Vuelva usted mañana si quiere comprar un piso. Esta es la filosofía que impera en la actualidad en el mercado residencial español. Según varios expertos del sector, si pretende adquirir una casa, es mejor que se espere porque habrá segundas y hasta terceras rebajas en los precios de las residencias durante este año. Unos descuentos que vendrán de la mano de las entidades financieras que se han quedado con promociones terminadas de las inmobiliarias que tenían deudas pendientes.Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.
Todo apunta a que las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español. Para Richard Ellis estas sociedades financieras "pueden propiciar la revitalización del sector residencial, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones".
Los únicos compradores de pisos
Tal es el protagonismo adquirido por las entidades que casi se han convertido en los únicos compradores de pisos. "Los bancos son los que se están adjudicando, por el valor de las hipotecas o de las tasaciones, las viviendas de las constructoras y de los particulares que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias", explicó Montse Conde, responsable de Estudios y Consultoría de Colliers International.
Desde el año pasado se han visto rebajas en los precios de la vivienda; cuanto más tiempo pasaba, mayores eran. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, el precio medio de las casas nuevas libres se situó en 2.018 euros el metro cuadrado, lo que supone una bajada del 3,2% respecto a 2007.
Sin embargo, otras entidades barajan otros porcentajes. Por ejemplo, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) calcula que el descenso fue del 10%, mientras que la sociedad de tasación Tinsa calcula que la caída fue de 8,8%.
También las consultoras inmobiliarias manejan otras cifras. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva bajó entre un 8% y 10% el año pasado, mientras que el piso usado descendió entre un 10% y 20%. "Aunque no hay datos fidedignos sobre la bajada de los precios durante 2008, podemos estimarla en el entorno del 15% al 20%", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle.
Diferencias entre comunicades y municipios
Como se puede apreciar, las horquillas sobre los descuentos varían bastante entre los cálculos de las firmas o entidades. También por comunidades autónomas y municipios los números difieren mucho, aunque hay un denominador común entre Richard Ellis, Aguirre Newman, Colliers International, Jones Lang LaSalle y Knight Frank.
Las cinco consultoras coinciden en que el precio de segunda residencia fue el que más descendió el año pasado, por lo que las zonas costeras turísticas fueron las más castigadas por la crisis del sector. Aguirre Newman calcula que esa caída alcanzó el 25% en algunas localidades. Murcia, Almería y Castellón son las regiones más afectadas, a juicio del director de Jones Lang LaSalle.
¿El motivo? "Tanto por la sobre oferta, como por la caída de la demanda extranjera", especificó Edward Farrelly, director de Research en España de Richard Ellis. Pero los pisos en zonas turísticas no son los únicos perjudicados del panorama desolador del sector.
A esta lista, en opinión del experto de Knight Frank, hay que añadir las casas en grandes desarrollos periféricos de grandes ciudades. "Aunque en estos casos con rebajas, las ventas se realizan", matizó.
Pese a ese reajuste del precio de las casas, las compraventas de vivienda nueva libre cayeron una media de casi un 33% en España. Ante estos datos, la pregunta que seguro que le viene a la cabeza es si esas rebajas son suficientes para que los inmuebles sean accesibles para la población.
La vivienda, "sigue siendo cara"
"La vivienda sigue siendo cara, ya que la fuerte escalada del euribor y las dificultades de financiación han situado la tasa de esfuerzo media en España en el año 2008 en el 46,1%, según datos del Banco de España, cifra muy superior a los niveles del 30% de 2004", argumentó Conde.
Los cincos expertos creen que la causa principal de que no se hayan vendido más residencias es la falta de financiación. "En el caso de primera vivienda, donde sigue existiendo una demanda clara, el principal problema está en la concesión de préstamos hipotecarios. Si hay financiación y el precio se adecua, hay ventas", indica el ejecutivo de Jones Lang LaSalle.
Según Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, las entidades exigen que los compradores paguen una entrada más elevada que en el pasado. Tampoco hay que olvidar la falta de confianza. "La gente no quiere embarcarse en comprar una vivienda ante la inestabilidad laboral existente", remarca Conde.
La caída de los precios no ha tocado fondo
Cerrado con poco éxito el ejercicio 2008, los potenciales compradores de viviendas siguen observando cualquier movimiento en las ofertas de venta para este año. En opinión de las cinco consultoras, la caída de los precios de las casas todavía no ha tocado fondo, de manera que la tendencia que reinará en 2009 serán más descensos.
"Existe mucha incertidumbre y no podemos hablar de recuperación ya que realmente no sabemos cuándo vamos a tocar fondo. Dicho esto, es evidente que todavía hay margen para que haya un mayor ajuste en los precios. Según avance el año surgirán oportunidades interesantes para el comprador", afirmó el ejecutivo de Richard Ellis.
¿Cuánto bajarán los precios? Esa es la pregunta del millón. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva podría caer hasta un 15 por ciento, mientras que en las casas de segunda mano ese porcentaje máximo podría alcanzar el 30 por ciento, depende del caso."Seguiremos con la tendencia bajista en el primer semestre del año y se estabilizará en el cuarto trimestre de 2009", prevé Ferrer-Bonsoms. Por su parte, Knight Frank pone cifras a esa filosofía reinante y augura que la corrección puede llegar hasta un 20 por ciento más.
La banca, la principal protagonista
En la temporada de rebajas en los precios de los pisos, la banca será la principal protagonista, pues las inmobiliarias no tienen mucho margen para reducir los precios de venta. "Las viviendas fáciles de vender son las procedentes de daciones en pago y ejecuciones en pago que tienen una bajada grande y unas condiciones de adquisición muy buenas" señaló el director de análisis de Knight Frank España.
Sin embargo, el ajuste del precio de la vivienda no es la única varita mágica que puede reactivar el mercado inmobiliario español. La clave está, según los cinco expertos, en los bancos y cajas de ahorros. Si una familia tiene suficiente financiación tiene capacidad para adquirir una vivienda. Una situación que es muy difícil encontrar en la actual crisis económica y financiera que afecta a todo el mundo. Por eso, según el experto de Aguirre Newman, el perfil del comprador tiende a ser "oportunista".
En el momento en el que la banca abra el grifo el sector volverá a reactivarse. "Harían falta dos cosas fundamentales para que se volvieran a cerrar más operaciones de compraventa de inmuebles. Una de ellas es estabilidad laboral y, la otra, financiación. Esto a marzo de 2009 parece una quimera", indicó el director de residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms.
En conclusión, el comprador que tiene recursos propios que prepare su cesta para ir a la próxima temporada de rebajas de 2009.
- Carmen Canfrán
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