Los precios de la vivienda de segunda mano registran caídas de hasta el 40%

La crisis del sector inmobiliario español está obligando a muchos particulares y profesionales a realizar "importantes ajustes" en el precio de las viviendas para encarar el actual entorno inmobiliario. Según el informe que publica hoy Facilísimo, estos descensos superan en algunos casos el 40%, en especial en el mercado de segunda mano.

Así, el descenso de la demanda está obligando a los vendedores particulares a realizar grandes descuentos en el precio de todo tipo de inmuebles: pisos céntricos, chalets individuales a las afueras, fincas con gran cantidad de terreno o incluso viviendas de lujo.

Nuevas por hasta un 25% menos

Pero, tal y como indica el índice de precios del portal inmobiliario, también las promociones de obra nueva están comenzando a notar un "importante ajuste en sus precios", y se pueden encontrar promociones a un precio un 25% inferior al inicial. De hecho, el informe señala que "muchas promociones de viviendas a estrenar cuestan menos que un inmueble similar de segunda mano".

El director general de Facilisimo, Juanra Doral, aseguró que hay casos en los que se venden casas de obra nueva a un precio "muy cercano a su precio de coste". "No creo que asistamos ya, salvo casos excepcionales, a grandes bajadas, puesto que los costes financieros que se están acumulando impiden el descenso del precio mínimo de venta", indicó.

En este contexto, los promotores citados por el informe aseguran que la poca actividad que existe en el mercado inmobiliario no se debe ya a los precios, sino a la falta crédito concedido por los bancos.

En este sentido, un portavoz de Realia indica que esta situación ha provocado un cambio de actitud por parte del cliente, ya que hasta mediados del año pasado la mayoría de ellos daba la señal de la vivienda y posteriormente pedía o se subrogaba a la hipoteca. "Ahora, en cambio, suelen asegurarse antes de que obtendrán financiación", comentó. Por su parte, Oscar Ochoa, Director del Departamento de Promociones del Grupo Gilmar, asegura que una gran parte de las operaciones realizadas por la compañía en los últimos meses se efectuaron con ahorro propio.

Efectos en cadena del 'caso Nozar'

El virtual concurso necesario de acreedores de Nozar amenaza con dañar aún más la situación del golpeado sector inmobiliario español. Especialmente a las cotizadas de las que Nozar es accionista. Colonial (9%), Afirma (9%) y Aisa (6%) se verán afectadas directamente el que podría convertirse en el segundo mayor concurso de acreedores de la historia de España, tras Martinsa-Fadesa. Indirectamente, Nozar puede arrastrar a otras compañías, entre las que se cuentan no sólo inmobiliarias, tal que Reyal Urbis, sino también entidades financieras.

Los problemas de Nozar, dueño del 9,33% de Afirma, ha pillado a la inmobiliaria cotizada presidida por Félix Abánades en medio de una ampliación de capital complicada, pese al apoyo hecho público por Amancio Ortega. Fuentes cercanas a la compañía no se cuenta con que ni Bañuelos (ex presidente de Astroc) ni Nozaleda acudan a la ampliación”. “Cualquier día nos encontramos con que la participación de Nozar en Afirma está en manos de algún banco”. Nozar pignoró el 98% del capital del complejo de esquí del pirineo leridano Boí Taüll en 2007 para garantizar dos operaciones inmobiliarias realizadas con Colonial. Operación por la que Nozaleda debe abonar ahora 135,69 millones de euros so pena de perder el complejo sito en el pirineo leridano.

Teniendo en cuenta que la deuda vence el próximo sábado, 31 de enero, la eventualidad de un concurso de acreedores casi se solaparía con la negociación en curso entre ambas inmobiliarias. A finales de año, Nozaleda ya no pudo afrontar el pago de 200 millones de euros a la inmobiliaria Reyal Urbis, lo que provocó que tuviera que pagar una indemnización de más de 70 millones de euros a la compañía presidida por Rafael Santamaría.

El peor de los escenarios posibles: un concurso necesario con indicios de culpabilidad

De confirmarse el concurso, Nozaleda podría verse envuelto en el peor de los escenarios posibles. A saber: un concurso necesario -que no voluntario- y con presuntos indicios de culpabilidad, lo que conlleva consecuencias muy serias para el consejo de administración de la concursada. Así lo aseguran Osorio y Asociados, representantes legal es de Avalatransa, la compañía que ha solicitado el concurso de Nozar. Según portavoces del bufete, “cualquier negociación de Nozar con cualquier empresa en los dos años anteriores al concurso va a estar en revisión. Y si se ha dedicado a negociar con los acreedores profesionales [como Colonial o Reyal Urbis], podría incurrir en una posible culpabilidad del concurso. Además, está la figura par conditio creditorum, que defiende que en igualdad de condiciones todos los acreedores tienen el mismo derecho a cobrar”.

Pero los abogados de Avalatransa van más allá y plantean incluso la posible existencia de operaciones sospechosas como compraventas con cajas de ahorro que camuflan en realidad daciones en pago. Es el caso de una operación con la Inmaculada de Zaragoza sobre unas parcelas en Zaragoza Alta Velocidad (ZAV), donde se iba a levantar la Torre Nozar; y otra con Cajastur sobre unos terrenos sitos en Llanes. Precisamente ayer, cuando trascendió que el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid había admitido a trámite la solicitud de concurso necesario de Nozar, la prensa asturiana destacaba que “Cajastur inyecta liquidez a Nozar con la compra por 41 millones de La Talá”.

Nozar defenderá que no está en situación de concurso

Ayer, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid admitió a trámite la solicitud de concurso necesario de acreedores de Nozar presentada contra ella por Avalatransa. Además de entidades financieras, numerosos proveedores llevan meses sin cobrar. La inmobiliaria cuenta ahora con un plazo de cinco días para oponerse a la solicitud de concurso. Entonces se celebrará una vista oral con todos los interesados y el juez decretará el concurso de acreedores (figura que se corresponde con la antigua suspensión de pagos) o el archivo del caso, si Nozar puede argumentar que puede pagar.

Avalatransa reclamaba en un principio a la compañía controlada por la familia Nozaleda una deuda por importe de 312.621 euros, y aseguraba que trataba de cobrar esta cantidad desde marzo de 2007. Posteriormente, la firma presentó una ampliación de la demanda en la que señalaba que, además de la deuda contraída con esta sociedad, la inmobiliaria tenía un préstamo impagado por importe de 2,11 millones de euros que venció el pasado 2 de enero.

Por su parte, Nozar precisó que su saldo pendiente con la empresa denunciante se limitaba a 23.425,24 euros, frente a los más de 300.000 euros reclamados por Avalantransa. Además, desveló que sobre esta sociedad pesa un embargo de la Seguridad Social de 79.426,01 euros.

La compañía presidida por Luis Nozaleda defenderá ante juez que su situación económica y financiera no requiere la declaración del concurso, indicaron fuentes de la inmobiliaria. Las mismas fuentes detallaron que la empresa "está en condiciones de afrontar sus pagos" y que ha conseguido rebajar su astronómica deuda que, según Avalatransa, asciende a 4.000 millones de euros.

Cotizalia.com

Nozar se convierte en la segunda mayor suspensión de pagos de la historia

El titular del juzgado Mercantil número 2 de Madrid ha admitido a trámite la declaración de insolvencia presentada contra la inmobiliaria Nozar. El concurso de acreedores -antigua suspensión de pagos- ha sido instado por uno de sus acreedores, Avalatransa, que argumenta sucesivos impagos de facturas por parte de la inmobiliaria.

Nozar tiene ahora cinco días para oponerse a la solicitud de concurso. Después de que envíe sus alegaciones, se celebrará una vista oral con todos los interesados y se decretará el concurso de acreedores o, en caso de que Nozar pueda argumentar que puede pagar a los acreedores, el archivo. Si la inmobiliaria no alega nada en ese plazo, el concurso comenzará inmediatamente.

La deuda de la compañía controlada por la familia Nozaleda asciende, según el acreedor, a más de 4.000 millones de euros. Entre los impagados se encuentran principalmente entidades financieras, pero también todo tipo de pequeños proveedores que llevan meses sin cobrar.

De este modo, la insolvencia de Nozar se convierte en la segunda mayor de la historia en España, sólo superada por la de otra inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, y por encima de la otra compañía del sector, Hábitat.

En su escrito, presentado ante el juez el pasado 24 de noviembre, Avalatransa se quejaba de que la "huida hacia adelante" que ha emprendido la inmobiliaria "provoca que la bola crediticia se acreciente día a día, de forma que cuando llegue el inevitable concurso nada quedará para los innumerables acreedores ordinarios". También denunció que Nozar estaba "liquidando ruinosamente su patrimonio" en beneficio de determinados acreedores.

Esta es la segunda vez que se solicita el concurso de acreedores de Nozar. El primer requerimiento se presentó, también por parte de Avalatransa, el pasado mes de marzo. En aquella ocasión, el juez Antonio Martínez-Romillo (que ahora trabaja en otro juzgado) consideró el concurso necesario «insuficientemente acreditado».

Cristina Caballero

Constructora San José renegocia su deuda de 1.200 millones para eludir la suspensión de pagos

La constructora San José y los nueve bancos con los que renegocia su deuda de 1.200 millones de euros (200.000 millones de pesetas) se han dado un mes de plazo para cerrar un acuerdo que, de no prosperar, situaría al grupo pontevedrés al borde de la suspensión de pagos.

La compañía que preside Jacinto Rey inició en noviembre las conversaciones con las entidades financieras que le prestaron 1.200 millones de euros hace año y medio para adquirir la inmobiliaria Parquesol. El proyecto era fusionar ambas compañías y aprovechar la cotización en Bolsa de la firma vallisoletana para lanzar al parqué al grupo con sede en Pontevedra. Al final no fue posible ni lo uno ni lo otro. La crisis del sector inmobiliario y el descalabro bursátil dieron al traste con el proyecto y han provocado el ingreso de la constructora en la lista de las diez inmobiliarias más acuciadas por sus deudas.

Jacinto Rey esperaba cerrar un acuerdo con sus acreedores (Barclays, Banesto, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Sabadell, Caixa Galicia, Caixa Geral de Depósitos, Banco Caixa Geral y Caixanova), a principios de diciembre. Pero fuentes próximas a las conversaciones aseguraron ayer que estas «siguen abiertas y podrían prolongarse al menos otro mes más». Pese a la buena voluntad expresada inicialmente por las financieras, las garantías que la constructora está poniendo sobre la mesa no han recibido el visto bueno de la totalidad de los actores en la negociación.

El desplome de Parquesol y de la actividad constructora en España provocaron que San José replegase su conglomerado empresarial (hace una semana la matriz del grupo absorbió a cuatro de sus seis filiales inmobiliarias: las que operaban en Galicia, Levante, Cataluña y Madrid) y lanzase un nuevo plan estratégico tutelado por Miguel Zorita, el último fichaje de Jacinto Rey para pilotar su grupo y el cuarto consejero delegado de Parquesol en menos de un año.

Lo difícil ahora es ofrecer a los bancos acreedores garantías fiables. Porque los activos de la constructora están «muy justos», decían ayer fuentes del sector, y el valor de Parquesol cae en picado. Las bolsas de suelo del grupo en España y en otros países, así como sus promociones residenciales valen hoy menos que hace un año. Respecto a Parquesol, en julio del 2007 Jacinto Rey pagó los títulos de esta inmobiliaria a 23 euros, y la ecuación de canje planteada para la integración de la compañía vallisoletana en el grupo San José proponía un valor de 26 euros por acción. En enero del 2008, Parquesol se cotizaba a 20,51 euros. Y el martes pasado a 6,99 euros. El 100% de la firma fue valorado hace un año para su venta por encima de los 917 millones de euros. Hoy vale menos de 285. Sus resultados en septiembre fueron un 97% peores que hace un año.

Esperando el concurso eólico

Para intentar salvar la crisis, San José busca oxígeno en el negocio de la energía y fuera de España. En Argentina, el grupo está optando a importantes paquetes de adjudicaciones de obra pública. San José trabaja en Buenos Aires, donde la constructora gallega implantó, desarrolló y todavía gestiona la marca Auchan. Y en la India, junto a un socio local, la firma de Jacinto Rey está concursando para construir una autopista valorada en 200 millones de euros. Otra parte del aliento financiero lo persigue en Galicia. Jacinto Rey ha pedido en el concurso eólico de la Consellería de Industria 733 megavatios en solitario, a través de Enerxías Renovables de Galicia; y 554 más en alianza con Ence, Manuel Jove y Epifanio Campo, a través de la firma Inveravan Gestión de Inversiones.

Confort suspende pagos con una deuda de 34 millones

El grupo inmobiliario leridano Confort solicitó concurso voluntario de acreedores (antigua suspensión de pagos) a finales del pasado mes de diciembre con una deuda de 34 millones de euros y un activo de más de 40 millones, según confirmó el abogado de la compañía. BBVA, Caixa Penedès, Banco Sabadell y Bancaja son los principales acreedores financieros de la inmobiliaria.

Las cuatro entidades financieras suman 25 de los 34 millones de deuda de Confort. El grupo, con tres promotoras y una constructora, atribuye a la actual crisis financiera, "que ha paralizado el crédito al sector de la construcción", su situación de insolvencia. La compañía, con sólo dos trabajadores, tiene dos promociones en marcha que tiene previsto acabar.

Por otra parte, el grupo constructor DHO y sus integrantes Obrum y Dico Obras y Construcciones se enfrentan a cuatro solicitudes de concurso necesario de acreedores que han presentado varios proveedores asesorados por el despacho Iure Madrid en los juzgados de Madrid. DHO acumula 13,57 millones de euros de impagados, en tanto que Obrum soporta deudas morosas por importe de 7,78 millones de euros.

Condenan a la promotora GSI a costear arreglos por 600.000 euros en doce chalés de Plentzia

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha condenado a una promotora bilbaína a reparar las graves deficiencias constructivas de 12 adosados ubicados en el abanico de Plentzia. Las reparaciones tienen un coste superior a los 600.000 euros. El fallo también obliga a la empresa a indemnizar con 12.000 euros al conjunto de propietarios en concepto de daños morales por el calvario que han supuesto para ellos los defectos denunciados. Pese a que la victoria en los juzgados ha sido contundente, los vecinos temen que sus viviendas no lleguen a ser arregladas «nunca».

De hecho, la firma inmobiliaria ha incumplido el plazo de tres meses fijado por los magistrados para ejecutar las obras. Actualmente, los funcionarios judiciales investigan su patrimonio para proceder al inmediato embargo de los bienes. El objetivo es reunir el dinero suficiente para que una compañía ajena al pleito pueda resolver el desaguisado. Así lo autorizó el juez que supervisa la ejecución de la sentencia, a finales del pasado mes de octubre.

El «infierno» que padecen los vecinos de la urbanización Isuskiza comenzó en 2004. La empresa Plentzia Ría 2002, vinculada a la corporación inmobiliaria GSI, construyó 20 adosados en este barrio residencial. En la publicidad se aseguraba que eran de lujo y su precio fue «bastante elevado». Según los afectados, hay otras 110 viviendas promovidas por «el mismo grupo empresarial» que también presentan problemas y se encuentran en trámites judiciales.

Humedades y grietas

Los 20 chalés fueron los primeros en ser entregados. Nada más recibir las llaves y a la vista del estado de las casas, una docena de familias decidieron acudir a la Justicia. Los jueces han considerado como hechos probados las serias deficiencias que presenta la urbanización. En la sentencia de primera instancia, confirmada hace poco por el TSJPV, se señala como principal problema las humedades. «Las hay bajo las terrazas y escaleras por la defectuosa impermeabilización; también por la capilaridad del suelo en paredes, lo que ha provocado pinturas levantadas y recercos; y también se producen humedades por goterones». Asimismo, en varias viviendas el agua se cuela por el hueco de la chimenea, «al existir un incorrecto sellado». A todo ello se suma la existencia de fisuras.

Además de los problemas con las filtraciones y las grietas, los jueces han tenido en cuenta «la merma en las calidades». La promotora entregó una memoria de materiales y después la ejecución de la obra no se correspondió con lo prometido. En este sentido, el fallo constata diferencias en los acabados de los suelos, la carpintería y, sobre todo, en la fachada y el aislamiento acústico. Esta última deficiencia ha provocado «una intromisión inconsentida en la intimidad de los vecinos», lo que ha sido decisivo a la hora de obligar a la promotora a pagar una indemnización por daño moral.

La lista de desperfectos se completa, según la resolución judicial, con holguras en las puertas de casa que dejan pasar el aire, calderas que funcionan mal, malos olores, ausencia de rodapié en algunas zonas, cierres de jardín desplomados y barnizados deficientes. Todo ello provoca que muchos residentes hayan tenido que ausentarse frecuentemente de sus chalés.

Los magistrados concluyen que existe un daño moral «no tanto por la desilusión de no ver cumplidas las expectativas, sino por la falta de intención de la demandada de arreglar, una vez pagado el inmueble, las molestias de las humedades u olores, así como por el debilitamiento de la intimidad al oír lo que los vecinos hacen».

La indemnización de 12.000 euros, a repartir entre las doce familias, ha sido ya pagada por Plentzia Ría 2002. Sin embargo, lo que realmente esperan con impaciencia los afectados es que la firma tenga bienes para poder hacer frente a las costosas reparaciones.