta que el bien no salga a la venta, ese menor precio de adquisición no se traslada al cliente final. Por otra parte, la aparición de la figura del concurso voluntario de acreedores permite que la actividad de la firma siga de una forma supervisada en manos de sus administradores por lo que, de cara a garantizar la actividad futura de la entidad, nadie se atreve a hacer ventas a pérdida que pongan aún más el riesgo el futuro patrimonial cuando se pueden instar las quitas que sean oportunas a los financiadores. Hasta que las mismas se aprueban, no se renegocia el nuevo margen y, por ende, no se repercute a los pisos. En lo que a la segunda mano se refiere, el sistema garantista español es sin duda un freno a la caída del precio de las casas. En la medida en que el hipotecado responde ante el acreedor con todos sus bienes presentes y futuros, su voluntad de pago es muy superior al de los ciudadanos de naciones donde el riesgo se limita a la garantía aportada. Por último, el proceso de liquidación de la propiedad es terminal, en el sentido de que la ciudadanía aguanta su estatus hasta que es insostenible, produciéndose entonces la liquidación por derribo de sus activos. A ese punto aún no hemos llegado. Aunque falta poco.

¿Cuánto puede durar esta situación? Ya hemos defendido desde estas líneas lo que hemos llamado la teoría de la avalancha que hace referencia a la aportación marginal, un copo de nieve, como desencadenante de un proceso destructivo de magnitud muy superior. Ahora mismo la clave está en la capacidad de aguante de las entidades financieras que sustituyen activos rentables como los créditos por bienes ilíquidos lo que restringe su capacidad de dar financiación adicional al mercado, incidiendo sobre la demanda. No hay rotación. Por otra parte, las entradas en mora de promotores suponen una merma paulatina de sus niveles de solvencia que, igualmente, les impide, si no quieren disparar sus niveles de apalancamiento, ser más activos en su acción prestamista. El crecimiento de las carteras de inmuebles de forma paralela al aumento de los impagos tiene un límite. Y habrá un momento, un piso más, un concurso adicional, en el que lo perentorio será limpiar el balance por el lado del activo con objeto de no poner en peligro la propia supervivencia, salvo recapitalizaciones dudosas impuestas por el regulador. No hay que olvidar que renunciar a un 25% de los ingresos del crédito promotor, al 5% de rentabilidad neta, a cambio de pisos, tiene para el conjunto del sector un impacto en el margen de intermediación del 10%, pérdida a añadir al deterioro natural del negocio consecuencia de la situación económica. Eso por no hablar del impacto que los créditos sin garantía real pueden tener sobre el balance. El momento del basta ya está mucho más cerca de lo que muchos piensan y, cuando se produzca, su paso a la Atila provocará que pocos se acuerden de la distinción entre bajada real y nominal en nuestro país.

¿Cómo de profunda será la caída? Bueno no hay que olvidar que el precio de la vivienda sobre la renta bruta de la unidad familiar se mantiene, según datos del Banco de España, en máximos de siete veces frente a la media histórica de cuatro. Suponiendo la reversión del ratio a dicha media, sólo por el lado del numerador podríamos justificar una reducción de alrededor del 40% en el precio de los pisos. Sin embargo, en un proceso como el que actualmente está viviendo nuestro país, de enorme dependencia exterior sin recursos de tipo de interés o de cambio para atraer capitales, cabe esperar un brusco ajuste de los salarios reales con objeto de ganar competitividad. Una reducción que algunos analistas sitúan en el 20%. La caída en el importe del denominador haría que la corrección tuviera que tener aún mayor profundidad pudiendo superar el 50% ajustados por la inflación. Ups. Si nos fuéramos a otro indicador de sobrevaloración como es el rendimiento del alquiler, el cálculo saldría bastante parejo.

Sin posibilidad de incremento de las rentas, el mayor retorno, que actualmente y según Credit Suisse, se sitúa en el 2%, tendría que venir por el lado del valor de la vivienda. Para que rendimiento doble, y al menos se acerque a los costes de financiación, el precio de las casas ha de reducirse a la mitad. Ojalá que este análisis fuera equivocado pero me da que no. Estuve el viernes desayunando con un banquero de pro con intereses notables en el sector. Y él fijaba el límite del ajuste en el 30% a dos años. Ya se lo dice McCoy. Se queda corto. O no. Debate abierto.

Cotizalia.com

Esta crisis es culpa de una cuadrilla de sinvergüenzas y de estúpidos

«Soy un torero, he vuelto a la plaza después de retirarme». La vocación pedagógica de Leopoldo Abadía (Zaragoza, 1933) le ha convertido a sus 75 años en un gurú de la economía con miles de fieles seguidores. Desde su blog, donde ya acumula 1,6 millones de visitas de todo el mundo, este padre de 12 hijos y abuelo de 36 nietos se ha convertido en una referencia para entender la crisis y los efectos económicos que la rodean. Más de 350 medios de comunicación se han hecho eco de sus consejos y está preparando un libro. ¿La clave de su éxito? Explicar con claridad, de forma campechana pero certera, términos tan indigestos como hipotecas subprime o TAE. «Si te dicen que tu dinero está en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, significa en español que lo has perdido». Su nick (¡toma ya!) es LAP.

-Explíqueme por qué estamos en crisis, por favor.

-Le voy a explicar lo único que sé. En resumen, hace siete años la Reserva Federal americana redujo los intereses y eso condujo a que se dieran créditos a todo hijo de vecino sin solvencia y luego esos créditos se extendieron a todo el mundo y nos han enganchado. Esas hipotecas no se sostenían por sí solas, y encima dieron tantas que se les acabó el dinero; así que cogieron las hipotecas y las convirtieron en paqueticos que vendieron por todo el mundo. Al quedarse sin liquidez, se empezaron a prestar dinero unos a otros en el mercado interbancario. Y resulta que los intereses en ese mercado se miden por el euríbor, y al final lo suben y pasa que usted y yo pagamos más por la hipoteca. Aquí nos partíamos de risa viendo las tonterías económicas que hacían los americanos, y ahora nos hemos dejado de reír de pronto. Esto es el resumen muy resumido.

-¿La gente sabía aquí que su dinero dependía de lo que hacían en EE UU?

-Lo ignorábamos todos. Hasta los bancos y las cajas de ahorros del mundo. Que lo ignoremos nosotros, es lo normal. Que meta mi nómina en mi caja de toda la vida es lo habitual. Lo que no sé es que un segundo después esa nómina está en Oklahoma, y dos segundos después esa nómina está prestada a uno de estos individuos sin solvencia. Pero tampoco lo sabía el director de mi oficina ni el presidente de la caja.

-¿Quién lo sabía?

-Que no suene a farol. Lo que me sorprende mucho es que yo en enero me di cuenta cuando me puse a darle forma a todo esto copiando las informaciones de los periódicos. ¿Por qué lo sabía yo y oficialmente no lo sabía nadie? Es curioso... Llego a la conclusión de que lo sabía mucha gente.

-¿Alguien tuvo que orquestar ese sistema financiero?

-Lo empiezan a preparar los bancos americanos con lo que llaman unos productos financieros estructurados. Esto, ni usted ni yo sabemos lo que es, pero otra gente que sí debía saber lo que eran, tampoco lo sabían. Al final, los van comprando mucha gente y viene el problema. ¿Era algo orquestado? Ya lo matizaré en la conferencia, pero creo que ha sido una combinación de sinvergüenzas y estúpidos. Y prefiero al sinvergüenza, porque se puede convertir y ser bueno, pero el segundo no tiene solución.

-¿No ha recibido presiones por sus comentarios en el blog?

-Nadie. Todo el mundo es bueno...

-Incluso le invitan a dar charlas.

-Sí, pero de momento no me ha invitado ningún banco.

-¿Cómo empezó toda esta fama?

-Cada vez que me llaman famoso, siempre digo que le pongan 6 comillas a la derecha y otras 6 a la izquierda. Empecé hace años a hacer un diccionario para mí. Copiaba conceptos que veía en los periódicos y las explicaciones de lo que eran entre paréntesis. Por ejemplo, si ponía concurso de acreedores, y entre paréntesis antigua suspensión de pago; yo copiaba. Ahora tiene 600 vocablos. A finales de enero, puse el vocablo crisis 2007-2008. Era muy inocente y pensé que acabaría en el 2008. Pero en lugar de salirme 3 líneas, me salieron 10 páginas. Y lo puse como anexo al diccionario. Entonces se lo mandé a dos amigos, y ése fue mi fallo, del que estoy muy contento. Uno de ellos se lo mandó por correo a otros 3 amigos. Al cabo de unos días, un hijo mío me dijo que le había llegado a su correo. Y decía el mejor piropo que me han echado: 'no sabemos quién lo ha escrito, pero por el estilo seguro que es un joven universitario'. ¡A los 75 años!

-Y ahí se desató.

-Sí, porque mi hijo lo metió en un blog. Y ya llevamos 1.600.000 visitas. Hay visitas de Burundi. Y pienso: por favor, ¿a quién le importa lo que yo digo en Burundi? Pues por lo menos hay uno al que le interesa.

-¿Y no tiene la sensación de que esa terminología tan compleja a veces se emplea a propósito para que no entendamos nada?

-Lo peor es que al que habla no se le entienda y encima no quiera que se le entienda. Si yo te hablo de hipotecas subprime, seguramente no lo entiendes; si te hablo de hipotecas porquería, sí lo entiendes. Todo lo que no entiendas, la culpa es del otro, no es tuya.

-¿La clave es preguntar?

-Pregunte lo que no entienda y tal y como usted habla: dónde está mi dinero, cuánto le di y cuánto me dará por mi dinero. Porque si preguntas dónde está tu dinero, y te contesta que en un Mortgage Backed Securities convertido en Collateralized Mortgage Obligations, tú piensas: '¡qué bien!'. Eso quiere decir, traducido al español, que lo has perdido.

-La gran pregunta: ¿cuánto durará?

-Durará mucho. Para saber el por qué es muy fácil. Hay que conocer la dimensión. Si la crisis fuese de 500 dólares, pues los ponías tú y yo, y resuelto. Si la crisis es de no sé cuántos miles de millones de dólares, pues a lo mejor yo no puedo poner mi parte. Cuando algún político español dice que la crisis financiera quedará finiquitada en dos meses, habría que decirle: ¡cállase, hombre! Mire, 2009 entero. Y el 1 de enero del 2010, siempre digo que me llamen. Así que ese día descolgaré el teléfono.

-¿Le parecen eficaces las medidas anticrisis que ha adoptado el Gobierno español? ¿Y las decisiones de la Cumbre de Washington?

-Todos los gobiernos están adoptando las mismas medidas. En la reunión del 14 de octubre, a la que por cierto no acudió el ministro de Economía, el Gobierno español adoptó una serie de medidas que se pueden resumir en tres. Primero, posibilidad de entrar en el capital de los bancos que lo están pasando mal; segundo, aval del Estado para cuando vayan a pedir dinero fuera, y tercero, que el Estado pueda comprar paquetitos de hipotecas sanas a los bancos. Da la impresión de que esta última medida no está funcionando.

-¿Y funcionarán?

-Me parece a mí que esto se le ha ocurrido a Gordon Brown. En teoría, son medidas correctas. Sobre la primera, el secretario de Estado de Economía dijo al día siguiente que no teníamos dinero. Luego, Miguel Sebastián, ministro de Industria, dijo que sí teníamos dinero y que acudiremos a los mercados exteriores. ¿Sabe cuánto cobran de intereses todos estos que sí tienen perras? Entre el 7% y el 14% anual. Igual al tercer año a lo mejor tengo que ir a otro fondo soberano para que me ayude a pagar el interés del primer fondo soberano. De fondo soberano en fondo soberano, vamos a acabar mal. Estas medidas, por ahora, no están funcionando nada bien.

-¿Algún miembro del Gobierno le ha pedido consejo?

-Nadie. Y tampoco lo harán. Y no les estoy esperando. Yo discurro como cualquier otro.

-¿Cuántas veces se ha topado con esa frase de 'estamos en ello', que tanto detesta, al analizar las declaraciones de los políticos y de los responsables económicos?

-Lo de 'estamos en ello' quiere decir: no tengo ni idea de qué tengo que hacer; vamos a ver si se resuelve solo. En estos momentos hay un desconcierto absoluto, y por eso creo que esta crisis es la más grave que ha habido nunca.

-¿Por qué apellida ninja a la crisis?

-Lo copié de un sitio donde un periodista decía que en América llamaban ninjas a las personas sin ingresos fijos, ni empleo ni propiedades. La clásica persona a la que tú no le dejarías ni tres euros. Pues estas fueron a las personas que buscaron los bancos. ¿Por qué? Pues porque había muchos y se les podía cobrar un poquito más por el mayor riesgo. No hace falta ser doctor en Economía para darse cuenta de que el negocio estaba sobre palitos.

-¿Se arriesga a darme soluciones?

-Por el tamaño salvaje de la crisis, corremos el peligro de quedarnos en el diagnóstico. Me ha dado por decir que en cuanto se acabe mi conferencia, prohibido hablar de crisis. Hay que pensar: en mi negocio voy a hacer esto y esto; y en mi familia voy a hacer esto y esto... Vamos a sacar adelante lo que podamos, si no nos quedaremos acurrucados en casa llorando.

En España han existido cárteles y mafias de la vivienda que actuaban con absoluta impunidad

Miloon Khotari Relator de la ONU (2000-2008) y autor del informe sobre el problema del acceso a la vivienda en España.

Sin paños calientes. Khotari pone el dedo en la llaga de los temas más candentes: la especulación, los elevados precios, las hipotecas inaccesibles y la corrupción. Con la crisis en plena efervescencia, visita Bilbao para concienciar del acceso a la vivienda para los más necesitados bilbao. El gurú para el acceso a la vivienda digna para los clases sociales más desfavorecidas y relator especial de la ONU, Miloon Kothari, ya recomendó en 2006 al Gobierno español que alertase a los ciudadanos e inversores de que el país "se enfrentaba a una grave crisis" inmobiliaria. Pero sus advertencias cayeron en saco roto.

Usted ya preveía una gran crisis de la vivienda. ¿Es visionario o era tan fácil de pronosticar?

Llevo varios años visitando muchas ciudades del mundo y comprobando la desconexión que hay entre las políticas de vivienda y las personas que viven en malas condiciones, inmigrantes, pobres, mujeres... Hay muy pocos gobiernos con políticas destinadas a ese 20% de la población con menos ingresos porque los planes estaban dirigidos a la obsesión por la propiedad, que en España es tremenda, y a apoyar el mercado. Las políticas no han controlado la especulación ni han regulado el mercado. Estaba muy claro que con estos desajustes, el problema de la vivienda iba a estallar. Se veía claramente que en el sector inmobiliario unas pocas personas se enriquecían y muchas se empobrecían con hipotecas altísimas. Porque además este proceso no sólo afectaba a los pobres sino también a las clases medias.

Estudió también el caso de Estados Unidos. Allí el problema es más acuciante después de las famosas hipotecas 'subprime'.

En Estados Unidos todavía estaba más claro que nos dirigíamos hacia una crisis de vivienda tremenda. Existía una burbuja de construcción que en algún momento iba a explotar. La ironía consiste en que mientras ocurría eso, cada vez más gobiernos ratificaban los Objetivos del Milenio. Por una parte, teníamos administraciones que llegaban a acuerdos en el ámbito global pero, en el ámbito nacional, los únicos pasos que daban era para apoyar el mercado.

En el caso español, usted ha sido muy beligerante y ha criticado reiteradamente la corrupción.

En España he visto más que en otros lugares, unos altos niveles de corrupción. Corrupción relacionada directamente con la tenencia de la tierra, de la propiedad y la vivienda. Reúnes los factores que hemos comentado antes, disparidad de ingresos, desconexión de políticas y enriquecimiento y como resultado da un aumento de los cárteles o las mafias de la vivienda que han actuado con una impunidad absoluta. Además estos cárteles tenían muy buenas conexiones con los políticos y era evidente que todo ello desembocaría en una crisis muy importante. Yo tenía claro que esto iba a ocurrir pero me ha sorprendido mucho la escala, la magnitud de la crisis.

Cuando habla de las mafias, ¿a quién está acusando?

Hay dos niveles de responsabilidades. Cuando tenemos bancos que están dando alegremente créditos a pesar de sus clientes se están sobreendeudando, ese es un nivel de responsabilidad. Además esos mismos bancos estaban prestando dinero de forma incondicional a promotores y constructoras para que pudieran especular en el mercado. Pero por otro lado, los partidos y los políticos no pusieron fin a estas prácticas ilícitas a través del Parlamento, y si no lo hacían, era porque se estaban beneficiando directa o indirectamente... los precios subían y la gente especulaba. Resulta, por ejemplo, muy sorprendente que en España haya una serie de familias poderosísimas que controlan el mercado inmobiliario. Y hablo sólo de la vivienda, me refiero también al control del suelo.

¿Ha cambiado el panorama inmobiliario con la crisis?

Se da la paradoja de que los gobiernos que decían que no tenían dinero para desarrollar políticas sociales de vivienda, en la crisis salen al rescate de los bancos. El sistema está dando dinero a los bancos para que sigan con sus asuntos sucios. Y parece que los políticos van a seguir ocultando estos negocios. Creo, personalmente, que las grandes compañías inversoras que durante muchos años han estado formalizando préstamos de forma irresponsable y los directivos de estos bancos, deberían ser juzgados. El llamamiento que yo hago es que la crisis sirva para que los gobiernos puedan implantar políticas donde primen los derechos humanos.

A pesar de este llamamiento, usted ya ha dado muchos tirones de oreja a los gobiernos. Le dijo a Zapatero que aunque la vivienda estaba garantizada en la Constitución, no cumplía este derecho.

Mis informes son constructivos. Hago muchas recomendaciones respecto a la vivienda protegida, a los desahucios, a lo que respecta a la violencia doméstica contra la mujer, recomiendo directrices pero no recrimino. Una de las razones por las que acepté venir a Bilbao es porque veo que en Euskadi existe la oportunidad de hacer un progreso muy interesante en materia de vivienda gracias al nuevo proyecto de ley. Mi intención en la charla que he pronunciado es que toda la sociedad civil se implique en la ley para que sea consistente.

¿Ha detectado un situación muy diferente en materia de vivienda en Euskadi con respecto al Estado español?

En Euskadi y en Catalunya se trabaja en leyes que garantizan el derecho a una vivienda y creo que estas dos comunidades tienen la oportunidad no sólo de sentar un ejemplo en el resto de España sino también en el resto del mundo.Porque este proyecto es un ejemplo de cómo un Gobierno puede trabajar codo a codo con la sociedad civil por el derecho a una vivienda digna. Este derecho es mucho más que todo el mundo pueda tener un techo, se trata de poder vivir en paz y con dignidad. En otros lugares esto es totalmente impensable.

Significa eso que está mejor posicionada para salir de esta crisis.

Sí, por supuesto. Las personas que deciden y diseñan estas políticas en Euskadi han sido sensibles durante bastante tiempo a estos problemas, por eso se hacen más viviendas de protección oficial sobre el total de inmuebles construidos. También creo que es muy importante la relación tan estrecha entre la sociedad civil y el Gobierno y eso se ve claramente en el Foro de vivienda de Euskadi. No quiere eso decir que no haya problemas pero sí que existe más concienciación. Aquí, los bancos tampoco han llevado a cabo políticas tan irresponsables. Y tal vez el sector financiero pueda apoyar programas de vivienda para personas con ingresos bajos.

Reivindica un stop a los desalojos, una especie de moratoria para frenar los desahucios.

Sí, por eso este proyecto de ley debería contemplar disposiciones sobre desahucios para que nadie pueda quedarse en la calle. Pediría que antes de formalizar un desahucio, de dejar a la gente sin techo porque, por ejemplo, no puede pagar su hipoteca, se realice un impacto del desahucio y del coste social y económico que representa.

Habla a menudo de cómo se ha urbanizado la pobreza, del apartheid urbano.

Sí, el apartheid urbano es la situación en la que se encuentran las personas con menos ingresos, separadas en guetos o barrios aún más pobres que antes. No hay mestizaje en las ciudades del mundo. Según algunos datos, de aquí a quince años cerca de 2.000 millones de personas vivirán en chabolas, el doble que en la actualidad.

Concha Lago