He escrito frecuentemente sobre las fábulas demográficas que señalan que la demanda de vivienda "reprimida" en España puede mantener los precios actuales y que la demanda futura será todavía mayor. Solo hace falta mirar a las pirámides demográficas y hacer cálculos razonables sobre formación de hogares para darse cuenta de que, muy al contrario, si los compradores tuvieran en cuenta la demografía del futuro (como algunos artículos académicos sugieren para el caso de Estados Unidos) los precios se hundirían hoy.
Alguien pensará: "pero si el INE dijo hace poco que la población española alcanzaría los 50 millones en 2015". Cierto. Pero hace diez años el INE dijo que la población española sería de 30 millones en 2050. Las proyecciones demográficas son complejas especialmente por el factor inmigración. De la misma manera que se ha producido una llegada masiva de inmigrantes en los últimos años, si la economía empezara a funcionar peor, se produciría una salida importante. La parte que es más fácil de predecir es el crecimiento vegetativo, y en este apartado, las cosas no son ni mucho menos tan positivas (y menos en los grupos de edad que demandarán primera vivienda en los próximos años).
Aunque no se sabe con exactitud la distribución del motivo de la compra de las viviendas producidas en los últimos años parece que el peso de la inversión y las segundas residencias ha debido ser muy elevado (a juzgar por las ratios de nueva población sobre nuevas viviendas). Pero esta demanda viene y va con el ciclo económico (depende mucho más de la renta que de la situación de la demografía). Norris, en su artículo de hoy en el NYT, intenta caracterizar el comprador actual de vivienda en Estados Unidos. "El comprador ideal hoy, al contrario de lo que ha sido cierto en años anteriores, es una persona que esté de alquiler y que no tiene el peso de poseer una vivienda." Hace tan solo un año la situación era muy diferente. Tener una vivienda que había ganado valor permitía venderla para comprar otra más grande: el precio debería ser suficiente para pagar el viejo préstamo y dejar una ganancia que se pudiera utilizar para el pago de la entrada de la nueva. Esta situación ha dejado de producirse y los créditos puente se han convertido en una ratonera ante la enorme reducción de las ventas. Además, cuanto más grande es el crédito solicitado mayores son las posibilidades de que el banco se lo piense dos veces y no lo conceda.
Alguien pensará: "pero si el INE dijo hace poco que la población española alcanzaría los 50 millones en 2015". Cierto. Pero hace diez años el INE dijo que la población española sería de 30 millones en 2050. Las proyecciones demográficas son complejas especialmente por el factor inmigración. De la misma manera que se ha producido una llegada masiva de inmigrantes en los últimos años, si la economía empezara a funcionar peor, se produciría una salida importante. La parte que es más fácil de predecir es el crecimiento vegetativo, y en este apartado, las cosas no son ni mucho menos tan positivas (y menos en los grupos de edad que demandarán primera vivienda en los próximos años).
Aunque no se sabe con exactitud la distribución del motivo de la compra de las viviendas producidas en los últimos años parece que el peso de la inversión y las segundas residencias ha debido ser muy elevado (a juzgar por las ratios de nueva población sobre nuevas viviendas). Pero esta demanda viene y va con el ciclo económico (depende mucho más de la renta que de la situación de la demografía). Norris, en su artículo de hoy en el NYT, intenta caracterizar el comprador actual de vivienda en Estados Unidos. "El comprador ideal hoy, al contrario de lo que ha sido cierto en años anteriores, es una persona que esté de alquiler y que no tiene el peso de poseer una vivienda." Hace tan solo un año la situación era muy diferente. Tener una vivienda que había ganado valor permitía venderla para comprar otra más grande: el precio debería ser suficiente para pagar el viejo préstamo y dejar una ganancia que se pudiera utilizar para el pago de la entrada de la nueva. Esta situación ha dejado de producirse y los créditos puente se han convertido en una ratonera ante la enorme reducción de las ventas. Además, cuanto más grande es el crédito solicitado mayores son las posibilidades de que el banco se lo piense dos veces y no lo conceda.
Por tanto, la demanda como inversión y segunda residencia está parada por la seguridad de bajadas de precios futuras; la demanda para mejora de vivienda se ha visto reducida drásticamente por el proceso comentado en el párrafo anterior; y la demanda de primera vivienda se ve reducida por un grupo de edad menguante y las dificultades para conseguir un préstamo de un volumen suficiente para los precios vigentes. Como en Estados Unidos, siempre nos quedarán los que están de alquiler pero, a diferencia de Norteamérica, ésta es poca esperanza pues su proporción en España es ridícula. Entonces, ¿dónde está esa demanda segura que soportará el sector en el futuro y de la que tanto hablan Chacón y los constructores?
José García-Montalvo
1 comentario:
Eso nos lleva a otro tema, otra derivación lógica que estos 'lumbreras' de pacotilla de los analistas y expertos, y todos esos inútiles bien pagados no mencionan pero se ve venir con una claridad total. Toda mi generación la tiene en mente ya: y es que ya no habrá familia descencia.
Es imposible. Nos lo están impidiendo.
Que no se pregunten por qué LES DESEAMOS HASTA LA MUERTE A LOS ESPE-ENCULADORES.
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