Cuando se habla de cifras de morosidad de hipotecas o de embargos sobre viviendas en EE.UU., hay que tener en cuenta la gran diversidad de criterios históricos y estadísticos que se han utilizado y se utilizan para cuantificar el problema. Por este motivo hay muchos datos que se comparan en el tiempo de forma errónea, dando lugar a conclusiones que nos van a distorsionar la estrategia correcta a seguir.
Hablando de las hipotecas sub-prime y del conflicto crediticio creado en los últimos tiempos, muchos analistas tratan de buscar paralelismos que arrojen algo de luz al negro panorama que tenemos por delante. Por eso es preciso matizar conceptos que a menudo se confunden.
Por ejemplo, en el siguiente gráfico vemos la evolución del coeficiente de morosidad de las hipotecas norteamericanas desde 1979 hasta hoy. Como veremos en él, la falta de pagos actualmente alcanza el 7%, pero debemos tener en cuenta que en plena burbuja inmobiliaria (segundo semestre 2005) era también significativa, cercana al 5%. Por lo tanto, aunque creemos que el techo de dicha cifra está aún lejos y que estamos en plena ascensión, es cuando menos curioso que nos encontremos en niveles "sólo" de un 2% por encima de los buenos tiempos.
Pero aquí podemos ya empezar a matizar: La National Delinquency Survey (NDS) ofrece también estadísticas de las "seriously delinquent mortgages" a 90 días, algo así como las "hipotecas seriamente morosas" (desafortunada definición), o sea las que van previsiblemente de cabeza al embargo y ya no son una simple morosidad temporal y puntual de 30 días. Y dentro de este grupo, aún distinguen entre hipotecas seriamente morosas prime y sub-prime. Mientras que las prime tuvieron un coeficiente de seria morosidad en pleno 2005 del 1,82%, hoy asciende ya hasta el 2,87%, o sea un incremento superior pero aún comparable al aumento del anterior gráfico. En cambio las sub-prime se han disparado hasta un 19,55%. O sea, que si ya se nos complican los ratios en los últimos años, si además intentamos comparar las cifras de las últimas décadas con las de la Great Depression de los años 30 (algo que muchos analistas están haciendo últimamente), los paralelismos que podamos encontrar serán fruto de comparaciones de cifras, clasificaciones y porcentajes muy dispares, tanto que van a derivar en análisis muy engañosos.
Tal y como podremos leer en el The Federal Response to Home Mortgage Distress, en el punto álgido de la depresión, aproximadamente la mitad de los hogares urbanos con hipotecas pendientes estaban en bancarrota. Pero lucharon lo indecible para salvar sus hipotecas y el resultado de embargos se consiguió contener en los niveles que muestra el siguiente gráfico, es decir alcanzando casi los 14 embargos anuales por cada 1.000 hipotecas.
Otro hecho de vital importancia que debemos saber antes de analizar las estadísticas, es que las hipotecas que se solían realizar en la época pre-crack del 29 y durante los siguientes años eran de sólo el 50% del valor del inmueble y de una duración de no más de 5 o 7 años. Por lo tanto los dramas sociales por aquellos hogares que fueron embargados hace casi 80 años, fueron muchísimo más traumáticos que la problemática que se le plantea a un Ninja (no income, no job, no assets) que entrega las llaves a un broker inmobiliario este año o el
próximo. No son situaciones comparables.
En aquellos años un embargo supuso la pérdida de toda una vida económica y de esfuerzo por la adquisición de una vivienda. Hoy, en cambio, en muchos casos tan sólo supone haber pagado durante unos pocos años un alquiler algo caro en forma de cuota hipotecaria de diseño. Y muchos pensarán que por lo tanto el sufrimiento social actual va a ser menor, pero nos quedaríamos de nuevo sólo en un análisis muy superficial. El hecho de que el drama social sea menos cruento de momento, no significa necesariamente que la situación económica y financiera sea más leve. Ni mucho menos. Si un moroso tan sólo pierde unos miles de $ (o €) entregados a cuenta en cómodas cuotas, pagadas por una casa que compró sobre el papel a un precio superior a su valor actual, y con una situación laboral asfixiante, va a luchar muchísimo menos por salvar su casa del embargo de lo que lo hicieron los morosos en graves dificultades de los años 30.
Es decir, que lo que a simple vista nos puede parecer una ventaja cualitativa de nuestra situación actual respecto a la que vivieron en la Gran Depresión, es en realidad todo lo contrario. Y vamos a mencionar tan sólo algunos de los agravantes que nos llevan a esta conclusión:
Hoy la situación es de multicrisis y no sólo se están perdiendo cantidades astronómicas de dinero en la bolsa, como ocurrió en el crack del 29.
La burbuja crediticia y el abuso generalizado del crédito nos ha pillado a casi todos con un nivel de endeudamiento y apalancamiento jamás conocido, y no sólo a causa de las hipotecas.
La burbuja inmobiliaria está provocando que el gap entre el precio de compra y el de mercado sea también muchísimo mayor que el de la Gran Depresión.
Todo ello agravado por la absoluta temeridad de las entidades financieras al conceder hipotecas en porcentajes cercanos (o incluso superiores) al 100% de la tasación.
Irresponsabilidad de estas entidades financieras (agravado por los brokers hipotecarios en los EE.UU.) que han inventado hipotecas de diseño para vender más: Carencias de todo tipo con intereses muy variables, amortizaciones negativas (Neg-Am e Interest Only), y un largo y diabólico etc. Y lo que es peor, la mayoría de ellas estallarán en la cara de dichas entidades financieras a partir del 2009 hasta el 2011, cuando los maquillajes de diseño darán paso a la demacrada realidad del interés compuesto y la amortización, aunque esperemos que los mercados actuales hayan ya descontado una parte significativa.
Irresponsabilidad de todos los tomadores de esos créditos que estaban (alguno todavía está) inmersos en un bienestar del primer mundo que se está demostrando falso. En un entorno consumista muy superior al de los Felices años 20.
La Globalización actual hace que la interconexión de la fallida financiera alcance a todo el planeta, mientras que la Gran Depresión se extendió a Europa y a los actualmente llamados emergentes de forma mucho más suave y paulatina. La globalización amplifica y acelera el deterioro, y esperemos que también suceda lo mismo con la recuperación.
Por lo tanto, e incidiendo en la peligrosidad de que los hipotecados actuales tengan menos que perder que los de los años 30, se verá incrementada esta falsa huída hacia adelante. Se concedieron hipotecas a Ninjas que, lamentablemente, jamás debieron tener acceso a ser propietarios por su precariedad, y por otro lado los menos precarios gozaron de una escasa exigencia del Sistema para financiarlos. Esto también es muy grave ya que, debido a esa escasa exigencia, los hipotecados de moderada solvencia también van a abandonar el barco ante las dificultades sociales que esta crisis va a generar, puesto que su escasa inversión en la aventura inmobiliaria es una pérdida fácilmente asumible en favor de una recompra futura de otro inmueble a precios muy inferiores.
Nadie luchará en estas condiciones por salvar su hipoteca del embargo, como lo hicieron en la Gran Depresión. Y eso traslada de forma radical el problema de los hipotecados a la Banca (algo que sucedió en mucha menor medida en los años 30). Pero esta Banca, debido a la afectación extrema y globalizada que está sufriendo, a su vez lo traslada al Sistema Financiero, llevándose por delante la economía real existente. Y el Sistema, en peligro de extinción, lo ha trasladado a los Estados, a quienes les crecen los enanos en pleno desierto financiero y una economía real en caída libre. Llegados a este punto a nadie se le escapa en quién repercute papá Estado, evidenciando así que el análisis superficial de que el drama social y económico de la Great Depression fue mayor que el actual, es previsiblemente erróneo.
En definitiva, las comparaciones de la depresión actual con las anteriores (especialmente la de los años 30), son cuando menos, complejas y engañosas. Y no puedo más que sonreír tristemente cuando escucho a altisonantes eminencias del mundo económico proclamando que esta depresión está llegando a su fin porque históricamente ni siquiera en los años 30 existieron periodos recesivos superiores al par de años. Y esto sólo es cierto si consideramos los sub-ciclos de recesión técnica como un ciclo en sí mismo, obviando que la Great Depression como tal duró 10 años y sólo acabó con ella la II Guerra Mundial.
Y lo peor es que algunas de estas eminencias ni siquiera tienen intereses comerciales ni políticos para proclamar semejantes afirmaciones sino que simplemente son, a mi modo de ver, análisis erróneos basados en datos incomparables e inconexos. Ojalá viera en ellos mayor fundamento y rigor, nada me gustaría más.
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