La verdad inmobiliaria actual

La verdad inmobiliaria actual bien puede resumirse en la viñeta de Forges al final de este articulo; la situacion inmobiliaria de este pais sigue el curso que, desde hace muchisimo tiempo, deberia haber seguido: desplome generalizado de precios y constantes bajadas. Del discurso de "en el 2008 los precios van a subir vertiginosamente", nos encontramos ahora la noticia publicada ayer en todos los medios: una bajada nominal y generalizada de los precios en un 8% confirmada por los propios promotores.

Personalmente, sigo siendo muy esceptico, ya que dicha bajada del 8% es una situacion muy ideal para ellos, estandola bajada real en, como minimo, tres veces mas, y rondara un 24% (y seguramente mucho mas).

Una a una, grandes inmobiliarias que se han dedicado a especular van cerrando, antes o despues, dejando perdidas millonarias a los bancos que las apadrinaban. La situacion es mas que curiosa debido a que son los bancos quienes ponen ahora el grito en el cielo, sin embargo, no se quejaban cuando permitian que una simple familia se hipotecase de por vida poniendo en riesgo su futuro.

A mi entender, todos ellos son los culpables de al actual crisis economica. Ellos y el sueño falso de comprar por X millones y vender por X + 10 millones algunos años mas tarde. A algunos le salio bien la jugada, y durante casi 10 años ha funcionado este oscuro negocio especulativo. A otros, por el contrario, les esta saliendo demasiado caro, al encontrarse que no solo han comprado un inmueble cuyo precio es entre un 30% y un 40% superior a su valor real, sino que los precios se han desplomado de repente, perdiendo incluso gran parte del dinero de la inversion. El Euribor sigue subiendo, al igual que la inflacion, y, por si fuera poco, el IBI ha aumentado en torno a un 200% con respecto a pasados años.

El tiempo pone a todos y a todo en su lugar.

La estafa de la inmobiliaria Lovipro

Juan Antonio Barragán se da a la fuga, dejando deudas por valor de 40 millones de euros.

El administrador único de la promotora inmobiliaria Lovipro, Juan Antonio Barragán Sánchez, que había cobrado importes superiores a un millón de euros a cuenta de futuras viviendas a un grupo de compradores, ha desaparecido dejando deudas de más de 40 millones de euros, según han denunciado algunos acreedores.

Los perjudicados, que buscan a otros acreedores en la misma situación, se vieron ayer obligados a presentar el concurso necesario de una de las sociedades del grupo, Lovipro Residencial, como única vía para tratar de recuperar una parte de sus inversiones.

En las últimas cuentas depositadas en el Registro Mercantil, correspondientes al 2006, esta sociedad declara un pasivo superior a los 25 millones de euros, cifra que se eleva a más de 40 millones de euros en el conjunto del grupo, integrado por diez sociedades que solo en los juzgados de Barcelona suman 70 demandas de sus proveedores.

Responsabilidades penales

Según la abogada Raquel Álvarez, del despacho Roca & Asociados que defiende los intereses de los compradores, existen posibles responsabilidades penales que se depurarán con la presentación de una querella en los próximos días contra Juan Antonio Barragán por los delitos de apropiación indebida, estafa y blanqueo de capitales.

Tras meses de excusas y dilaciones por parte del presunto estafador, los afectados solo encontraron un terreno todavía por desbrozar allí donde deberían haberse construido sus viviendas, aparcamientos y locales en Sant Boi de Llobregat (Baix Llobregat), Santa Coloma de Gramenet (Barcelonès), Tiana (Maresme) y L'Hospitalet de Llobregat (Barcelonès). Los inmuebles tenían que haberse entregado el pasado mes de diciembre.

La extensa estructura societaria del grupo Lovipro pende de una sociedad situada en el Ducado de Luxemburgo, que tiene una consideración próxima a la de un paraíso fiscal.

Sin respuesta

En las sedes principales de Lovipro, que comparten un único teléfono, nadie responde a las llamadas, según ha podido comprobar la agencia Efe.

En su página de internet, Lovipro se presenta como una promotora que "se ha adaptado a los nuevos tiempos y, sobre todo, a las carencias del sector".

Según su portal, la sociedad tenía en cartera el desarrollo de una promoción en Parla (Madrid), de otras ocho en Andalucía y de 26 más en Catalunya, en localidades como Barcelona, Badalona (Barcelonès), L'Hospitalet, Cornellà de Llobregat (Baix Llobregat), Esplugues de Llobregat (Baix Llobregat), El Masnou (Maresme), Vilafranca del Penedès (Alt Penedès), Platja d'Aro (Baix Empordà) y Empuriabrava (Alt Empordà).

Lovipro también se ofrecía en su página de internet a comprar solares urbanos.

El Pais:"se avecina una crisis inmobiliaria sin precedentes en España"

Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan.
La venta de viviendas se hunde.

Blesa dice que "da miedo" el peso del ladrillo en algunos bancos y cajas.
Trichet advierte que lo peor no ha pasado.

Miguel Blesa, presidente de Caja Madrid, ha dicho en voz alta lo que muchos ejecutivos comentan sotto voce desde hace semanas. La crisis golpeará mucho más de lo que estaba previsto a los bancos y cajas de ahorros españoles. La frase clave ha sido que "da miedo la parte de los balances de algunas entidades soportada por ladrillos". La sentencia adquiere especial resonancia tras saberse que la venta de viviendas se desplomó un 27% en el arranque de año, al tiempo que el presidente del Banco Central Europeo advierte que lo peor de la crisis financiera aún no ha pasado.

El hecho de no tener el veneno de las hipotecas de alto riesgo en sus balances (el origen de este terremoto que está torpedeando a algunos de los mayores bancos de EE UU), no evitará que la banca española sufra un fuerte golpe por vía indirecta: la falta de liquidez. La prueba es que en Bolsa, los grandes bancos ya han perdido alrededor de 36.000 millones de capitalización desde que empezó la crisis.

No importa que el sector financiero español tenga la segunda menor morosidad de los países desarrollados, alrededor del 1%. De nada les servirá contar con 34.000 millones de provisiones extraordinarios, un escudo anticrisis que no tiene parangón en ningún otro sistema financiero... Los grandes inversores internacionales apenas financian a los bancos y cajas porque están convencidos de que se avecina una crisis inmobiliaria sin precedentes en España. El Banco de España encendió las primeras alarmas en el verano de 2006. Pidió encarecidamente al sector que redujera la financiación de hipotecas porque los pisos subían demasiado. Apelaron a la prudencia del banquero, pero pocos le hicieron caso.

El mercado inmobiliario siguió calentándose. Después de EE UU y Reino Unido, España es donde más han subido los pisos en los últimos seis años, financiados por la banca española. Ahora los grandes fondos de pensiones y compañías de seguros temen la resaca de ese festín. Han leído demasiados artículos en la prensa anglosajona anticipando una debacle en el mercado hipotecario español. Su dilema es sencillo: no correr riesgos en España porque no podrían justificarlos si un día llega la caída. Sus clientes les echarían en cara que estaba claro que la burbuja se iba a pinchar.

Pocas entidades pueden sobrevivir sin financiarse en los mercados. Miguel Blesa comentó ante un grupo de periodistas en Viena, que "el mercado recela de la exposición al riesgo inmobiliario de las entidades y costará mucho tiempo erradicar este temor". En enero pasado, Blesa anticipó que cuando la morosidad crezca "lo hará de forma brutal". No obstante, suavizó la situación al decir que en España no hay ni bancos ni cajas con grandes problemas que hagan pensar en un proceso de fusiones o quiebras.

La situación se complica porque las entidades no tendrán más remedio que acudir a los mercados para financiarse, según Caja Madrid. Blesa aseguró que "este semestre tanto Caja Madrid como otras entidades tendremos que salir a los mercados, aunque sea a costa de pagar más porque las emisiones vencen y no hay más remedio que refinanciarlas. Los efectos de esta situación se verán en unos meses", concluyó.

Otro alto ejecutivo, esta vez de un banco, está convencido de que la marcha del producto interior bruto marcará la línea roja de la crisis financiera en España. "Si bajamos del 2% vamos a ver cosas muy fuertes", anuncia.

El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, no animó ayer a los pesimistas. En una comparecencia en Bruselas dejó claro que todavía "no hemos dejado atrás lo peor" de la crisis financiera. Además, no habrá ayudas: el BCE no rebajará los tipos de interés en la zona euro, dado el repunte de la inflación.

Los bancos centrales de Europa, Estados Unidos y Reino Unido intentan paliar la situación con inyecciones de liquidez, pero no están teniendo el efecto deseado. Como dijo ayer Blesa, ese dinero "sólo es financiación para uno o dos meses. Sirve de poco si persiste la desconfianza y la iliquidez de los mercados". En esta línea, Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), reconoció hace días que "la tormenta financiera ya está durando demasiado" y pidió urgentemente medidas para solucionarla. Desde las cajas el mensaje lanzado fue que se hicieron provisiones a costa de reducir el beneficio porque "estamos en momentos de niebla y miedo", según Juan Ramón Quintás, presidente de la CECA.

Oficialmente, el Banco de España ha quitado hierro a la situación y ha dicho que la banca mantiene una gran fortaleza, pese al deterioro del mercado inmobiliario que se explica por una crisis en el lado de la demanda y en el de la oferta. La primera se debe a que los clientes posponen la compra de pisos a la espera de que los precios se moderen. La oferta se frena porque las familias compradoras encuentran más obstáculos para financiarse.

Los inmobiliarios respondieron ayer al desplome en las ventas que certificó el INE. La Asociación de Promotores y Constructores de España pidió que se tomen medidas para controlar la "crisis financiera" que afecta al sector inmobiliario, una actividad que calificó como "estratégica", motor de la economía y un importante sustento del consumo.

Extraido en el diario "El Pais".

El INE confirma que el sector inmobiliario está en caída libre

La concesión de hipotecas y la compraventa de casas caen más de un 25% en enero

Aunque el Gobierno preveía un "ajuste suave" de la vivienda, los datos ponen de relieve que el sector está en caída libre. De hecho, el Instituto Nacional de Estadística ha publicado hoy por primera vez su estadística sobre la transacción y compraventa de viviendas, que se ha derrumbado un 27% en enero frente al mismo periodo del año anterior con 61.792 inmuebles. Otro indicador que evidencia no ya el frenazo sino la bajada brusca del ladrillo, es la concesión de hipotecas, que se ha reducido un 25% en el primer mes del año.

La compraventa de viviendas usadas (el 52,4% del total) ha caído un 35,6%, mientras que la compraventa de viviendas nuevas (el 47,6% restante) ha bajado un 14,6%. A pesar del descenso en tasa interanual, la transacción de estos 61.792 inmuebles representa un aumento mensual, en cuanto a diciembre, de un 41,08%.

En el caso de la compraventa de viviendas libres, que supusieron el 91,8% del total, se ha reducido un 26,7% en un año, mientras que la de viviendas protegidas (el 8,2% restante) ha caído un 30,7% con respecto a enero de 2007.

El número total de fincas -rústicas y urbanas- transmitidas en enero ha sido de 234.788, un 15,3% menos que un año antes y un 37,8% más que en diciembre. De estas transmisiones 136.074 fueron compraventas de fincas, lo que supone una caída interanual de un 23,5%.

Esta estadística incluye, junto a la compraventa, otros tipos de transmisiones de fincas: donación, permuta, herencia y otros, que pueden ser concentraciones parcelarias o divisiones horizontales de fincas.

Además, el número de viviendas transmitidas por cada 100.000 habitantes se ha situado en 169, cifra que se amplía a 644 para el conjunto de las fincas.

El INE, que ha hecho este cálculo a partir de la revisión del padrón municipal de 2007, coloca a Murcia como la comunidad con mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes, con 268, seguida de La Rioja (258), Castilla-La Mancha (237), Comunidad Valenciana (217), Cantabria (212) y Andalucía, con 200.

En el lado opuesto de la lista se sitúa Galicia como la comunidad con menor número de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes, con 113, seguida de Madrid (124), País Vasco (129), Navarra (138), Cataluña (139), Asturias (150), Castilla y León (157), Extremadura (159) Aragón (167), Baleares (180) y Canarias (190).

Para la elaboración de esta nueva estadística, que se publicará el mismo día que la de hipotecas, el INE recoge los datos que le remite mensualmente el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME).

Las hipotecas registran su mayor descenso desde 2004

El parón inmobiliario se ha dejado notar también con fuerza en el mercado hipotecario en enero. Según los datos que también ha hecho públicos hoy el INE, se conceden menos préstamos, se pide menos dinero y, tras varios récords absolutos, también se ha reducido el total de capital que los bancos y cajas han puesto en manos de sus clientes para comprar una casa.

Concretamente, el número de viviendas hipotecadas ha descendido en tasa interanual un 25,71% en enero, hasta un total de 93.808 inmuebles, su mayor descenso desde 2004; mientras que el importe medio ha bajado un 3,08% respecto a enero de 2007 y se ha situado en 142.793 euros.

Además, el capital prestado para este tipo de hipotecas en el primer mes del año ha alcanzado los 13.395 milllones de euros, lo que supone una bajada del 27,99% respecto al mimso mes del año anterior.

De su lado, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se ha situado en 163.448 euros, un 1,9% menos que en el mismo mes de 2007 y un 1,4% superior al registrado en diciembre de 2007.

Las cajas de ahorro han sido las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en enero, con un 58,5% del total, seguidas de los bancos (31,4%) y de otras entidades financieras (10,1%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 54,5% del total, los bancos un 35,1% y otras entidades, un 10,4%.

El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro ha sido del 5,09% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos han prestado a un tipo de interés del 5,06% y un plazo medio de 26 años.

El 98,3% de las hipotecas constituidas en enero ha utilizado un tipo de interés variable, frente al 1,7% de tipo fijo. Dentro de las variables, el Euríbor ha sido el más utilizado, ya que figuró en el 87,6% de los nuevos contratos.

Por comunidades, Murcia (con 887) y Castilla-La Mancha (con 578) se han colocado al frente de las regiones con más fincas con hipoteca constituida en enero por cada 100.000 habitantes. No obstante, todas las autonomías, excepto en la Región de Murcia, ha descendido el número de fincas hipotecadas por cada 100.000 habitantes.

Madrid y Navarra han registrado el mayor importe medio hipotecado, con 243.265 euros y 206.419 euros, respectivamente. Baleares (16,7%) y Andalucía (15,2%) han sido las comunidades que han experimentado una tasa de variación interanual mayor.

- Leido en El Pais

El euríbor alcanza la segunda cota más alta de 2008 con el 4,712%

La más alta se alcanzó el 2 de enero cuando se marcó el 4,733%. El repunte afectaría negativamente a las hipotecas contratadas hace un año con revisión anual.

El euríbor, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas, alcanzó este martes el 4,712%, la segunda cota más alta desde que el 2 de enero marcara el 4,733%. De seguir esta tendencia, el euríbor cerraría marzo por encima del 4,553%, nivel que no alcanzaba desde julio del año pasado.

En enero el indicador cerró, según los datos del Banco de España, en el 4,498%, y en febrero cedió unas décimas y se situó en el 4,349%.

Afecta a las contratadas hace un año

Este repunte afectaría negativamente a las hipotecas contratadas hace un año con revisión anual, pero mantendría prácticamente inalteradas las que se revisan semestralmente.

Esta subida representa que habrá un sobre coste anual de más de 600 eurosAsí, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,50% contratada hace un año las cuotas que se revisen anualmente subirían en marzo de los 800 a los 853 euros, lo que representa un sobre coste anual de más de 600 euros.

Si esa misma hipoteca se hubiera revisado en septiembre del año pasado, cuando el indicador alcanzó el 4,725%, la cuota hubiera pasado entonces de 800 a 853, y ahora en marzo podría reducirse en 15 euros.

El euríbor a 12 meses comenzó a cotizar en enero de 1999 y, desde entonces, ha oscilado entre un mínimo de 2,014 % y un máximo del 5,248%.

El ‘agujero’ de las cajas llega al 40% de sus resultados por el deterioro de sus activos

En saco roto han caído las reiteradas advertencias que el Banco de España les viene dedicando a las cajas de ahorros en el sentido de que reduzcan su exposición al mercado inmobiliario -la última el pasado día 20 de marzo-. El aterrizaje brusco del sector ya ha hecho mella en el conjunto de las entidades, que han visto cómo aumentan más sus pérdidas por el deterioro de sus activos (62,7%) que el crecimiento de sus beneficios (43,5%) en cómputo interanual. Así lo pone de manifiesto el hecho de que para el total de las cajas españolas, a diciembre de 2007, el agujero por este concepto ascendiera a 5.067 millones de euros frente a los 12.512 millones de resultados antes de impuestos, lo que supone el 40% de sus beneficios totales, según datos públicos de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) a los que ha tenido acceso El Confidencial. Especialmente dramático es el caso de tres entidades consideradas “muy grandes”: Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), Caja España y Caja Galicia, cuyas pérdidas por deterioro de activos fueron superiores a sus ganancias en 2007.

CAM, en concreto, ganó 325 millones de euros, pero sus pérdidas por deterioro de activos sumaban la nada desdeñable cifra de 549 millones, de los cuales 546 millones, corresponden a “inversiones crediticias”. Caja España perdió 149 millones frente a unos resultados de 110 millones de euros y las pérdidas por este concepto de Caja Galicia suman 248 millones frente a los 186 de beneficios antes de impuestos.

Otras Cajas de Ahorros y Montes de Piedad tampoco han sabido evitar el riesgo. Tal es el caso de Caja Ávila, cuyo deterioro supone el 99,85% de sus beneficios; Tarragona, con el 87,3%, o Bancaja, con el 79,29%, Caja Castilla La Mancha, con el 71%, o Caixa Cataluña, con un 65,4%.

Por volumen, la entidad española que más ha perdido en esta partida es Caja Madrid, con un total de 981 millones de euros. Pero sólo supone un 31% de sus resultados, que ascendieron a 3.100 millones de euros. Por su parte, los 553 millones de euros que La Caixa ha perdido por deterioro de activos, sólo significa un 15,62% de sus 3.500 millones de beneficios antes de impuestos.

¿Qué significan exactamente las pérdidas por deterioro de activos?

Ahora bien, ¿qué significan exactamente las pérdidas por deterioro de activos? La Circular 4/2004 del Banco de España, que entró en vigor en enero de 2005, lo explica muy claro. Según dicha Circular, “existe evidencia objetiva de deterioro en los instrumentos de deuda, entendidos como los créditos y valores representativos de deuda, cuando después de su reconocimiento inicial ocurra un evento, o el efecto combinado de varios eventos, que suponga un impacto negativo en sus flujos de efectivo futuros”.

Entre estos eventos se enumeran ejemplos como que el emisor o el obligado al pago de los instrumentos de deuda han sido declarados, o es probable que sean declarados en concurso, o tienen dificultades financieras significativas. Que se incumplan las cláusulas contractuales, como el impago de principal o intereses. O que el emisor o el obligado al pago hayan reestructurado deuda, exclusivamente por tener dificultades financieras.

Otros motivos para dar cuenta del deterioro de los activos son incrementos en el retraso de pagos o en el nivel de endeudamiento de los prestatarios; modificaciones en las condiciones económicas locales, nacionales o sectoriales que se correlacionan con impagos en los activos del grupo, tales como incremento en la tasa de desempleo en el área geográfica de los prestatarios; descenso en el valor de los activos recibidos en garantía en el área relevante, así como descenso en los precios de los productos o servicios u otros cambios adversos en las condiciones de un sector económico que afecten a los prestatarios del grupo.

El actual frenazo del mercado inmobiliario español, con bajadas de precios residenciales incluidas; el rosario de promotoras al borde de la quiebra; la Ley del Suelo que convierte en ilíquidos terrenos que antes eran urbanizables; el alto endeudamiento de los hogares; el aumento de la morosidad de particulares y empresas, sin contar con la espectacular mora de los establecimientos financieros de crédito; o el cambio de tendencia del empleo son “eventos” más que suficientes para justificar los datos de pérdidas por deterioro de los activos arriba mencionados.

El pasado día 20 de marzo, el Banco de España, máximo responsable financiero del país, volvió a lanzar un mensaje de prudencia a las entidades financieras españolas, especialmente en un momento complicado en los mercados internacionales, con dificultades en el acceso al crédito. De nuevo, desde el Banco de España, reiteraron que “esta llamada a la prudencia no responde a que haya detectado situaciones especialmente delicadas en alguna caja de ahorros determinada” y que “esta iniciativa no consiste tampoco en una actuación especial, sino que forma parte de la labor habitual de supervisión” que realiza el antiguo banco emisor. Supervisión que, a la luz de los datos, ha sido manifiestamente insuficiente.

- Leido en Cotizalia.com

Sólo la deuda de las grandes inmobiliarias y constructoras suma 126.000 millones

Las principales inmobiliarias y constructoras del país arrojan una deuda neta de 126.308 millones de euros en 2007. De este modo, sus compromisos financieros suponen 8,9 veces el cómputo global de su resultado bruto de explotación (ebitda), según refleja un informe internacional al que ha tenido acceso Libertad Digital. Su deuda equivale a cerca del 12 por ciento del PIB nacional y a más de un tercio del crédito total concedido al conjunto de promotores el pasado año.

LD (M. Llamas) La profunda crisis que, desde hace meses, padece el mercado inmobiliario español acecha la viabilidad del sector. No por casualidad, algunas de las principales inmobiliarias del país se han ido sumando poco a poco al abultado listado de compañías que se han visto en la obligación de renegociar sus condiciones crediticias a fin de evitar el temido concurso de acreedores (lo que hasta hace poco se conocía por quiebra o suspensión de pagos).

Entre los factores que han contribuido a la actual situación, destaca la espectacular caída en el ritmo de ventas, la aún mayor depreciación que han registrado determinados activos inmobiliarios (cartera de suelo), así como la aguda restricción de préstamos al sector por parte de las entidades de crédito. Sin embargo, el principal problema radica en la abultada deuda que acumula gran parte de las empresas dedicadas a esta actividad.

Las cuentas de las principales compañías inmobiliarias y constructoras del país arrojan una deuda neta de 126.308 millones de euros (casi 2 billones de las antiguas pesetas) a finales de 2007. Una cantidad que supera en 8,9 veces el resultado bruto de explotación (ebitda) de dichas compañías, que alcanzó los 14.263 millones de euros, según recoge un informe financiero internacional al que ha tenido acceso Libertad Digital.

Así, el endeudamiento de estas empresas equivaldría, medido en términos de PIB, a casi el 12 por ciento de la riqueza nacional. De hecho, supone cerca del 41,6 por ciento del volumen total del crédito concedido por bancos y cajas de ahorro al conjunto de los promotores inmobiliarios en 2007 (303.487 millones de euros). Y ello, pese a que el sector financiero ha recortado en un 50 por ciento el grifo crediticio al sector.

La deuda de las inmobiliarias es 13,7 veces superior a sus fondosEn concreto, las principales inmobiliarias afrontan una deuda neta de 33.649 millones de euros, frente a un ebitda (beneficios de explotación antes de impuestos, amortizaciones o depreciaciones) de 2.456 millones.

De este modo, sus resultados de explotación son 13,7 veces inferiores a sus compromisos crediticios. Las inmobiliarias que presentan un mayor desajuste en este ámbito son Reyal Urbis (5.744 millones de deuda frente a 205 de ebitda en 2007) y Colonial (8.961 millones frente a 400).Por su parte, la deuda de las principales constructoras se eleva a 92.659 millones de euros frente a un margen de explotación bruto de 11.908 millones.

En este caso, el ratio entre deuda y ebitda se aproxima a 7,8 veces. Pese a ello, apenas supone la mitad del desajuste financiero que presentan las principales inmobiliarias españolas.En el ámbito del sector constructor, las cuentas de Sacyr reflejan el mayor desajuste financiero, con cerca de 19.700 millones de deuda y un ebitda de 1.277 millones (15,4 veces menos). Le sigue Acciona, con un ratio de deuda de 12,7 y Ferrovial de 9,3.

El cambio de ciclo que vive el mercado inmobiliario nacional ha cogido con el pie cambiado a gran parte del sector. Algunas de estas compañías se lanzaron a poner en práctica importantes operaciones corporativas pocos meses antes de que estallara la crisis de las hipotecas subprime en EEUU, intensificándose así el esperado ajuste de actividad que se venía fraguando desde 2006.Y ello, ante las falsas expectativas de que el ritmo de beneficios del sector se mantendría en un nivel similar al alcanzado a lo largo de la última década.

Las fusiones corporativas pasan factura. Así, la fusión entre Inmocaral, Colonial y Riofisa supuso un desembolso de 5.760 millones de euros; la operación entre Reyal y Urbis alcanzó un valor de 3.300; al tiempo que la unión entre Martinsa y Fadesa se alzó hasta algo más de 4.000.

Un conjunto de cifras astronómicas que, dada la actual coyuntura sectorial, ha causado graves dificultades a la hora de afrontar los abultados compromisos financieros. Véanse, a modo de ejemplo, los últimos capítulos protagonizados por Colonial, Marinsa Fadesa o Hábitat.

1. La venta de pisos de ha desplomado hasta cotas próximas al 50 por ciento el pasado año, con respecto a 2006. De hecho, desde mediados de 2007, el volumen de ventas ha caído más de un 70 por ciento, según fuentes del sector.Mientras, las preventas (pedidos sobre plano o antes de la finalización de la obra) han bajado a ritmos que oscilan entre el 60 y el 70 por ciento de media en 2007. Además, los tiempos medios de venta se han alargado.

2. El valor del suelo, uno de los principales activos de los promotores, también ha sufrido una rebaja sustancial durante el pasado año. Y ello, gracias, en gran medida, a la entrada en vigor de la Ley del Suelo, impulsada por el Gobierno, que ha depreciado el valor del terreno urbanizable en casi un 90 por ciento en apenas unos meses.Así, el stock de suelo acumulado (sobre todo rústico y urbanizable) carece, hoy por hoy, de salida en el mercado, al igual que el stock de pisos, cuyo volumen oscila entre 1 y 1,5 millones de unidades, según distintos informes.

3. Las condiciones anteriores han restringido las fuentes de financiación sobre las que se sustentaba el sector: los bancos y cajas han cortado el grifo a las inmobiliarias.

4. El precio medio de los pisos se sitúa ya por debajo de la inflación, lo cual refleja una caída real en el valor de los inmuebles. Como consecuencia, los pisos han perdido su atractivo como activo para los inversores, cuya demanda suponía cerca del 40 por ciento del volumen total de ventas en los últimos años, según los expertos consultados por Libertad Digital.

5. Todo ello se refleja en un menor ritmo de actividad y, como consecuencia, en una creciente destrucción de empleo en el sector.De hecho, la sobrecarga financiera que soportaban las inmobiliarias cotizadas con mayores pasivos había aumentado hasta un 130 por ciento en el primer semestre de 2007, con respecto al mismo periodo de 2006, según datos de la consultora R.R de Acuña & Asociados.

Nota del cuadro: (*) Información incompleta. (**) Inconsistente (resultado de explotación negativo). Nota: El ratio de capacidad de devolución a corto plazo debe situarse por debajo de "1" para que no existan problemas de liquidez o de endeudamiento a corto plazo (ingresos a corto iguales o superiores a gastos a corto). Por otro lado, el ratio de capacidad de devolución total debe situarse en torno a "1,9", posición en la cual se han situado históricamente las empresas promotoras.Muchas compañías se verán abocadas, pues, a la quiebra, según las previsiones de los analistas. La situación de las inmobiliarias medianas no es mucho mejor.

Así, la inmobiliaria Llanera presentaba una deuda financiera 10 veces superior a su volumen de fondos propios justo antes de declarar suspensión de pagos.En el caso de Hercesa, su ratio de deuda se eleva a 9; Epsa presenta una deuda 16 veces superior a sus fondos; Grupo Lábaro (un ratio de 13), o el Grupo Tremón (con una deuda 5,6 veces mayor) son otros ejemplos de desajuste financiero sustanciales.

Advierte Greenspan en FT sobre gravedad de crisis mundial

PARIS, Marzo. 17.- La crisis financiera actual sería la más grave desde la Segunda Guerra Mundial, afirmó el ex presidente de la Reserva Federal estadounidense (Fed), Alan Greenspan, en una columna publicada el lunes en el diario Financial Times."La actual crisis financiera en Estados Unidos será juzgada probablemente como la más grave desde el fin de la Segunda Guerra Mundial", estimó Greenspan, que presidió la Fed de 1987 a 2006.

"Llegará a su fin cuando el precio de los bienes inmobiliarios se estabilice, y con ellos el precio de los productos financieros adosados a los préstamos hipotecarios", estimó."

Esta crisis dejará numerosas víctimas. El sistema de evaluación de riesgos actualmente en vigor será particularmente afectado", escribió Greenspan." Pero espero que una de las víctimas no sea el sistema de vigilancia mutua (por parte de los actores del sector financiero) y de manera más general la auto-regulación financiera como mecanismo fundamental de equilibrio del sector financiero mundial", agregó.

El ex presidente de la Fed --a quien se ha reprochado estar en el origen de la burbuja inmobiliaria a raíz de la política de tasas de interés muy bajas seguida por la Fed de 2001 a 2004-- estima igualmente que no habrá jamás un sistema perfecto de evaluación de riesgos."La gestión del riesgo no alcanzará jamás la perfección. Llegará un momento en el cual fracasará y una verdad incómoda quedará al descubierto, provocando una respuesta inesperada y brutal", escribió."

Es importante, incluso esencial, que cualquier tipo de reforma y ajustes en la estructura de los mercados y su regulación no cuestionen nuestras barreras de contención más fiables y eficaces contra las debilidades económicas, es decir, (que no cuestionen) la flexibilidad de los mercados y la libre competencia", afirmó Greenspan.

Fuente: GRUPO REFORMA

La crisis del "subprime" llega ya a las familias en EEUU. Aumentan los desahucios y las viviendas pierden valor

La crisis del "subprime" llega ya a las familias en EEUU. Aumentan los desahucios y las viviendas pierden valor

L.G.

La crisis hipotecaria estadounidense, tan citada en los últimos meses como una de las causas del frenazo económico mundial, ya ha pasado de ser una mala noticia en los medios a tener dolorosas consecuencias reales para las familias estadounidenses. A la cifra récord de desahucios del último trimestre de 2007 se une la reducción del patrimonio inmobiliario de los hogares a su menor porcentaje en más de medio siglo, que amenaza el consumo y aviva la perspectiva de recesión.

Los datos de la Asociación de Bancos Hipotecarios de EEUU muestran que la crisis inmobiliaria se agudizó a finales del año pasado, cuando los desahucios alcanzaron un volumen récord. En el ultimo trimestre del pasado año, más de un 2% de las hipotecas estadounidenses estaban en proceso de ejecución por falta de pago, frente a casi el 1,69% durante el tercer trimestre del año, y el 1,19% de finales de 2006.

La mayoría de ellas son hipotecas de riesgo, o subprime, otorgadas a personas con un mal historial de crédito durante la época de la bonanza inmobiliaria, aunque también han aumentado los desahucios de personas que firmaron hipotecas normales, prime, a plazo variable.

Seguirán los embargos

La pesadilla parece que no ha hecho más que comenzar para muchas familias estadounidenses. El presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, considera “probable” que continúen aumentando los impagos y los embargos inmobiliarios durante “un cierto tiempo”, debido al elevado número de hipotecas subprime y a la bajada de precios de las viviendas.

El valor de las casas descendió casi un 9% en el cuarto trimestre de 2007 con respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supone la mayor caída registrada en los últimos 20 años, según la agencia de evaluación de riesgo Standard & Poor’s.

Esta reducción de precio impide a los propietarios vender el inmueble y devolver el dinero al banco o renegociar la hipoteca con términos de pago más favorable, lo que, en muchos casos, termina con la vivienda en manos de los bancos. Pero esta medida supone también una pérdida de dinero para los prestamistas, por lo que Bernanke les ha instado esta semana a que perdonen parte de la deuda a los acreedores.

En opinión del patrón de la Fed, la situación necesita “una respuesta vigorosa”, que no sólo ayudaría a los hogares perjudicados, sino al “conjunto de la economía”. Las declaraciones de Bernanke llegan poco después de que el secretario del Tesoro, Henry Paulson, se mostrase reacio a poner en marcha un plan de salvación para los prestatarios en dificultades por la crisis inmobiliaria, al considerar que este tipo de medida serviría sobre todo para salvar a los especuladores o los bancos.

Mientras, las familias que siguen con sus pagos regularmente también sufren por la crisis, ya que el patrimonio inmobiliario de los hogares cayó al 47,9% del valor del mercado de las viviendas, su menor nivel desde la posguerra.

Menor riqueza

A la pérdida del valor de las casas, el principal bien de los estadounidenses, se unen los malos resultados de sus inversiones en bolsa, lo que ha hecho que la riqueza de los hogares cayera por primera vez en cinco años durante el último trimestre de 2007, según la Reserva Federal.

Además, el elevado precio del petróleo y la destrucción de decenas de miles de trabajos en febrero ha abierto un agujero en el bolsillo de los consumidores y ha convencido a muchos analistas de que EEUU está sumido en una recesión.

El gasto de los estadounidenses genera el 70% del Producto Interior Bruto (PIB) del país, por lo que su freno acerca al país a la contracción económica.

“Estamos ya en una recesión o lo estaremos este año”, auguró John Schmitt, del Centro de Análisis Económico y de Política, quien está convencido de que ésta será más aguda que la última, ocurrida en el año 2001. De la misma opinión es Joseph LaVorgna, economista jefe para Estados Unidos de Deutsche Bank, que prevé que el PIB estadounidense se contraerá este trimestre el 0,5%, en términos anuales y el 0,3% el siguiente trimestre.

Las inmobiliarias, incapaces de obtener financiación por la caída de las preventas

Las preventas de las inmobiliarias españolas han registrado un descenso del 33,6% en 2007. Este último obstáculo dificulta aún más la búsqueda de financiación por parte de las promotoras. Ante ello, los bancos ya exigen la venta del 50% de sus viviendas sobre plano.

Fuentes del sector inmobiliario consultadas por El Boletín aseguran que la ralentización de la demanda y la crisis de los mercados financieros ha provocado que la situación inmobiliaria entre en un círculo viciosos “difícil de romper”. El caso es que las dificultades para lograr financiación no sólo afectan de lleno a las inmobiliarias, sino también a los compradores de pisos. Según las mismas fuentes un promedio de entre el 10% y el 15% del total de preventas de pisos no llegan a firmarse porque los potenciales compradores de las viviendas no consiguen que los bancos les den el préstamo. Los analistas consultados por este diario afirman que esta situación no se va a solucionar a corto plazo.

Rebajas inmobiliarias. Los expertos consideran que este panorama podría tener una pequeña recuperación si las inmobiliarias llevasen a cabo fuertes rebajas en sus promociones sobre plano. Las preventas corresponden a los compromisos de venta de pisos que se cierran durante el año, y constituyen la fuente de ingresos futuros, dado que se contabilizan en función de su futura entrega a los clientes.

Fuerte descenso. Todas las compañías redujeron su volumen de preventas, aunque los mayores descensos los registraron Realia (un 60,3%), Metrovacesa (un 57,8%) y Reyal Urbis (un 55%).

La Cámara de Las Palmas prevé que el precio de la vivienda en las Islas se ´derrumbará´ hasta un 40%

Pide al Gobierno que aplique medidas correctoras pero no "intervencionistas". Tadeo asegura que la moratoria ha sido una "debacle" para el Archipiélago.

RUBÉN REJA - LAS PALMAS DE GRAN CANARIA. "La situación actual de la 'burbuja' inmobiliaria es insostenible", advierte el último informe del Servicio de Estudios Económicos de la Cámara de Comercio de Las Palmas, que prevé que el precio de la vivienda caerá entre un 20% o un 40% en Canarias. El ajuste de mercado "no debería implicar mayores consecuencias que ciertas pérdidas económicas para los consumidores e inversores que los adquirieron en el momento inadecuado".

Sin embargo, continúa un estudio sobre el sector de la construcción de la Cámara, "la 'burbuja' inmobiliaria actual extiende sus efectos más allá de los directamente implicados (los propietarios de una vivienda) ya que, en su mayor medida, ha sido financiada con cargo al crédito bancario que procede, a su vez, de los ahorros de los depositantes".

El informe inmobiliario de la Cámara de Comercio revela que "el derrumbe del precio de la vivienda podría generar efectos perniciosos sobre individuos no directamente implicados en las decisiones de inversión en la compra de una vivienda. El valor de los colaterales hipotecarios dejaría los depósitos a merced de que la morosidad no repuntara". En caso contrario, destaca el informe de la corporación, "los depositantes serían incapaces de recuperar plenamente sus ahorros".

El presidente de la Cámara de Las Palmas, Ángel Luis Tadeo, explica que "el mercado debe evolucionar libremente y las políticas de los Gobiernos Canario y Central sólo deben introducir medidas correctoras pero no intervencionistas en una economía tan concentrada como la canaria".

Tadeo añade que "las políticas de control aplicadas por el Gobierno de Canarias han empujado a las empresas turísticas a realizar sus planes de expansión en un plazo de tiempo mucho más limitado que el que el propio mercado hubiera permitido". Así, el representante la corporación cameral rechaza los "efectos negativos de la moratoria, que ha supuesto una gran debacle para el Archipiélago".

Por su parte, el presidente de los Promotores Inmobiliarios, Ramón Pérez, demanda a Madrid "una especial sensibilidad con Canarias y tenga muy en cuenta su calidad de Región Ultraperiférica". "Es imprescindible, sostiene, "una política de vivienda que apoye a la actividad promotora como generadora de empleo, y se lleve a cabo medidas tales como una rebaja de la presión fiscal y disminución de la burocracia".

La crisis está aquí para quedarse

El profesor Juan José Toribio participó en Lisboa en una conferencia sobre los efectos de la crisis americana en la economía europea, organizada por la Cámara de Comercio e Industria Luso-española. Tras su larga trayectoria profesional, con dos años como director ejecutivo del Fondo Monetario Internacional (FMI), el reputado catedrático de Economía asegura que «la crisis ha venido para quedarse y puede ser larga y profunda si no hacemos nada»..

-¿Estamos en medio de una crisis financiera que era previsible?

-No estamos en una situación caída del cielo, sino que es el resultado de errores del pasado. Estamos ante un escenario de desconcierto, sin precedentes, y en Europa estamos sintiendo el impacto real y financiero.

-Ha presentado un futuro poco alentador.

-Estamos en el principio negativo de la crisis y todavía vamos a ver más datos negativos. No digo que lleguemos a una recesión pero sí a un menor impulso económico que hasta ahora. ¿Cuánto va a durar y cuál será la salida? Hay gran incertidumbre. Puede ser una crisis profunda y larga si no hacemos nada pero afortunadamente hay instrumentos. La duración dependerá de la energía con que utilicemos esos instrumentos. La capacidad de la política monetaria es bastante limitada, no deberíamos volver a tener la inundación de liquidez que tuvimos en el pasado, hay más capacidad desde el punto de vista presupuestario y tendríamos que ser más enérgicos para cometer reformas estructurales, estamos en el momento para ello. Los mercados de trabajo son muy rígidos, hacen falta reformas en los sistemas fiscales y en general en todo aquello que hace referencia a la mayor facilidad para construir y gestionar empresas.

-¿La economía española ya ha entrado en el bache que pronosticó hace meses?

-Estamos empezando ese bache y probablemente se acentuará a medida que transcurra el tiempo. La demanda interna es la que va a experimentar una desaceleración seria. El sector exterior que actúa de colchón va a hacer que la disminución del PIB no sea tan importante. Como habrá menos importaciones y más exportaciones seguramente la aportación negativa del sector exterior no va a ser tan negativa como en el pasado. Es muy posible que la tasa de crecimiento de la economía española este año no supere el 2,5%. En la primera parte del año está subiendo el 3 % por lo que en la segunda mitad del año será del 2 % y sentiremos más ese bache.

-¿Se puede controlar la subida de precios que se ha producido en España?

-Hay una subida de precios especialmente de productos alimenticios y energía que es internacional, generalizada. Pero esa subida ha sido mayor en España que en otros países europeos por lo que el diferencial de tasa de inflación entre España y el resto de países está aumentando otra vez. Probablemente esto está revelando que los mecanismos de distribución en la economía española no son suficientemente eficientes y que por lo tanto, las medidas que se adopten deben servir para reformar las estructuras comerciales. Es necesario liberalizar horarios, instalar grandes superficies y liberalizar todo el sector

-¿El paro seguirá creciendo?

-Sí, y vamos a tener una tasa de paro que no habíamos conocido en los últimos diez años. El sector de la economía española que más va a sufrir es el inmobiliario, que es muy intensivo en mano de obra y allí tendremos muchos problemas con el empleo. Además tiene un tirón importante en otros sectores como el industrial y el de servicios que también son intensivos en mano de obra. El efecto sobre el empleo va a ser notable si no hacemos nada.

-¿Alguna solución para cambiar este escenario?

-Soluciones mágicas no hay pero al tener un superávit en las cuentas públicas se pueden hacer cosas como acelerar la construcción de infraestructuras. Pero eso no solucionará el problema del empleo porque las infraestructuras son hemos intensivas en mano de obra que el sector inmobiliario pero algo lo aliviará?

-El BCE mantiene los tipos de interés. ¿Es previsible una bajada?

-Yo creo que el BCE va a dejar que esta presión inflacionaria ceda antes de reducir los tipos de interés y a mi parecer es la decisión correcta. ¿Para cuándo una bajada? Dependerá de las estadísticas disponibles sobre las tasas de inflación. Si la presión en los precios parece ceder, bajarán inmediatamente los tipos de interés. No me atrevo a decir que sea en junio pero seguro que en la segunda mitad del año. Y será de al menos medio punto, en rebajas sucesivas de un cuarto, pero en función de la intensidad de la sucesión europea.

-Con la crisis en el sector inmobiliario de los EE.UU. ¿Qué nos cabe esperar a los europeos?

-Cabría esperar un efecto directo, pero no se había pensado en el efecto indirecto de carácter financiero que está teniendo consecuencias devastadoras para la UE. No se trata de la primera crisis económica pero la diferencia es que en las anteriores siempre se supo que hacer.

Crisis por aquí, crisis por allá, crisis en todas partes

La confianza de todos los mercados no estaba en niveles tan bajos desde la crisis del LTCM en 1998.

Para desesperación de los que llevaban meses negando la evidencia, la semana pasada el miedo a la crisis invadió definitivamente todos los mercados y generó una sensación de desconfianza como no se veía en una década, desde la crisis del fondo LTCM en 1998.

Las portadas de los medios norteamericanos eran un poema este fin de semana: "La palabra con R (recesión) en todos los labios", "Más empleos desaparecen", "Los economistas capitulan", "Los impagos en su nivel más alto desde 1985", "La Fed tiene que aumentar sus préstamos para afrontar la crisis de liquidez", "Se habla del petróleo a 200 dólares", etc. Y el reflejo de esta depresión está en Wall Street, por debajo de los mínimos de enero -y en sus niveles más bajos desde 2006-.

Pero quizá sea más ilustrativo lo que está ocurriendo en la renta fija y en los derivados. En la última década, la negociación en estos mercados se ha multiplicado por las facilidades de acceso a estos productos proporcionadas por la banca a inversores muy activos como los hedge funds. Pero ahora esa fuente de liquidez se ha secado porque los bancos buscan proteger sus deteriorados balances por culpa de las amortizaciones de activos que han perdido su valor. Y este fin del crédito para operar en los mercados ha originado una espiral negativa en los mercados de tipos de interés, hipotecas, bonos municipales y corporativos, y de derivados de crédito.

A medida que los inversores han eliminado los activos hipotecarios de sus carteras, los diferenciales de los swaps de tipos (productos para cubrir el riesgo de interés) se han disparado más de un punto porcentual por encima de los tipos de los bonos del Tesoro. En cuanto a los derivados, el coste del aseguramiento contra los impagos de las compañías ha alcanzado máximos históricos en EEUU, Europa y Japón.

En esta situación, la Reserva Federal tuvo que actuar el viernes con inyecciones de liquidez a corto plazo de 100.000 millones para proporcionar más efectivo a los bancos a cambio de los activos de crédito e hipotecarios que no quiere nadie en el mercado pero que la Fed sí acepta como garantía. Pero el temor es que esta medida sólo sea un parche demasiado pequeño para la magnitud del problema. La sensación de que Bernanke no tiene capacidad para resolverlo -que ya lleva meses encima discutiéndose-, pese a que siga bajando los tipos o inyectando liquidez, es ahora generalizada.

'Margin calls' y 'fire sales'

Como les hemos contado recientemente en Bolságora, el cierre del grifo del crédito por parte de los bancos junto con la caída de las cotizaciones en los mercados han provocado la exigencia de garantías adicionales ('margin calls') a los inversores. Como éstos no tienen liquidez para hacerlo, tienen que vender los activos que habían comprado a crédito a cualquier precio ('fire sales'). Es lo que pasó la semana pasada al hedge fund Peloton y a uno de los fondos del grupo Carlyle, y realimenta las caídas de precios de los mercados, lo que a su vez hace que los bancos pidan más garantías a los demás inversores, y así sucesivamente.

Este desastre hace que muchos expertos piensen que la crisis actual va a durar bastante más que la de 1998: "La quiebra del LTCM fue un acontecimiento transitorio comparado con lo que ocurre hoy; no se trata del colapso de una entidad, sino de millones de propietarios de vivienda que están no ya con el agua al cuello, sino debajo del agua", explica gráficamente Bill O'Donnell, estratega de UBS, en el 'Financial Times'.

Lo cierto es que, hasta que los precios de la vivienda no dejen de caer y hasta que los embargos no dejen de crecer, los inversores seguirán dando la espalda a los bonos respaldados con hipotecas. De hecho, el jueves Citigroup anuncio que reducirá sus activos hipotecarios en EEUU en 45.000 millones de dólares durante 2008.

Además, al contrario que en las crisis inmobiliarias anteriores, el sector bancario está mucho menos preparado para hacerla frente por culpa de la oleada de concentraciones bancarias de la última década. Eso significa que el dolor está más concentrado en un pequeño grupo de grandes entidades, que son las que tienen la llave para mantener la liquidez en los mercados.

Y todo eso, siempre que nos encontremos en una crisis del tipo de la de 1998, es decir, puramente financiera. Pero si, como todo indica, la crisis provoca una dura recesión en EEUU parecida a la de 2001, entonces el sufrimiento en los mercados no habrá hecho más que empezar.

- Por Ainhoa Giménez, Bolságora

Los Beckham, víctimas de la crisis del ladrillo

El matrimonio no encuentra comprador para su mansión de Madrid.

El futbolista inglés David Beckham y su esposa, Victoria, no encuentran comprador para su mansión de Madrid, según publica hoy The Sunday Telegraph.

Según el dominical británico, la pareja se ha convertido en "la última víctima de la crisis crediticia" mundial, que ha afectado al sector inmobiliario y de la construcción en España. El antiguo jugador del Real Madrid y la ex Spice Girl pusieron la casa a la venta por ocho millones de euros el pasado verano, cuando se mudaron a Los Ángeles (EEUU) después de que el deportista fichara por el equipo LA Galaxy.

Los Beckham compraron el lujoso chalet ahora en venta, ubicado en la selecta urbanización de La Moraleja, a un empresario francés por 4,5 millones de euros. Sin embargo, el matrimonio no ha recibido "ofertas decentes" y su inmobiliaria les ha aconsejado rebajar el precio de la mansión, que consta -entre otras cosas- de cinco dormitorios, una piscina, cancha de tenis y un pequeño campo de fútbol, afirma el diario.

"Tienen que entender que es improbable que el mercado vuelva a los niveles de antes", comentó una fuente familiarizada con La Moraleja que no identifica el rotativo.Casa Beckham, como se conoce popularmente a la propiedad, se vende como "una gran casa, pero sin excentricidades ni ostentaciones", y como "un lugar familiar decorado en tonos crema y con impresionantes vestidores".

Una empresa de subastas anuncia pujas de pisos a la baja, con rebajas del 30%

La empresa de subastas Tulipp anunció hoy la organización de una subasta de pisos a la inversa, con pujas de precios a la baja, con la que el comprador puede lograr un descuento de hasta el 30%, informó hoy la empresa.La subasta se realizará en el marco de un salón inmobiliario de bajo coste que la empresa organizará a finales del próximo mes de marzo en el recinto ferial de la Casa de Campo.

Según explicó Tulipp en un comunicado, la subasta a la baja, también denominada inversa u holandesa, se realiza con un proceso inverso al de una subasta tradicional. Los bienes salen a la venta a un precio de salida determinado, que se reduce progresivamente hasta encontrar un comprador dispuesto a pujar por el mismo.

La primera persona que puja se convierte en adjudicataria del bien al precio reducido alcanzado. Si se llega a un precio mínimo, o precio de reserva, que ha sido pactado previamente entre el promotor y Tulipp sin que ninguna persona haya pujado por el inmueble, éste se retira automáticamente de la subasta sin posibilidad de pujar por él.

La empresa considera que, dado que se pondrán a la venta con descuentos diferentes, de entre el 10% y el 30%, y serán confidenciales, "se creará entre el público una competitividad sana que animará a que existan pujas antes de que se alcance el precio mínimo y se cierre la oportunidad de adquirir el inmueble".

Los inmuebles para subastar serán anunciados en la página de Internet de Tulipp y podrán visitarse poniéndose en contacto directamente con las promotoras.

Este tipo de subasta se denomina holandesa, porque reproduce uno de los instrumentos empleados por los comerciantes holandeses para establecer el precio de los tulipanes en los siglos XVI y XVII para hacer frente a la crisis.

Y el Euribor vuelve a subir...

La crisis de los mercados monetarios y de deuda, lejos de mejorar, ha vuelto a agravarse en los últimos días. El interbancario se ha vuelto a secar, lo que ha disparado de nuevo el Euribor a todos los plazos. Y la financiación por el lado de las emisiones también sigue cerrada, con un volumen de titulizaciones que ha caído al nivel más bajo en seis años. De ahí que las entidades estén lanzando de nuevo una oleada de depósitos con tipos cada vez más atractivos.

El Euribor a tres meses se ha ido hasta 4,429%, con lo que se encuentra en su nivel más alto desde mediados de enero, y muy por encima del 4,3% que marcó a finales de ese mes. El tipo interbancario a un año, la referencia de la mayoría de las hipotecas en España, alcanza ya el 4,435%, también muy por encima del 4,349% en que cerró febrero (su nivel más bajo desde abril de 2007).

Detrás de esta subida, el Wall Street Journal sitúa el próximo vencimiento -el 13 de marzo- de la última subasta de liquidez a tres meses de 60.000 millones, que ya tuvo que ser renovada en febrero. Ahora bien, el tipo a un día (overnight), aunque ha subido hasta el 4,107%, se encuentra muy lejos del 4,55% al que subió en enero. Lo cual hace poco probables nuevas inyecciones de liquidez extraordinarias por parte del BCE.

En todo caso, esta nueva tensión en el interbancario ilustra el fracaso de las medidas que ha adoptado hasta ahora Jean-Claude Trichet para devolver la normalidad al sistema financiero. "El banco central está actuando como broker en el mercado monetario, toma de un banco y se lo presta a otro, lo cual es una situación totalmente anómala", aseguraba ayer en Bolsalia Juan Carlos Ureta, presidente de Renta 4. "El BCE está tomando dinero a un día para prestarlo a 3-6 meses, cuando lo normal es tomar a largo plazo para prestarlo a corto", añade.

El columnista de Cotizalia S. McCoy explica que "la liquidez no hace sino dar vueltas pero no encuentra aliciente alguno para salir al mercado en forma de actividad crediticia", debido a que el tipo de interés al que el BCE retira el dinero es el mismo al que lo adjudica, lo que no incentiva la puesta en funcionamiento del dinero. La solución que propone este experto es "que los artífices de la política monetaria establezcan algún tipo de penalización que obligue a los bancos comerciales a poner el dinero a trabajar. Lo contrario es como el tiovivo".

Nadie quiere 'papel' español

Y no se trata sólo del interbancario, que en teoría resuelve la financiación a más corto plazo. Las entidades financieras tampoco pueden acudir al mercado de emisiones porque nadie quiere comprar papel en estos momentos (y menos todavía español, por la desconfianza de los inversores extranjeros en nuestra economía). La mayoría emite para quedárselo en balance y llevarlo a descontar al BCE (iban 215.000 millones en septiembre), salvo emisiones muy pequeñas que se colocan de forma privada y a unos tipos de interés muy elevados.

De hecho, Deutsche Bank estima que el volumen de titulizaciones de créditos (incluyendo hipotecas) en Europa ha caído a 16.000 millones de euros en enero y febrero frente a los 65.000 millones del mismo período de 2007. Si tomamos sólo las emisiones que se han vendido en mercado, el volumen resulta casi ridículo: 5.000 millones, su nivel más bajo en seis años.

Detrás de esta situación tenemos la continua desconfianza de los bancos en el resto del sector y el temor cada vez más generalizado a que alguna entidad acometa una liquidación global de sus activos a cualquier precio (fire sale) que hunda definitivamente los mercados. Ayer el Herald Tribune se hacía eco de la posibilidad de que UBS haya tomado esta decisión.

Si no hay liquidez en el interbancario ni en las emisiones, las entidades tienen que buscarla en los depósitos. De ahí que, en los últimos días, se haya recrudecido la ofensiva de ofertas con tipos cada vez más atractivos. Las últimas son un producto del Pastor que permite elegir el plazo de vencimiento, un depósito a nueve meses de Uno-e al 5,52% TAE (con el gancho de un 16% el primer mes) y dos estructurados de Bankinter referenciados al Ibex y a un índice de empresas de agua.

- Publicado en Cotizalia.com el 7 de Marzo de 2008

Los pisos en España están sobrevalorados en un 40%

Publicado el 05/03/2008, por EXPANSIÓN.COM

Los pisos en España sobrevalorados en un 40%, según concluye un estudio realizado por el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana. Los responsables del informe han tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler.

A esta relación la han llamado PER, como en el lenguaje bursátil se denomina al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones.

Con este indicador, el Observatorio señala que a finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40%, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2 frente a una media histórica, entre 1985 y 1999, de 19,5.

La subida ha resultado especialmente marcada durante los últimos diez años, periodo que coincide con ejercicios de fuertes reducciones en los tipos de interés.

Estos datos del PER de la vivienda pueden ponerse en relación con otros similares, tanto internos como externos. Así, el PER medio del Ibex 35 ha oscilado en 2007 entre 13 y 15, esto es, menos de la mitad que el de la vivienda.

En el contexto internacional, el PER de se ha incrementado notablemente durante los últimos años, todavía presenta una imagen muy inferior a la española. Así, a excepción de Mónaco, España es el país occidental con un PER más elevado en la vivienda.

Según los responsables del estudio, durante los últimos años los inversores han soportado rentabilidades del alquiler reducidas por la permanente escalada de los precios de la vivienda. Esta situación generaba unas fuertes plusvalías latentes, pero parece claro que el PER de la vivienda tendrá que regresar a valores cercanos a 20.

Así, debe reducirse alrededor de un 38% y tendrá que hacerlo bien a través de caídas en los precios de adquisición de la vivienda, bien mediante subidas de los alquileres o con una combinación de ambas.

Para evitar que este ajuste se produzca de forma brusca, desde el Instituto Juan de Mariana creen que debería frenarse tanto el crecimiento artificial de la demanda gracias a la política monetaria expansiva como la contracción de la oferta por las restricciones actuales a la urbanización de suelo para la edificación.

Además, consideran "imprescindible reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para otorgar mayor seguridad jurídica al propietario" de un piso.

El fin del boom inmobiliario avanza una caída del precio de los pisos del 25%

El fin del boom inmobiliario avanza una caída del precio de los pisos del 25 por ciento La burbuja inmobiliaria ha inflado artificialmente el valor de los inmuebles en casi un 40 por ciento hasta 2007 por encima del precio real de mercado, según un estudio del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana. El reequilibrio que sufre el sector avanza un “derrumbe” de precios entre el 20 y el 40 por ciento y subida en los alquileres.

El precio de la vivienda usada cae en febrero un 4,3 interanual .

La inversión europea en inmuebles no residenciales amenaza con bajar un 25 por ciento en 2008

El ajuste de la construcción será "más traumático" de lo esperado, según Funcas.

Forges, como siempre, genial

Las preventas inmobiliarias caen un 56,9% y la deuda se dispara

El año 2007 ha confirmado las peores expectativas. Las preventas de las grandes inmobiliarias cotizadas cuyas cifras son totalmente comparables con la del año anterior –Realia, Metrovacesa y Parquesol- han bajado una media del 56,9%. El camino contrario ha seguido el endeudamiento neto del sector, que crece hasta los 29.334 millones de euros, de los que Colonial representa el 30%.

La desaceleración del sector y la crisis crediticia está pasando factura a las cuentas del sector. No sólo se paralizan las ventas. El consejero delegado de Metrovacesa, Jesús García de Ponga, desveló durante la presentación de los resultados del grupo que entre el 10% y el 15% de las preventas de pisos que se acuerdan en el sector no llegan a firmarse por problemas de financiación. Una circunstancia que se une al parón generalizado en la decisión de comprar.

Las preventas –viviendas que han sido reservadas por sus compradores y que se entregan en un plazo de 18 meses- son el principal indicador del estado de salud del sector. Si la caída media de las tres empresas cuyas cifras son comparables –no han participado en procesos de fusión o compras- se situaba en el 53% al cierre del tercer trimestre de 2007, al cierre del ejercicio aumenta hasta el 59,6%, hasta los 457,7 millones de euros.

La peor parte es para Realia, cuyas preventas caen un 60,6%. Por su parte, Metrovacesa cede un 57,8% y Parquesol un 52,2%. En otros casos, las cifras no son tan escandalosas, aunque no recogen exactamente los datos correspondientes a 2007. La cartera total de ventas contratadas pendientes de entrega de Vallehermoso alcanza los 2.360 millones de euros, un 3,51% menos, lo que según el grupo garantiza su cifra de negocios para los próximos dos años. En el caso de la reciente fusionada Reyal Urbis, la cartera de contratos pendiente de liquidar es de 1.226 millones de euros, un 25% menos. Y en el de Martinsa Fadesa, que ayer presentó resultados, el descenso es del 1% hasta los 1.441 millones. Sin embargo, si se añaden las operaciones especiales de ventas a fondos realizadas en el año 2006, las caídas serían de un 14% respecto al año anterior.

Las cifras demuestran que la estrategia de diversificación e internacionalización que han emprendido las compañías es sobre todo una necesidad. Metrovacesa y Colonial fueron los primeros en dar el salto a Francia y luego Realia siguió sus pasos. De hecho, la mayoría de las compañías achacan la caída de sus ventas a la retirada de producto en el negocio de promoción. Oficinas y centros comerciales son ahora la prioridad.

Más deuda

Exactamente en el sentido contrario camina el endeudamiento neto del sector que, excluido Vallehermoso –sólo es público el apalancamiento de la matriz, Sacyr Vallehermoso- se dispara por el efecto Colonial hasta los 29.334 millones de euros. La peor parte es para Colonial, cuya deuda, que alcanza los 8.961 millones de euros –un 180% más que en 2006- , representa el 30,5% del total. Después, la mayor subida es para Metrovacesa –ahora ya totalmente en manos de la familia Sanahuja- que sube un 31,6% hasta los 6.948,4 millones y Parquesol, que avanza un 21,9% hasta los 558,6, la cifra total más baja del sector.

Lo más destacado es la reducción del endeudamiento de Reyal Urbis, que cae un 2% hasta los 5.744,5 millones. La compañía amortizó anticipadamente 500 millones de euros el año pasado. Aún está pendiente la refinanciación de la deuda de Martinsa Fadesa, que se está negociando en estos momentos. La compañía presenta una deuda de 5.153 millones de euros.